Lors des six premiers mois de l’année, la demande de parts de SCPI est restée soutenue face à une offre en retrait. Le marché secondaire enregistre une réelle amélioration.
Les chiffres collectés par l’IEIF pour le compte de l’ASPIM, retraçant la collecte des SCPI au premier semestre 2013 montre que l’engouement des Français pour la pierre-papier ne se dément pas. Au premier semestre 2013 la collecte nette s’inscrit à 1103,22 millions d’euros, portant la capitalisation de SCPI à un nouveau record de 28,55 milliards d’euros. La performance des SCPI est d’autant plus enviable qu’elles enregistrent maintenant la concurrence des OPCI grand public qui lèvent entre 50 et 60 millions d’euros par mois depuis le début de l’année.
La collecte nette des SCPI connaît un repli de 11 % à 1103,22 millions d’euros. Elle ne reconduit donc pas le record de l’année précédente quand les épargnants ne trouvaient plus leur salut que dans la pierre, mais ce montant reste historiquement élevé si on le compare aux bons millésimes des premiers semestres 2010 et 2011 (602 et 960 millions d’euros).
Pour Patrick de Lataillade, Président de l’ASPIM, « ces résultats sont très positifs dans un contexte économique qui complique la démarche d’épargne des particuliers et des investisseurs en immobilier. Dans ces circonstances, les récentes modifications du cadre juridique de ces fonds d’investissement, obtenues par le biais de l’ordonnance de transposition de la directive AIFM, constituent un encouragement fort pour les porteurs et les gestionnaires de SCPI. Ces derniers seront en mesure de renforcer leurs capacités d’intervention sur les marchés immobiliers afin d’en mieux saisir les opportunités ».
Cette évolution de la collecte des SCPI intervient dans un contexte toujours marqué par la frilosité des banques pour financer les achats à crédits de parts de SCPI et que le démembrement de part a donné lieu à des interrogations sur leur régime fiscal, freinant ainsi certaines initiatives.
On peut également se demander si la tendance attentiste de ces six premiers mois n’a pas été amplifiée par la frilosité de l’offre plutôt que par une érosion de la demande. En effet il apparaît que la collecte brute (avant prise en compte des cessions de parts) ne s’est érodée que de 4,9 %, à 1349,15 millions d’euros. L’offre émanant des SCPI s’est d’ailleurs contractée puisque 50 SCPI gérées par 22 groupes ont augmenté leur capital pour un montant global de 1105,2 millions d’euros, soit deux SCPI en moins qu’au premier semestre 2012, où le montant des augmentations de capital était alors de 1251,15 millions d’euros. C’est La SCPI Accimmo-Pierre qui a procédé à la plus forte augmentation de capital en levant 140 millions d’euros, loin devant Primopierre (groupe Primonial) et PFO2 (groupe Perial) qui ont accru leur capital de près de 90 millions d’euros chacune.
Par catégorie de SCPI, les différences sont très fortes au cours de la période. Les SCPI classiques diversifiées qui restent le gros bataillon de la levée de fonds ont attirées 829,5 millions d’euros d’argent frais en baisse de 10,3 %, mais la collecte brute ne connait dans cet univers qu’une très faible érosion (- 0,6 %, à 1029,8 millions d’euros). Dans l’immobilier d’entreprise on assiste à une collecte nette en forte hausse pour les SCPI régionales (+ 55,1%, à 46,6 millions tandis que les SCPI de murs de magasins marquent sensiblement le pas (- 31 %, à 190,8 millions). Les SCPI dédiées à l’immobilier résidentiel ont comme on pouvait le prévoir en l’absence de régime fiscal approprié vu leur collecte nette fondre à 9,9 millions d’euros (- 45,8%). Il faudra attendre le deuxième semestre pour constater l’attractivité des SCPI Duflot dont la première a été lancée par Ciloger et dont une deuxième est sur les rails à La Française AM. Cependant la création de deux SCPI de déficit foncier (Grand Paris Pierre chez Intergestion et Urban Pierre 2 chez Urban Pierre qui a collecté pour l’ensemble des SCPI du groupe près de 2 millions d’euros) ainsi qu’une SCPI Malraux chez Avenir Finance IM montrent que des offres ciblées répondent à un besoin récurent des épargnants en dehors des niches fiscales.
Globalement, cette offre moins dynamique intervient après les records de collecte de ces dernières années et peut laisser supposer que les sociétés de gestion ont préféré ralentir la collecte pour investir dans de bonnes conditions les parts déjà souscrites.
Le marché secondaire, souvent présenté comme une faiblesse des SCPI, s’est sensiblement étoffé avec un montant échangé passant de 157,6 à 243,9 millions euros. Cependant on sait bien que le marché secondaire des SCPI est traditionnellement moins actif an début d’année. En 2012 il avait atteint 1,48 % de la capitalisation totale des SCPI pour l’année entière contre 0,61 % au premier semestre. Cette année la remontée à 0,85 % est donc encourageante. Si on s’attarde sur le taux de rotation mesuré par le nombre de parts cédées ou retirées avec contrepartie, rapporté au nombre de parts existants en fin d’année dernière, on assiste la aussi à une sensible amélioration de la fluidité du marché secondaire avec un taux de rotation de 0,96 % contre 0,66 % un an plus tôt.
L’analyse de la collecte par groupe de gestion montre des évolutions notables selon les acteurs. BNP Paribas, avec 15,5 % de parts de marché, reste en tête avec une collecte nette de 171,4 millions d’euros mais celle-ci a connu un net progrès face aux 156,4 millions d’euros collectés lors des six premiers mois de 2012. Cependant le groupe bancaire ne retrouve pas sa collecte du premier semestre 2011 (188,2 millions), alors qu’il gérait encore la SCPI Primopierre maintenant dans le giron de Primonial REIM. Ce dernier (13,3 % de parts de marché) prend d’ailleurs la deuxième place avec une collecte de 147,2 millions en léger progrès sur les 142,2 millions obtenus un an plus tôt. La Française monte sur la troisième marche du podium avec 111,6 millions d’euros nets 10,1 % de parts de marché. A noter les forts mouvements observés dans la collecte d’Immovalor (groupe Allianz) qui s’arroge 5,2 % du marché contre 0,6 % lors des premiers mois de 2012, ainsi que de Corum AM (2,4 % contre 0,2 %). Juste devant, NAMI- AEW Europe enregistre une petite progression à 6,1 %.
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