Immobilier et PEA ? Les Foncières cotés (SIIC) pouvaient entrer dans un PEA… jusqu’en 2011. Or l’article ci-dessous date de 2008, il n’a donc qu’une valeur historique.
En revanche, la loi Pacte (2019) a rendu possible de mettre les titres et obligations de crowdfunding immobilier dans le PEA. Reportez-vous à l’article La fiscalité du crowdfunding immobilier pour savoir comment mettre de l’immobilier dans votre PEA.
Un plan d’épargne en actions (PEA) est une enveloppe juridique qui permet de se constituer et de gérer un portefeuille d’actions françaises et européennes dans des conditions fiscales avantageuses. Mais comment faire entrer de l’immobilier dans un portefeuille d’actions ? Par les SIIC, bien sûr ! SIIC et PEA réunis forment un cocktail bien adapté à une épargne longue, en vue de la retraite notamment.
Qu’est-ce qu’une SIIC ?
La société d’investissement immobilier cotée (SIIC) est une société foncière cotée en Bourse. Son métier consiste à investir les capitaux qu’elle collecte – et/ou qu’elle emprunte – non pas dans l’industrie, les services ou le commerce, mais dans l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de leur location. Elle loue donc ses immeubles, les entretient, les valorise et, éventuellement, les vend pour en acheter d’autres. Son activité lui procure des loyers et, le cas échéant, des plus-values. Les actionnaires reçoivent ces produits, après déduction des frais, sous forme de dividendes. Il n’y a donc pas d’impôt au niveau de la société.
Sur le court terme, les SIIC subissent l’influence de la Bourse.
Bien que leurs actifs soient de nature immobilière, les SIIC sont plongées dans l’univers boursier et suivent l’orientation générale du marché. Leurs actions enregistrent de fréquentes variations de cours, plus ou moins soudaines et brutales, sans rapport avec l’évolution des prix de l’immobilier. Cette volatilité peut conduire, à un moment donné, à des écarts entre la capitalisation boursière d’une société et la valeur d’expertise de ses actifs immobiliers.
Sur le long terme, elles s’avèrent en corrélation avec l’immobilier.
Dans la durée, les SIIC permettent de rattraper, à travers la Bourse, les performances des marchés immobiliers. En effet, si les variations de cours d’une foncière sont sensibles sur le court terme, ses immeubles conservent une valeur de référence toujours présente et déterminante sur le long terme. Le suivi des performances des foncières aboutit au constat suivant : sur un an, les SIIC dépendent de la Bourse ; mais sur cinq ans, elles ont les performances de l’immobilier.
L’avantage d’investir dans le cadre du PEA
Le PEA jouit d’une fiscalité avantageuse : exonération d’impôt au bout de cinq ans pour les dividendes et les plus-values générés par les titres qui y figurent. En cas de retrait partiel ou total après cinq ans, seuls les prélèvements sociaux, au taux de 11 %, sont dus sur les gains et produits. Autre avantage, le seuil de cession déclenchant l’imposition des plus-values ne s’applique pas à l’intérieur du PEA. Rappelons que, pour un compte titres ordinaire, le seuil de cession était de 20 000 euros en 2007 et qu’il est passé à 25 000 euros le 1er janvier 2008.
Les SIIC bénéficient, elles aussi, d’un avantage important provenant de leur transparence fiscale. L’impôt sur les sociétés les concerne pas. Les profits dégagés dans le cadre de leurs activités de location et de cession ne sont donc pas amputés de l’impôt sur les sociétés avant d’être distribués. L’imposition des dividendes intervient uniquement au niveau des actionnaires, au régime habituel de taxation des dividendes. Sauf si les actions figurent dans un PEA, auquel cas les dividendes jouissent d’une exonération totale !
Un bon produit d’épargne retraite
Le chiffre d’affaires des foncières provient, pour l’essentiel, des loyers qu’elles encaissent. Dans une très large mesure, ceux-ci sont stables et connus d’avance. Les dividendes des SIIC bénéficient donc d’une pérennité et d’une visibilité appréciables, comparés aux sociétés des autres secteurs économiques présents en Bourse. Autre avantage pour l’épargnant, les foncières distribuent des revenus élevés. Leur régime fiscal préférentiel les oblige, en effet, à distribuer 85 % des revenus locatifs et 50 % des plus-values.
Des revenus à la fois élevés et sans impôt, que demander de plus pour un placement ? La sécurité du capital investi, répondrez-vous à juste raison. Il convient donc d’apprécier le risque auquel on s’expose aujourd’hui en investissant sur les SIIC. Après la correction des cours qu’elles ont subie depuis un an, on peut penser qu’elles sont revenues à des valeurs d’achat. C’est donc à nouveau le moment de s’y intéresser. Mais plutôt que d’investir d’un coup une somme importante, mieux vaut rester prudent et procéder à des achats de faibles montants, réguliers et étalés dans le temps. C’est le principe même de constitution d’une épargne retraite.
Le PEA en 3 questions pratiques
Qui peut ouvrir un PEA et où ?Dans un couple, chacun des époux peut ouvrir un PEA. L’ouverture se fait auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance. Le PEA bancaire se présente comme un compte titres associé à un compte d’espèces. Le titulaire dépose sur ce compte les versements en vue de l’achat d’actions, ainsi que les produits des cessions. Le PEA assurance vie s’apparente à un contrat de capitalisation multisupport. L’ouverture d’un PEA est gratuite. Mais il y aura bien entendu des frais de tenue de compte et de droits de garde, comme pour tout compte titres. Combien peut-on investir dans un PEA ?Le titulaire d’un PEA peut y faire des versements d’argent jusqu’à 132 000 euros. Les versements peuvent être libres, c’est-à-dire non réguliers et de montant variable, ou programmés (300 euros par mois, par exemple). Il vaut mieux choisir cette formule dans le cadre de la constitution, sur le long terme, d’un capital en vue de la retraite. Les fonds sont-ils disponibles à tout moment ?Non. Aucun retrait d’argent ne peut intervenir avant cinq ans, sauf à entraîner la clôture immédiate du PEA et l’imposition des produits et gains. Après huit ans, le titulaire du plan peut effectuer des retraits partiels. Le plan n’est pas clôturé de ce fait et il continue de fonctionner. Mais il ne peut plus être alimenté par de nouveaux versements de sommes d’argent. Après huit ans, toujours, le PEA peut être converti en une rente viagère exonérée d’impôt sur le revenu. |
Dans un couple, chacun des époux peut ouvrir un PEA. L’ouverture se fait auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance. Le PEA bancaire se présente comme un compte titres associé à un compte d’espèces sur lequel sont déposés les versements du titulaire en vue de l’achat d’actions, ainsi que les produits des cessions. Le PEA assurance vie s’apparente à un contrat de capitalisation multisupport. L’ouverture d’un PEA est gratuite, mais des frais de tenue de compte et de droits de garde sont facturés chaque année.
Combien peut-on investir dans un PEA ?
Le titulaire d’un PEA peut y faire des versements d’argent jusqu’à 132 000 euros. Les versements peuvent être libres, c’est-à-dire non réguliers et de montant variable, ou programmés (300 euros par mois, par exemple). Cette dernière formule est conseillée dans le cadre de la constitution, sur le long terme, d’un capital en vue de la retraite.
Les fonds sont-ils disponibles à tout moment ?
Non. Aucun retrait d’argent ne peut intervenir avant cinq ans, sauf à entraîner la clôture immédiate du PEA et l’imposition des produits et gains. Après huit ans, le titulaire du plan peut effectuer des retraits partiels. Le plan n’est pas clôturé de ce fait et il continue de fonctionner, mais il ne peut plus être alimenté par de nouveaux versements de sommes d’argent. Après huit ans, toujours, le PEA peut être converti en une rente viagère exonérée d’impôt sur le revenu.
Pour revenir sur l’évolution de la fiscalité des SIIC
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