Ivan Vagic, président et co-fondateur du groupe WEMO, est un nouvel entrant sur le marché des SCPI. Il livre ses premières impressions sur ce marché, ses contraintes, ses avantages, ses acteurs. Sans trop de langue de bois… Interview.
Vous avez lancé Wemo One en 2024, une année particulièrement concurrentielle sur le marché des SCPI marquée par la création d’une vingtaine de véhicules, un record historique. Avec le recul, regrettez-vous d’être entré sur ce marché à ce moment précis ?
Ivan Vagic – Absolument pas. La forte concurrence reflétait également un contexte riche en opportunités. En effet, toutes les SCPI de nouvelle génération créées en 2024 cherchaient à tirer parti d’actifs immobiliers dont les prix avaient significativement baissé, permettant ainsi de générer davantage de rendement pour les investisseurs. Contrairement aux acteurs établis depuis plusieurs années, ces nouvelles SCPI ne supportent pas les effets négatifs d’un patrimoine constitué en période de taux bas.
A propos des rendements élevés annoncés par ces nouvelles SCPI, certaines évoquent des rendements potentiels annuels autour de 9% à 11 %. Pensez-vous que ces niveaux soient durables à long terme ? Et l’argument selon lequel « plus de rendement » implique nécessairement « plus de risque » est-il pertinent, selon vous ?
Ivan Vagic – C’est une excellente question. Plusieurs facteurs expliquent ces niveaux de performance. Premièrement, il y a des facteurs exogènes liés aux conditions du marché. Notamment la hausse des taux directeurs de la BCE, qui a entraîné une baisse mécanique de la valeur des actifs. C’est temporaire par nature. Deuxièmement, la durabilité des rendements dépend fortement de la stratégie du gérant. Une stratégie structurellement bien pensée peut générer une performance solide à long terme.
C’est-à-dire ?
Ivan Vagic – Prenons l’exemple de Wemo One, que je connais bien mieux que les autres véhicules… Pour Wemo One, lorsque nous réalisons une acquisition, nos offres sont souvent légèrement décotées par rapport à notre estimation de la valeur juste. Nous bénéficions ainsi d’une position de négociation avantageuse, avec des vendeurs souhaitant sécuriser rapidement leurs transactions. Cela nous permet, mécaniquement, d’obtenir une meilleure performance dès l’acquisition. Ainsi, sur les 10 millions d’euros investis en 2024, nous avons déjà affiché une valeur de reconstitution supérieure de 8 % à la valeur de la part. Avec une valeur de reconstitution à 217,33 € contre un prix de part de 200 euros. Cela valide notre stratégie d’achat rigoureuse. Naturellement, les jeunes SCPI bénéficient également de certains effets de lancement favorables.
Notamment l’effet lié aux délais de jouissance…
Ivan Vagic – Exactement.
Avec vos 6 mois d’expérience effective, percevez-vous aujourd’hui sur le marché des changements notables en termes de valorisation ?
Ivan Vagic – D’abord, le simple fait de la ré-indexation progressive des loyers contribuera mécaniquement à la valorisation des actifs occupés. D’autre part, concernant les transactions, nous remarquons que les vendeurs sont aujourd’hui légèrement plus optimistes qu’il y a un an. Même si les négociations sont désormais plus longues, le marché reste favorable aux acheteurs. Avec encore de nombreuses opportunités à saisir. Nous sommes toutefois dans une phase de stabilisation plutôt que de reprise nette.
Vous avez découvert le véhicule SCPI récemment. Quel regard portez-vous sur ce produit ? Est-il selon vous véritablement adapté à la gestion immobilière sur le long terme ?
Ivan Vagic – Alors, c’est une question qu’on peut diviser en deux parties. Concernant la transparence, la SCPI est effectivement l’un des véhicules les plus transparents disponibles. Nous publions des bulletins trimestriels, des rapports annuels, et la réglementation exige une transparence rigoureuse dans la gestion.
Certes, mais il n’y a pas non plus d’obligation à tout dévoiler…
Ivan Vagic – On n’est pas obligés de tout dire non plus, effectivement… Mais la question reste : notre cible – nos clients particuliers, nos conseillers en gestion de patrimoine- ont-ils vraiment la capacité d’appréhender toutes les subtilités du métier ? Toutes les subtilités d’un rapport annuel ou d’un bulletin trimestriel ? Je dirais que c’est de là que vient une partie des « déceptions » qu’ont pu rencontrer certains investisseurs ces dernières années. Une SCPI, en réalité, ce n’est pas uniquement du marketing… A l’intérieur, il y a de l’immobilier. C’est cet immobilier qui impacte la performance du fonds. Alors, on peut avoir un beau logo, une belle plaquette, être rattaché à un grand groupe, avoir une belle image, mais… si l’on achète de l’immobilier où les locataires s’en vont, et que l’on est incapable de le relouer…
En fait, vous plaidez pour davantage de transparence sur les actifs détenus par les SCPI…
Ivan Vagic – Exactement. Ce qui compte, ce sont les actifs qui sont détenus par les SCPI. Et de savoir, par exemple, si les locataires qui sont en place ont, ou non, des taux d’effort cohérents. Le taux d’effort, c’est par exemple le loyer rapporté au chiffre d’affaires. Est-ce que les taux d’effort de telle ou telle SCPI sont inférieurs à la moyenne du secteur, du locataire ? Est-ce que leur patrimoine est plutôt de bonne qualité ? Est-ce qu’il y a des travaux, donc des CAPEX à engager dans les prochaines années ? Ce sont tous ces éléments qu’il faut prendre en compte. S’il y a un effort à faire sur la transparence des SCPI, c’est vraiment sur la capacité à lire et à appréhender leur patrimoine immobilier. Parce que la SCPI, c’est un produit immobilier avant tout. Et ce n’est pas un produit financier.
Il nous reste quelques secondes. Si vous deviez résumer l’essentiel de votre message, que diriez-vous ?
Ivan Vagic – Wemo One est une SCPI créée par des entrepreneurs indépendants, qui ont eux-mêmes investi leurs fonds propres dans le véhicule. Notre alignement d’intérêts avec nos investisseurs est total. Notre différenciation ne réside ni dans le marketing, ni dans la communication, ni dans une politique tarifaire agressive, mais dans notre stratégie. Une stratégie qui consiste à déployer une approche rigoureuse dans l’achat d’actifs dits « smart », de petite taille, et principalement en Europe. À ce jour, nous sommes l’unique SCPI de ce type, avec déjà plus de 50 % de notre portefeuille situé en Europe, visant à atteindre 75 % courant 2025.
Nous ferons le point l’année prochaine, alors…
Ivan Vagic – J’ajouterais simplement que notre objectif de distribution pour 2025 est fixé à 9,5 % net de frais et hors fiscalité, avec un rendement cible moyen à long terme autour de 7 %.
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A propos de WEMO REIM(i)
Wemo Reim est née de la rencontre entre plusieurs entrepreneurs partageant une vision commune et l’envie de conjuguer leurs expériences. Notre objectif est de créer une SCPI innovante, renouvelant la manière d’envisager l’épargne patrimoniale. Notre expertise, fondée sur un solide savoir-faire immobilier, garantit à nos clients des rendements optimisés et la transparence des choix d’investissement. Nous nous engageons à apporter un soin particulier à chaque aspect de notre gestion, depuis la sélection des biens jusqu’à l’optimisation des stratégies d’investissement. Cette démarche, centrée sur la qualité et la précision, est conçue pour maximiser la valeur pour nos investisseurs tout en pérennisant les flux locatifs futurs.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
