Les patrimoines des deux SCPI « Cristal » gérées par Inter Gestion REIM se sont appréciés au 1er semestre 2023. Une trajectoire de valeur « à contre-courant » du reste du marché, estime le gestionnaire.
Dans un marché désormais tétanisé par la baisse du prix des parts de plusieurs SCPI d’envergure, l’annonce d’Inter Gestion REIM fait évidemment figure de bonne nouvelle. Il ne s’agit certes pas d’une nouvelle revalorisation du prix de souscription d’une SCPI. Rappelons que la dernière a été actée en juillet dernier pour GMA Essentialis. Mais néanmoins de la preuve, qu’en dépit du contexte, la valeur du patrimoine de certaines SCPI est encore portée par une dynamique positive.
Inter Gestion REIM : investir dans les valeurs de demain
Le gestionnaire dirigé par Gilbert Rodriguez vient en effet de préciser les nouvelles valeurs de reconstitution[1] de ses deux SCPI à capital variable. Son plus récent véhicule, Cristal Life, affiche une progression de +6,76%. La « VR » de sa SCPI historique, Cristal Rente, désormais dédiée aux « grandes enseignes », se revalorise quant à elle de +1,51%. Pour expliquer ces revalorisations Inter Gestion REIM met en avant plusieurs arguments. Outre une stratégie globale visant à investir « dans les tendances de demain », le gestionnaire pointe notamment les atouts spécifiques de Cristal Rente. La SCPI intervient de fait sur une classe d’actifs -l’immobilier de commerce- « presque déjà dégagée du risque de décompression des taux ». La prime de risque de ce secteur, très décriée avant la crise sanitaire, s’est en effet reconstituée pendant la période Covid.
Cristal Rente : capacité à intégrer des indexations de loyers
Grâce à une collecte soutenue (laquelle a notamment doublé entre 2021 et 2022), Cristal Rente a ainsi pu déployer ses fonds propres, en profitant de la baisse des prix. Elle peut aussi compter sur des locataires «faiblement impactés par l’inflation ». Et donc en mesure « d’intégrer une indexation des loyers ». Un atout d’autant plus impactant que la SCPI affiche un taux d’occupation financier au taquet : 98,80% au 2T 2023… Enfin, Cristal Rente qui, de l’aveu même de ses gestionnaires, a commencé tardivement sa diversification internationale – en décembre 2022-, en profite désormais pleinement. Depuis lors, 70% de ses acquisitions ont en effet été opérées en zone euro. Ce qui lui a permis de capitaliser sur le repricing plus rapide de certains marchés européens. Conséquence : les valeurs d’expertise de la SCPI, à mi-année, s’inscrivent « dans une dynamique prometteuse ».
Valeurs de reconstitution en hausse pour les SCPI « Cristal »
Inter Gestion indique que la valeur de reconstitution par part de Cristal Rente a progressé de +1,51% à mi-année. Et qu’elle devrait se positionner à 272 € par part fin 2023. Ce qui conduirait à un prix de souscription (250 €) en situation de décote (-8,09%). Elle pourrait permettre à son gestionnaire de procéder, le cas échéant, à une revalorisation de ce prix de souscription… Mais sans obligation de le faire[2]. Cristal Life est dans une situation encore plus favorable. Elle bénéficie quant à elle à plein de son statut de jeune SCPI. Son patrimoine, rappelle Inter Gestion REIM, a en effet été à « 70% constitué au cours des 12 derniers mois ». Ce qui, estime le gestionnaire, lui a permis « de saisir des opportunités d’investissement uniques » en termes de rendement. Elle est ainsi « idéalement positionnée » pour profiter « d’une croissance relutive ».
Cristal Life : un prix de souscription désormais très, très décoté..
Cette captation de « rendement attractif », passée et à venir, conduit d’ailleurs Inter Gestion REIM à annoncer une « ambition de distribution revue à la hausse ». Le taux cible 2023 est donc fixé à 6%. Contre 5,51% en 2022. Une autre bonne nouvelle pourrait aussi intervenir prochainement. La hausse des valeurs d’expertises de Cristal Life constatée à mi-année conduirait en effet à une revalorisation de la valeur de reconstitution de +6,76%. Et donc à estimer cette valeur de reconstitution, fin 2023, autour de 233 € par part. Or, si l’on rapporte cette estimation au prix de souscription actuel de Cristal Life (200 €), ce dernier se trouverait alors dans une situation de très forte décote : -14,16%.
Cristal Life : hausse prochaine du prix de souscription ?
Un niveau « hors fourchette », qui obligerait donc théoriquement lnter Gestion REIM à réviser, à la hausse, le prix de souscription de sa SCPI Cristal Life… Sans doute avant la fin de l’année… A suivre.
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A propos d’Inter Gestion REIM(i)
Société de gestion de portefeuille indépendante et familiale, Inter Gestion REIM développe des SCPI depuis plus 30 ans. Elle gère et commercialise une offre d’épargne immobilière haut de gamme construite sur la qualité de sa sélection des meilleurs actifs du marché.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] La « valeur de reconstitution » d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles qu’elle détient plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu’un investisseur devrait débourser pour reconstituer à l’identique le patrimoine d’une SCPI.
[2] Une règle impose que le prix de souscription d’une SCPI ne s’éloigne pas trop de sa valeur de reconstitution. En pratique, ce prix de souscription doit se situer dans une fourchette de plus ou moins 10%, par rapport à cette valeur de reconstitution. Lorsque le prix de souscription est dans cette fourchette, le gestionnaire n’est pas réglementairement contraint de le modifier. Cet ajustement devient obligatoire si le prix de souscription sort de cette fourchette.
