Une petite quinzaine de SCPI sont aujourd’hui positionnées sur le segment de l’immobilier de santé et d’éducation. Leur rendement moyen est inférieur à celui du marché. Mais certains véhicules sortent du lot. Datas.
Le segment des SCPI spécialisées sur l’immobilier de santé et/ou, plus largement, sur celui de l’immobilier dédié au secteur de l’éducation, a moins la cote auprès des souscripteurs. En 2024, les 13 véhicules référencés par l’ASPIM-IEIF sur ces créneaux n’ont capté que 7% de la collecte brute des SCPI. Contre 13% en 2023. 17% en 2022. Et près de 25% en 2021…
Treize SCPI ont choisi le créneau de l’immobilier de santé et d’éducation
Le nombre de SCPI présentes sur ces segments a pourtant augmenté ces dernières années. Aux deux premiers « pionniers », Primovie, lancée en 2012, et Pierval Santé, lancée en 2013, est d’abord venue s’ajouter la SCPI Foncière des Praticiens. Cette dernière, créée en 2017 pour une clientèle dédiée, s’est en effet ouverte au grand public en 2019. Depuis, 10 autres véhicules les ont rejoints. Parmi eux, on retrouve deux SCPI « historiques » dont l’orientation de gestion a été repositionnée sur les secteurs santé et éducation. C’est le cas de Pierre Expansion, chez Fiducial Gérance, rebaptisée Pierre Expansion Santé en 2020. Ou, plus récemment, de Fair Invest, chez Norma Capital, devenue NCap Education Santé en juin 2024. Les 8 autres SCPI qui ont rejoint le secteur depuis 2020 ont quant à elles été directement positionnées sur leur créneau de prédilection, la dernière en date étant Epargne Pierre Sophia, fin 2024.
Moins d’engouement pour les leaders du segment des SCPI Santé et Education
La contraction de la part relative collectée par les SCPI Santé et Education s’explique donc plutôt par l’arrêt d’une période d’engouement dont avaient bénéficié les deux leaders de ce secteur en termes de capitalisation, Primovie et Pierval Santé. En 2022, ces deux véhicules figuraient encore en effet aux deux premières places du classement annuel en termes de collecte… Depuis, les déboires de Praemia (ex-Primonial) REIM ont relégué Primovie en queue de classement (aucun fonds collecté en 2024) et parmi les SCPI affichant des parts en attente de rachat. Quant à Pierval Santé, sa collecte nette reste en revanche soutenue (80,6 M€ en 2024[1], soit 2,28% de la collecte nette totale). Mais s’affiche néanmoins très en deçà des scores atteints les années précédentes (640 M€ en 2022, par exemple).
Recul transitoire des revenus pour certaines SCPI de santé
La SCPI gérée par Euryale, l’une des plus diversifiées géographiquement (68% hors de France) et par typologie d’actifs de santé, souffre en effet depuis plusieurs mois d’une relative moindre attractivité. Qui résulte, pour partie, de la baisse de ses revenus. En 2024, Pierval Santé a distribué 7,40 € par part. Soit 1,76 € de moins qu’en 2023. Son Taux de Distribution est ainsi passé de 5,10% à 4,05%. Cette diminution, comme l’a expliqué Euryale à plusieurs reprises, notamment récemment sur pierrepapier.fr, résulte de « l’impact transitoire d’une stratégie d’investissement active dans la construction d’actifs neufs (VEFA) et de rajeunissement du portefeuille ». Il devrait donc s’estomper au cours des prochains exercices. Il n’en reste pas moins que l’immobilier de santé, réputé plus résilient, reste de toute façon globalement moins rentable, à court terme du moins, que d’autres secteurs.
Les SCPI Santé et Education : un rendement moyen de seulement 4% en 2024
Les SCPI dédiées à ce segment de marché souffrent donc de la concurrence de véhicules plus diversifiés et plus opportunistes. Lesquels, en 2024, ont trusté les palmarès aussi bien en termes de collecte que de rendement. Les SCPI Santé et Education, selon l’ASPIM-IEIF, ont de fait affiché l’an dernier un Taux de Distribution moyen de seulement 4%. Inférieur à l’ensemble du marché (4,72%). Et très inférieur à celui des SCPI Diversifiées (5,80%). On notera toutefois la bonne performance réalisée l’an dernier par l’un des derniers entrants, MyShareEducation. Cette SCPI, davantage dédiée comme son nom l’indique, au secteur éducation, a distribué un rendement de 7% en 2024. D’autres véhicules se sont également positionnés au-dessus de la moyenne du marché des SCPI l’an dernier. Trois, notamment, affichent des rendements supérieurs à 5%, et en progression par rapport à 2023.
Mais plusieurs véhicules affichent des Taux de Distributions supérieurs à 5%
Il s’agit de Pierre Expansion Santé, déjà citée. De LF Avenir Santé, à La Française REM. Et de Foncière des Praticiens, déjà citée également, mais qui ressort du lot en raison de sa régularité. Cette SCPI gérée par Magellim REIM (ex-Foncière Magellan) a en effet toujours distribué depuis sa création des rendements supérieurs à 5%. Abonné aux 5,10% durant ses premières années, elle avait franchi le cap des 5,40% en 2023. Elle fait encore mieux en 2024, avec un Taux de Distribution de 5,50%. La SCPI, en dépit d’une moindre collecte l’an dernier (16,1 M€ vs 44,8 M€ en 2023), a de nouveau profité de l’effet relutif des acquisitions menées en 2024 (pour 19,3 M€[2]). Foncière des Praticiens, qui dispose d’un report à nouveau de 50 jours, a en outre réduit son délai de jouissance à 4 mois[3] depuis février dernier…
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A propos d’AEW(i)
AEW est la société de gestion réglementée de l’ensemble de l’activité institutionnelle et grand public du groupe AEW en France. Elle dispose d’une expertise spécifique dans la création et la gestion de fonds et de mandats pour le compte de clients institutionnels et de fonds destinés à la clientèle de particuliers. Au travers des fonds grand public, AEW gère 20 SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et 2 OPCI grand public (Organisme de Placement Collectif Immobilier) représentant 8,5 Mds€ d’actifs sous gestion et accompagne 120 000 associés dans leurs investissements immobiliers. La société de gestion se classe parmi les cinq premiers acteurs de l’épargne immobilière intermédiée en France et développe une expertise dans l’ensemble des métiers de l’asset management immobilier pour compte de tiers.
A propos d’Amundi Immobilier(i)
Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 43,3 milliards d’euros sous gestion, elle est n°1 en France en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public. Amundi Immobilier s’appuie sur de nombreux distributeurs pour la commercialisation de ses produits : réseaux bancaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers en ligne. Amundi Immobilier développe également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles, …).
A propos d’Atland Voisin(i)
ATLAND Voisin, filiale du Groupe ATLAND, est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF qui gère pour le compte de clients investisseurs particuliers et institutionnels plus de 4 Mds € d’actifs en Europe (au 30/06/2024).
A propos de ClubFunding(i)
Agréée par l’AMF depuis 2020, ClubFunding AM est une société de gestion de référence dans l’immobilier. Elle propose des solutions d’investissement mutualisées et de financement innovantes pour les investisseurs privés et professionnels. ClubFunding AM est une société de gestion au service du financement immobilier en France et en Europe sur des projets à forte création de valeur. La société de gestion est ravie d’adhérer officiellement au réseau des signataires des Principes pour l’Investissement Responsable soutenus par l’ONU. Cette démarche souligne l’engagement de ClubFunding AM de s’orienter vers une gestion d’actifs plus responsable. Notre société de gestion développe l’investissement direct en capital-risque et en dette privée. Nous proposons à nos investisseurs un processus de souscription entièrement digitalisé et sécurisé.
A propos d’Euryale(i)
Créée en 2009, Euryale est une société de gestion de portefeuille d’actifs immobiliers dans le domaine de la santé, en France, en Europe et à l’international. Notre conviction : donner du sens à la finance à travers une approche stratégique et raisonnée des investissements. Notre ambition : avoir un impact sociétal positif pour un mieux-vivre collectif. À travers l’intégration progressive des enjeux ESG dans nos processus d’investissement et de gestion, la création des premières SCPI et SC à fonds de partage – Pierval Santé et Trajectoire Santé – avec l’institut du Cerveau, nous mettons chaque jour en pratique nos valeurs fondées sur l’audace, le collectif, la confiance et la proximité avec nos partenaires.
A propos de Fiducial Gérance(i)
Avec 2 Md€ d’actifs sous gestion, Fiducial Gérance est l’une des principales Sociétés de Gestion de Portefeuille indépendantes de la Place. Adossée à la firme FIDUCIAL créée en 1970, Fiducial Gérance exerce l’activité de gestion de Fonds d’Investissement Alternatifs grâce à une équipe de 60 professionnels expérimentés dans la promotion de SCPI et de Groupements Forestiers. A ce titre, Fiducial Gérance met à la disposition de ses partenaires une offre de 7 SCPI et 6 Groupements Forestiers.
A propos de La Française REM(i)
Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Engagé en faveur d’un investissement responsable sincère, le groupe La Française propose des gestions spécialisées de conviction alliant performance et durabilité. Il couvre toutes les classes d’actifs et s’adresse aux investisseurs à la recherche de solutions et services innovants. Fort de plus de 160 Mds d’euros d’actifs sous gestion (31/12/2023), nous sommes un acteur majeur de la gestion d’actifs en France et en Europe. Nos 1000 collaborateurs sont présents dans 10 pays, au plus proche de nos clients et des marchés dans lesquels nous investissons. Nos expertises spécialisées couvrent les actifs cotés et non cotés y compris l’immobilier.
A propos de Magellim REIM(i)
Magellim REIM (anciennement Foncière Magellan) est une société indépendante et engagée de l’investissement et de la gestion d’actifs immobiliers, qui s’adresse aux investisseurs privés et institutionnels. Créée en 2010, elle est agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) en tant que Société de Gestion de portefeuille. Forte de son expérience en région, elle accompagne aujourd’hui également les Directions Immobilières et les collectivités locales dans leurs problématiques d’implantations avec des offres clés-en-main.
A propos de MyShareCompany(i)
MyShareCompany est une société de gestion de portefeuille, agréée par l’AMF, dont les actionnaires à 50/50 sont le Groupe ATLAND et Drouot Estate, (filiale d’AXA France) à 50% respectivement. Dédiée exclusivement aux réseaux de distribution d’AXA France, elle a pour ambition de capitaliser sur les savoir-faire de ses deux actionnaires, la sélection et la distribution d’offres immobilières pour Drouot Estate ; la conception, la structuration, l’investissement et la gestion de fonds immobiliers à destination d’investisseurs particuliers et institutionnels pour ATLAND Voisin.
A propos de Norma Capital(i)
Créée en 2015 et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2016, Norma Capital est une Société de Gestion de Portefeuille. Elle répond aux exigences du marché immobilier actuel à travers ses différentes activités : des fonds Grand Public (SCPI) et des solutions d’investissement pour les professionnels (OPPCI, family offices, club deals).
A propos de Perial AM(i)
Perial Asset Management gère plus 6,3 milliards d’euros au 31/12/2022, distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management gère plus de 500 immeubles, plus de 1 200 entreprises locataires pour le compte de ses plus de 40 000 associés, porteurs de parts de SCPI, OPPCI et SCI.
A propos de Praemia REIM(i)
Praemia REIM réunit 550 collaborateurs en France, Allemagne, au Luxembourg, en Italie, en Espagne, à Singapour et au Royaume-Uni. La société met ses valeurs de conviction et d’engagement ainsi que ses expertises à l’échelle européenne pour concevoir et gérer des fonds immobiliers au service de ses clients nationaux et internationaux, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. Au 31 décembre 2023, Praemia REIM détient 38 milliards d’euros d’encours sous gestion. Son allocation de conviction se décompose en : 48% d’immobilier de santé/éducation, 33% bureaux, 8% résidentiel, 5 % commerce, 5% hôtellerie et 1% de logistique. Sa plateforme paneuropéenne gère 61 fonds et réunit plus de 96 000 clients investisseurs, particuliers et institutionnels. Son patrimoine immobilier est composé de plus de 1 600 immeubles répartis entre les principales catégories d’actifs et localisés dans 10 pays européens.
A propos de Sogenial Immobilier(i)
Depuis 1981, SOGENIAL IMMOBILIER propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 40 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, SOGENIAL IMMOBILIER est depuis 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. SOGENIAL IMMOBILIER gère 6 Club Deals, 9 OPPCI, 2 SLP, 1 FPCI, 1 FCPR, 1 SICAV-SIF et 1 RAIF de droits Luxembourgeois, 1 GFI : CœurForest et 4 SCPI : Cœur de Ville, Cœur de Régions labellisée ISR, Cœur d’Europe et Cœur d’Avenir, une SCPI sous forme de fonds de partage, liée à l’enfance, aux adolescents et aux étudiants.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] 151 M€ de collecte brute.
[2] Pour un taux de rendement moyen à l’acquisition à 6,10%.
[3] Contre 6 mois auparavant.
