Année 2024 paradoxale pour les SCPI. Avec plus de créations de nouveaux véhicules. Et des rendements -tout du moins pour certaines- orientés à la hausse. Mais aussi moins de collecte, et toujours des baisses de prix de parts. Le tout dans un contexte réglementaire en légère évolution. Bilan…
2024, une année fertile en créations pour les SCPI
2024 se positionnera, a priori, comme une année record en termes de créations de nouveaux véhicules. Pas moins de 18 nouvelles SCPI ont été lancées l’an dernier. C’est beaucoup, beaucoup plus qu’en 2023, année de maigre récolte pour les fonds immobiliers (seulement 7 SCPI lancées). Une grande partie des lancements 2024 s’expliquent par un « momentum » de marché favorable. Ce sont d’ailleurs essentiellement des SCPI « opportunistes » qui ont vu le jour l’an dernier. La plupart ont en effet choisi le créneau de la diversification tant sectorielle que géographique. Certaines ont même, et c’est nouveau, repoussé les frontières de leurs investissements hors de l’Europe. Si de nouveaux opérateurs sont entrés sur le marché des SCPI l’an dernier, la répartition entre acteurs « historiques »[1] et nouveaux entrants sur le marché[2] est en revanche finalement assez équilibrée : 50/50…
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2024 : des rendements orientés à la hausse pour bon nombre de SCPI…
Le record 2023 était de 8,16%[3]. Il sera sans aucun doute battu en 2024. Ne serait-ce qu’en raison d’une sorte de course à l’échalote du rendement à laquelle se livrent les gestionnaires depuis plusieurs mois… Plusieurs SCPI à capital variable ont en effet déjà annoncé des Taux de Distribution prévisionnels bien supérieurs. Certaines pourraient franchir la barre des 10% – Comète, chez Alderan-. Et plusieurs se situeront au-delà du seuil des 8%. Telles que, par exemple, EDR Europa, chez Edmond de Rothschild REIM France, Mistral Sélection, chez Swiss Life AM France, ou, sans doute de nouveau, Transitions Europe, chez Arkea REIM. Le Taux de Distribution moyen du marché ne devrait guère en revanche s’éloigner de celui servi en 2023 (4,52%). Mais le nombre de véhicules qui pourraient franchir la barre des 6% (une petite quinzaine de SCPI à capital variable en 2023) sera sans doute plus élevé en 2024.
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Encore des baisses de parts en 2024…
Le marché des SCPI, plus encore qu’en 2023, s’est fragmenté en plusieurs catégories. Du -mauvais- côté, les SCPI à la peine[4], en proie à des problèmes de valorisation de leurs actifs, et de liquidité. De l’autre côté -le bon-, des SCPI plus jeunes, qui profitent du contexte du marché et d’une collecte toujours soutenue pour investir à bon compte. Et, entre ces deux extrêmes, des véhicules -les plus nombreux- qui réussissent, peu ou prou, à tenir le contrat, tant en termes de valorisation que de rendement. La première catégorie, déjà à l’origine de l’essentiel des baisses de parts actées en 2023 (17), a poursuivi ce processus de dépréciation en 2024. Qui va se poursuivre, mais plus marginalement, en 2025. Certaines baisses ont d’ailleurs déjà été actée. Côté « bons élèves », on notera aussi plusieurs revalorisations (8) de parts l’an dernier. Et déjà 2 depuis le début de l’année…
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2024 : une collecte qui reste atone
Pour ne pas dire déclinante… Après une année record en 2022 (plus de 10 Md€), un très fort repli en 2023 (un peu moins de 6 Md€), la collecte nette des SCPI s’affichera de nouveau en très net retrait en 2024. A la fin du 3T, elle n’atteignait que 2,47 Md€. Soit 50% de moins que sur les neuf premiers mois de 2023. Un chiffre qui devrait s’appliquer à l’ensemble de l’exercice puisque, selon les projections de l’IEIF, la collecte 2024 devrait se situer entre 3,1 et 3,3 Md€. Ce repli global masque d’importantes disparités. Là aussi, le phénomène d’archipélisation des SCPI conduit à une très forte dichotomie entre celles qui ne collectent plus -et sont confrontées à d’importants problèmes de liquidité-, et celles qui collectent toujours -et parfois très massivement- . Pour mémoire, 12 véhicules ont trusté à eux seuls plus de 73% de la collecte nette au 3T 2024…
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Plusieurs évolutions réglementaires marquantes pour les SCPI en 2024
Le fait marquant 2024 pour les SCPI, en termes réglementaires, est l’ordonnance publiée le 4 juillet dernier. Ce texte, « portant modernisation des fonds d’investissement alternatifs »[5], instaure notamment l’obligation pour les SCPI de réaliser désormais deux fois par an l’évaluation de leurs patrimoines immobiliers. Il fixe plus largement un nouveau cadre au processus de validation des valeurs de reconstitution et de réalisation des SCPI. L’ordonnance entérine aussi l’élargissement de l’objet social des SCPI. Elles peuvent désormais acheter des « meubles meublants » et autres biens d’équipements nécessaires au fonctionnement des immeubles qu’elles détiennent. Elles ont surtout dorénavant la possibilité d’investir de manière systématique dans le domaine des énergies renouvelables. Par ailleurs, le prix de souscription des SCPI n’est plus limité. Et ces véhicules peuvent désormais émettre différentes catégories de parts.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards € et 4 millions d’épargnants
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion. L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Gestionnaires ayant lancé leurs premières SCPI il y a plus de 10 ans.
[2] Ayant lancé leur premier véhicule il y a moins de 3 ans.
[3] Taux de Distribution de la SCPI Transitions Europe en 2023.
[4] majoritairement celles investies en bureaux.
[5] Ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 portant modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs.
