Nouvelle mauvaise nouvelle pour le marché des SCPI. La baisse du prix des parts de deux des SCPI de Primonial REIM, dont l’imposante Primovie, ampute la capitalisation des fonds immobiliers de près de 700 M€ supplémentaires. Chiffres, et commentaires.
La première, Primopierre, SCPI essentiellement investie en actifs de bureaux, avait déjà baissé le prix de ses parts en septembre dernier. De 13,5%. Depuis le 13 février, son prix de souscription a encore perdu 6,7%. Soit 19,23% en l’espace de cinq mois… La seconde, Primovie, dédiée au secteur de la santé, réputé plus résilient, avait jusqu’alors bien résisté à la correction de la valeur des actifs immobiliers. Mais Primonial REIM, son gestionnaire, anticipant une nouvelle baisse des valeurs d’expertise sur 2024, a décidé d’également ajuster son prix. De -8,9%.
Perte de 700 M€ de capitalisation supplémentaire pour les deux SCPI de Primonial REIM
Quand un marché se retourne, les fonds exposés les plus importants sont les plus touchés. Surtout quand une partie de leur collecte a été réalisée dans les années précédant ce retournement. Les SCPI de Primonial illustrent cette loi générale. Avec ces deux nouvelles baisses, ce sont déjà 4 SCPI qui ont procédé à la révision à la baisse de leur prix de souscription depuis le début de l’année. Et 26, depuis mars 2023, date de la première annonce sur Laffitte Pierre[1].. Ces nouvelles dévalorisations, outre leur effet négatif sur le « moral » du marché des SCPI, amputent aussi significativement sa capitalisation. Primovie était jusqu’à présent l’une des plus grosses SCPI du marché. Avec 5,2 Md€ de capitalisation au 31 décembre 2023, elle était au coude-à-coude avec Epargne Foncière, chez La Française REM.
Des valeurs de reconstitution en fort recul
La baisse de son prix de souscription de 8,9% conduit à une destruction de valeur de plus de 460 M€. Primopierre, quant à elle, pesait 3,9 Md€ avant l’annonce de la dévalorisation de son prix, en septembre dernier. Avec celle de février, la perte totale de capitalisation de Primopierre ressort à 760 M€. Dont 230 M€ sur le seul mois de février… Les causes de ces dépréciations sont connues. Elles résultent de celles subies par les actifs immobiliers détenus par ces deux véhicules. Les évaluations menées en juin dernier avaient déjà conduit à ramener la valeur de reconstitution de Primopierre de 203,76 € à 186,03 €. Soit une baisse de 8,70%. Les expertises de fin d’année ont été encore plus sévères. La valeur de reconstitution estimée[2] est donc passée à 154,44 €. Soit une nouvelle dépréciation de -17%. Et donc de -24,2% par rapport à la VR fin 2022…
Prix de souscription dans le haut du « tunnel » pour les deux SCPI de Primonial
Les chiffres de Primovie sont « un peu » moins impressionnants. Mais la valeur de reconstitution de la SCPI santé accuse néanmoins un repli de près de 12% entre fin 2022 et fin 2023… Les nouveaux prix de souscription des deux SCPI restent en outre en situation de surcote. Autrement dit, supérieurs aux valeurs de reconstitution estimées à fin 2023. Celui de Primopierre, à 168 €, est encore surcoté de 8,78%. Pas loin, donc, du haut de la fourchette réglementaire… Le prix de souscription de Primovie est situé à +4,79% de sa valeur de reconstitution. Un peu mieux. Mais la « marge », en cas de nouvelles dépréciations des actifs, reste faible… La situation est d’autant plus tendue que les deux SCPI connaissent aussi des problèmes de liquidité.
SCPI Primonial : des parts en attente de cession
En dépit de délais de jouissance ramenés à 1 mois, début décembre dernier, leur collecte nette est au point mort. Celle de Primovie n’était de que 10 M€ au 3T 2023. Elle a encore été divisée par deux environ au 4T. Celle de Primopierre atteignait à peine le million au 3T. Et pas mieux au 4T. Conséquence : les deux SCPI, qui caracolaient en tête du palmarès des véhicules les plus collecteurs encore en 2022, se retrouvent avec un nombre important de parts en attente. Fin 2023 -avant, donc, la baisse de leurs capitalisations-, le ratio parts en attente rapportées aux encours s’élevait à 6,20% pour Primopierre. Et à 1,80% pour Primovie. Un état qui devrait logiquement pousser les deux SCPI à céder des actifs, afin de dégager des liquidités. Ce n’était pas encore le cas fin 2023.
Regagner la confiance des marchés
Primopierre n’avait procédé à aucune cession -ni acquisition- au cours du 2e semestre. Primovie s’est quant à elle délestée, au 4e trimestre, d’une participation dans une université située en Espagne. Pour une quote-part de 18,5 M€. Mais elle a, dans le même temps, acquis une résidence services seniors en Allemagne. Pour environ 21 M€. Ce problème de liquidité pourrait bien sûr être atténué par la baisse des prix de souscription. Qui dissuade théoriquement les souscripteurs de « sortir » dans des conditions dégradées… sauf s’ils anticipent de nouvelles dévalorisations. D’où l’importance de regagner la confiance du marché. Or, ces SCPI ne sont malheureusement pas les seuls véhicules gérés par Primonial REIM à connaître des problèmes de liquidité.
Les unités de compte immobilières de Primonial en mal de liquidité
Sa SCI Capimmo, poids lourd du marché des unités de compte immobilière[3], en souffre depuis plusieurs mois. Sa valeur liquidative a déjà baissé de 11,55% l’an dernier. Elle a encore cédé 9% depuis le début de l’année. Primonial a dû mettre en place un plan de cession massif. Et aurait déjà cédé quelque 230 M€ d’actifs pour le compte ce véhicule. En attendant, pour que la situation s’améliore radicalement, un nouveau retournement du marché, cette fois-ci dans un sens positif. Ou une reprise de la collecte. Qui permettrait de bénéficier des conditions actuelles du marché immobilier. Cap Santé, autre UC elle aussi épargnée jusqu’ici[4], est entrée à son tour dans la mécanique de baisse. Sa valeur liquidative a perdu plus de 5% depuis le 1er janvier…
Les OPCI, aussi
Last by not least, les OPCI du gestionnaire sont également entrés dans la danse. Les ordres de rachat sur les OPCI PREIM ISR et PREIMIUM sont en effet plafonnés et reportés depuis le 14 février dernier… Primonial REIM France, rappelons-le, était le premier gestionnaire de fonds immobiliers non cotés (SCPI, OPCI, et unités de compte immobilières) au 31 décembre dernier. L’ASPIM le créditait alors d’un encours sous gestion global de 17,63 Md€…
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A propos de Primonial REIM(i)
Primonial REIM réunit plus de 400 collaborateurs en France, Allemagne, au Luxembourg, en Italie, à Singapour et au Royaume-Uni. La société met ses valeurs de conviction et d’engagement ainsi que ses expertises à l’échelle européenne pour concevoir et gérer des fonds immobiliers au service de ses clients nationaux et internationaux, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. Primonial REIM détient plus de 35 milliards d’euros d’encours sous gestion. Son allocation de conviction se décompose en : 44 % bureaux, 33 % santé/éducation, 11 % résidentiel, 6 % commerce, 5 % hôtellerie et 1% logistique. Sa plateforme paneuropéenne gère 61 fonds et réunit plus de 80 000 clients investisseurs, dont 53 % particuliers et 47 % institutionnels. Son patrimoine immobilier est composé de plus de 1 526 immeubles répartis entre les principales catégories d’actifs et localisés dans 11 pays européens.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Cette SCPI a procédé à la baisse de son prix de souscription en mars 2023, et de nouveau en octobre 2023, portant le total du recul de sa valeur à -17,33%.
[2] La valeur de reconstitution, pour devenir officielle, doit être approuvée par l’assemblée générale annuelle de la SCPI.
[3] Elle pesait plus de 7 Md€ fin juin 2023.
[4] En 2023, sa performance, de +6,56%, est l’une des meilleures de sa catégorie.
