La SCPI gérée par Euryale Asset Management établit un nouveau record annuel en termes de collecte. Sa performance 2021 s’affiche, peu ou prou, au même niveau qu’en 2020. Et Pierval Santé débute l’année forte de ratios d’exploitation positifs. Etat des lieux.
Elle n’occupe pas, comme en 2020, la première marche du podium des SCPI les plus collectrices. En 2021, c’est sa « concurrente » Primovie, autre SCPI dédiée au secteur de la santé, qui lui ravit cette pole position. Pierval Santé, gérée par Euryale Asset Management, signe néanmoins un nouveau record de collecte annuelle. A 780 M€, elle bondit de plus de 50% par rapport à 2020.
912 M€ d’investissements pour Pierval Santé en 2021
La SCPI, qui pèse donc désormais plus de 2,2 Md€ de capitalisation, a en outre une nouvelle fois réussi à maîtriser le timing entre souscriptions et investissements. Sur le 4e trimestre, face à une collecte de plus de 200 M€, elle a procédé à 13 nouvelles acquisitions, pour un total d’environ 300 M€. Parmi ces opérations figurent notamment 4 pôles de consultations médicales à construire pour le compte de la société Medic Global (48 M€). Ainsi que le siège social d’une société filiale du leader mondial du diagnostic génomique et immuno-oncologique dans le champ du cancer (21,5 M€). Et 3 Ephads situés au Royaume-Uni, gérés par Care Concern Group, « un acteur en plein développement qui gère déjà plus de 50 établissements », le tout pour un total de 53 M€, précise Pierval Santé dans son dernier bulletin trimestriel.
Pas d’Ephads Orpéa dans le patrimoine
David Finck, le directeur général d’Euryale AM, profite aussi de cette occasion pour « répondre à l’actualité ». Faisant évidemment référence aux méthodes de gestion de l’opérateur Orpéa, dénoncées en début d’année, il rappelle que « Pierval Santé est propriétaire de 12 Ephads en France, et de 86 en Europe ». Mais que tous ces établissements sont gérés par « des exploitants-partenaires qui sont historiquement des entreprises familiales et/ou entrepreneuriales ». Pas l’ombre donc d’un exploitant qui serait coté en Bourse… Dont acte. Ces Ephads représentent environ 53% des actifs détenus par la SCPI au 31 décembre dernier (183 actifs détenus au total). L’ensemble de ce secteur médico-social, une fois pris en compte d’autres actifs tels que, par exemple, les centres d’hébergement, regroupe environ 60% des immeubles détenus par Pierval Santé.
Pierval Santé : une SCPI très fortement investie à l’international
Auxquels s’ajoutent pour environ 27% les actifs du secteur sanitaire et soins de ville (cliniques, centres de dialyse, cabinets médicaux…). Et ceux des autres secteurs de la santé (bureaux, locaux d’activité…), pour environ 13%. Rappelons surtout que Pierval Santé est très fortement internationalisée, puisque seuls environ 28% de son patrimoine sont investis en France. Ses zones d’implantation de prédilection sont l’Allemagne (20%) et le Royaume-Uni (20%), suivies des Pays-Bas (15%) et de l’Irlande (14%). Ceci explique qu’une majeure partie de ses revenus locatifs soit d’origine étrangère. Ces revenus étrangers bénéficient d’un traitement fiscal spécifique. En vertu des conventions fiscales bilatérales entre pays européens, l’impôt acquitté à l’étranger est moins lourd que l’impôt français, et exonéré de prélèvement sociaux. Il est prélevé à la source, et payé par la SCPI pour le compte des associés.
Des rendements transparents et résilients
En 2021, par exemple, cet impôt à la source représentait 1,06 € par part. Cette somme, ajoutée au dividende net perçu par les associés l’an dernier (9,60 € par part), donne le montant du « dividende brut de fiscalité » (10,66 €). C’est ce dividende brut qui sert de numérateur au nouvel indicateur de rendement recommandé par l’ASPIM, le Taux de Distribution[1]. En 2021, ce dernier s’établit à 5,33%[2]. Contre 5,38% en 2020. Pierval Santé ayant toujours été très transparente dans la communication de ses rendements, en précisant systématiquement son TDVM avec et sans prise en compte de la fiscalité étrangère, il est de fait possible de comparer l’évolution de son taux de rendement depuis plusieurs années. Son Taux de Distribution est resté relativement stable, puisqu’il s’établissait à 5,31% en 2019 et en 2018. Son TDVM également, même s’il accuse une décroissance régulière depuis 2020 (voir graphique).
D’excellents ratios financiers
La SCPI commence en tout cas l’année avec de bons ratios financiers. Son Taux d’Occupation Financier (TOF) est proche des sommets (98,99%). Son endettement reste raisonnable : moins de 17,5%[3]. Elle dispose d’un report à nouveau de 1,49 € par part[4]. Son prix de souscription, avant prise en compte des revalorisations 2021, est décoté de 5,79%. Et elle affichait, en début d’année, un pipe d’investissements sécurisés d’environ 80 M€. Sur 2022, outre le fait de maintenir un taux de rendement à l’acquisition en phase avec les années précédentes (5,22% en moyenne, en 2021), il lui faudra néanmoins affronter un nouveau challenge : réussir la reprise en main de la gestion de sa collecte.
Reprise en main de la collecte
Rappelons que c’est en effet désormais Euryale Services, la filiale de distribution d’Euryale AM, et non plus comme précédemment La Française, qui s’occupe de la distribution en direct des véhicules du gestionnaire. Thierry Scheur, le nouveau directeur général opérationnel d’Euryale Services, se montre confiant…
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A propos d’Euryale Asset Management(i)
Créé en 2009 par le Groupe Elience, spécialiste de l’ensemble de la chaine des métiers de l’immobilier, Euryale Asset Management (Euryale AM) est une société́ de gestion de portefeuille qui créé et gère des actifs immobiliers en France et en Europe notamment dans le domaine de la santé. En 2013, Euryale AM lance la SCPI Pierval Santé, devenue la SCPI la plus plébiscitée en 2020 avec plus de 500 millions d’euros de collecte. Pierval Santé est une structure d’investissement dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier essentiellement axé sur le secteur de la santé (EHPAD, cliniques, maisons médicales, laboratoires…) Cette structure regroupe actuellement plus de 30 000 associés.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le Taux de Distribution, conforme aux nouvelles recommandations de l’ASPIM, est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence[2] Soit 10,66 € divisé par la valeur de la part au 1er janvier 2021 (200 €)
[3] Dont engagement financier sur construction : 13,73%
[4] A fin 2020
