Foulques de Sainte Marie, Managing Director de Mata Capital IM, livre sa vision, à date, de l’état des marchés immobiliers post-dissolution. Et explique en quoi le nouveau contexte peut modifier la stratégie d’investissement de sa SCPI Osmo Energie. Laquelle, pour l’heure, poursuit sereinement son plan de développement. Interview.
Avant la crise politique que l’on connaît aujourd’hui, « on » espérait que les marchés immobiliers allaient rebondir. La plupart des analystes estimaient même que ce rebond pourrait intervenir avant la fin de l’année 2024. Depuis la dissolution, constatez-vous plutôt un retour de l’attentisme ? Ce potentiel rebond vous semble-t-il toujours possible ?
Foulques de Sainte Marie – Il y a clairement, oui, un attentisme. Guy Marty me disait récemment que « la politique, cela paralyse les gens ». C’est ce qui s’est passé, à proprement parler… Il y avait effectivement un sentiment plus positif des acteurs du marché avant les élections européennes. Sentiment étayé par le reflux de l’inflation, et la première baisse des taux de la BCE, début juin. Mais, depuis le 9 juin -date des élections européennes-, et l’annonce de la dissolution, il y a eu un gros coup de froid sur les marchés…
Qui a brisé le léger rebond du volume des transactions…
Foulques de Sainte Marie – On observait effectivement un rebond du nombre de transaction. Et même un retour de la collecte et de la levée de capitaux chez certains acteurs. On voyait, en quelque sorte, la lumière au bout du tunnel. Mais ce « coup de massue » a provoqué une nouvelle paralysie des marchés immobiliers.
Ce nouveau contexte vous a-t-il amené à changer votre stratégie d’investissement ? Par exemple, en portant davantage vos regards vers les marchés immobiliers européens ?
Foulques de Sainte Marie – Cela a effectivement, d’une certaine manière, modifié notre approche des marchés. Ce mouvement européen, chez Mata Capital et chez Osmo Energie, nous l’avions en fait déjà initié. Nous disposons en effet d’une équipe de 4 personnes basée à Hambourg, en Allemagne. Ce nouveau contexte a donc confirmé notre volonté de nous développer en Allemagne, et à l’étranger d’une manière générale. Pour Osmo Energie, deux deals sont en cours, précisément à Hambourg. L’un est un deal de valorisation (value add). L’autre s’inscrit dans une stratégie de plus long terme. Ce mouvement, déjà enclenché, va donc s’accélérer. Une précision, toutefois : il ne faut pas pour autant enterrer la France…
Personne ne songe à enterrer la France…
Foulques de Sainte Marie – Je veux dire par là qu’il y aura certainement des opportunités à la rentrée. Un certain nombre de dossiers de défaisance devraient, entend-on, être présentés devant le tribunal de commerce… Ce qui devrait donc générer des opportunités. En attendant, le contexte « dissolution + Jeux olympiques + vacances à venir » ne pousse pas les investisseurs à finaliser leurs investissements…
Vous parliez des investissements d’Osmo Energie. Votre SCPI, pour l’heure, a investi dans deux actifs de commerce. Le nouveau contexte confirme-t-il ce choix sectoriel ? Quel autre secteur comptez-vous privilégier dans les semaines et mois à venir ?
Foulques de Sainte Marie – Sur le commerce, nous estimons que la prime de risque est aujourd’hui correctement pricée. A condition d’être sur du commerce de proximité. Et sur des enseignes solvables et solides. Ce qui suppose d’effectuer une sélection très fine en amont de ce type d’actifs. Sur les autres secteurs ? Ce qui est certain c’est que le bureau, notamment en Ile-de-France, souffre. Souffre énormément même. Ce que devraient confirmer les expertises au 30 juin des portefeuilles… Il faut d’ailleurs s’attendre, à mon avis, à de nouvelles décotes sur les prix de parts de certaines SCPI, les SCPI de bureaux notamment. Car les volumes de transactions ont considérablement chuté. On est à environ 6 Md€ transactés sur le premier semestre. C’est quasiment 50% de baisse.
Les volumes ont effectivement été divisés par deux…
Foulques de Sainte Marie – On est donc très vigilants en fonction des classes d’actifs. Commerce, oui bien sûr. Y compris retail parks et commerces de périphérie, à condition que l’on soit dans les agglomérations urbaines denses, etc. Voire bureaux… Si l’on tient compte des nouveaux usages en termes de centralité et de décarbonation. Ou logistique, sur opportunité…
Un point sur la collecte. Vous avez lancé votre SCPI au premier trimestre. Au moment où la collecte des fonds immobiliers était en très nette perte de vitesse. Etes-vous néanmoins en phase avec vos objectifs ? Plus globalement, comment jugez-vous l’attitude actuelle des souscripteurs et des réseaux de distribution vis-à-vis des produits immobiliers en général ?
Foulques de Sainte Marie – Oui, nous sommes en phase avec notre objectif de collecte. A ce jour, nous avons levé près de 25 M€ depuis le lancement d’Osmo Energie en mars dernier. C’est donc un lancement plutôt réussi. En phase en tout cas avec notre objectif qui est de lever 50 M€ sur l’année 2024. Si l’on prend un peu de recul, on peut aussi faire preuve d’optimisme. Les chiffres de l’ASPIM, qui vont sortir très prochainement, montrent que la collecte des SCPI du 2e trimestre est en progression. A 1,2 Md€, en brut, contre 1,1 Md€ au 1er trimestre. En collecte nette, c’est 905 M€, versus 765 M€ au 1T.
On s’attendait, effectivement, à ce redressement…
Foulques de Sainte Marie – Un petit redressement que, personnellement, je trouve plutôt encourageant. Je pense qu’il n’y a pas beaucoup de marchés, en tout cas de classes d’actifs, de classes de produits d’épargne, qui peuvent afficher près de 4 milliards d’euros de collecte sur une année…
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A propos de Mata Capital IM(i)
Créée en 2015, Mata Capital est un acteur 100% indépendant de la gestion de fonds immobiliers regroupant 50 collaborateurs à Paris, Lyon et Hambourg. Mata Capital IM, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers depuis 2016 et entité du groupe Mata Capital, est une société indépendante spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte d’investisseurs institutionnels et de groupes familiaux privés. L’entreprise, présente à Paris et à Lyon, s’est donnée pour mission de développer des stratégies d’investissement immobilières dynamiques. Elle gère des stratégies core plus et valeur-ajoutée sur l’ensemble des classes d’actifs immobiliers. Au 31 décembre 2023, Mata Capital IM regroupe 18 professionnels de l’investissement et gère un encours total de 2 milliards d’euros.
(i )Information extraite d’un document officiel de la société.
