Les SCPI piochent toujours dans leurs réserves pour maintenir le niveau de leurs dividendes. En 2023 -dernières données disponibles-, les distributions des SCPI représentaient encore 104% de la valeur de leurs résultats nets. Comme en 2022. Mais les SCPI ont beaucoup moins utilisé leurs plus-values de cession pour couvrir la différence…
Le phénomène n’est pas nouveau. Depuis plusieurs années, les SCPI distribuent à leurs associés des dividendes plus élevés que leurs résultats annuels. L’exercice 2023, analysé par la 7e édition de l’étude sur la communication financière et la stratégie des FIA immobiliers « grand public »[1], publiée par le cabinet Forvis Mazars en collaboration avec l’ASPIM, ne déroge pas à la règle.
En 2023, les SCPI ont distribué 104% de la valeur de leur résultat net
Sur les 62 SCPI de rendement scannées par l’étude[2], le total des sommes distribuées était en effet égal à 104% de la valeur de leur résultat net. Un pourcentage identique à celui de 2022. Et à peine inférieur à celui des deux exercices précédents, 2020 et 2021, années Covid et post-Covid où les SCPI, du fait de la crise sanitaire, avaient perçu moins de loyers. Et, donc, généré moins de revenus. Ce qui expliquait en partie pourquoi le ratio distribution/revenus était alors passé de 102% – 103%, en moyenne, à plus de 105%. Mais l’indicateur le plus intéressant reste celui de la décomposition de l’origine des distributions des SCPI. Fort logiquement, les revenus annuels sont évidemment toujours très largement majoritaires.
Sur 100 € distribués en 2023, 94,2 € étaient issus du résultat net des SCPI
Sur 100 € de dividendes distribués, au moins 90 € provenaient des résultats annuels ces dernières années. C’était 91,43 € en 2021. Et jusqu’à 93,14 € en 2019. 2022 faisait figure d’exception. Cette année-là, les revenus récurrents ne représentaient que 88,5 € sur 100 € distribués. Les SCPI avaient en effet alors largement utilisé leurs réserves de plus-values distribuables pour doper leurs distributions. Ces plus-values contribuaient à hauteur de 9% des dividendes versés. Elles avaient aussi pioché dans leurs reports à nouveau (RAN)[3], qui en représentaient 3%. Ces ponctions, plutôt exceptionnelles, n’ont pas été reconduites en 2023. Sur cet exercice, sur 100 € distribués, 94,2 € étaient en effet issus du résultat net des SCPI. Le taux de contribution des plus-values aux dividendes distribués s’était même contracté à un niveau (2%) très en deçà des périodes précédentes.
Les SCPI distribuent moins de plus-values de cessions
Le nombre de SCPI ayant utilisé des plus-values de cession pour doper leurs distributions annuelles était lui aussi en forte baisse. Seules 37% d’entres elle y avait eu recours en 2023, selon les données Forvis Mazars/ASPIM. Contre 47% en 2022.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2023, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 313 milliards € et 4 millions d’épargnants.
A propos de Forvis Mazars(i)
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] « Communication financière et stratégie des FIA immobiliers « grand public » (SCPI, OPCI et SC) » – Etude 2024 – 7e édition.
[2] Représentant environ 94% de la capitalisation totale des SCPI.
[3] Les réserves constituées par les SCPI sont de différentes natures. Pour en savoir plus : Les SCPI pourront-elles assurer le revenu ?
