Kristelle Wauters, présidente d’Edmond de Rothschild REIM France, fait le point sur la SCPI Edmond de Rothschild Europa, lancée en avril dernier. Collecte, acquisitions, et Taux de Distribution prévisionnel pour 2024… Interview.
Vous avez lancé, en avril dernier, votre première SCPI, Edmond de Rothschild Europa. Il s’agissait, à l’époque de la cinquième SCPI lancée en 2024. Depuis lors, près d’une quinzaine d’autres SCPI ont vu le jour… Ce qui signifie que ce marché de la « jeune SCPI » est aujourd’hui très encombré. Alors même que la collecte, pour ce type de véhicule, ne s’est pas vraiment redressée… Cela vous fait-il regretter votre choix ?
Kristelle Wauters – Alors, non, pas du tout. Nous ne regrettons pas ce choix, qui était murement réfléchi. Ce projet, qui a certes abouti en avril-mai 2024, était en réalité en gestation depuis un peu plus de 18 mois. Il s’agissait en effet, de manière plus globale, de compléter la gamme des offres proposées par Edmond de Rothschild REIM à ses clients. Nous disposions déjà de fonds assimilés professionnels et de fonds grand public. En Suisse, mais aussi en France, avec un fonds « liquide ». Mais nous souhaitions compléter notre gamme avec un fonds grand public immobilier en France. J’ajoute que nous restons convaincus qu’Edmond de Rothschild Europa est née à un moment où le cycle immobilier est particulièrement favorable…
C’est effectivement le discours tenu par les gestionnaires de nouvelles SCPI : que le « momentum » de marché est favorable…
Kristelle Wauters – C’est effectivement le cas. Nous sommes par ailleurs convaincus que, disposant de 7 bureaux européens, de 140 collaborateurs -dont un peu plus de 70% sont basés hors de France-, nous sommes particulièrement bien armés pour mener à bien notre stratégie sur le long terme. Et pas seulement en 2024 et en 2025… Donc, encore une fois, nous ne regrettons pas du tout notre choix. Car Europa n’a pas été lancée pour « être là » pendant deux ou trois ans. Le groupe Edmond de Rothschild était là il y a 100 ans. Il sera encore là dans 50 ou 60 ans…
Rappelez-nous -brièvement- le positionnement d’Edmond de Rothschild Europa ?
Kristelle Wauters – Edmond de Rothschild Europa est une SCPI qui est diversifiée et pan-européenne. Pourquoi diversifiée ? Je l’ai dit, les équipes d’Edmond de Rothschild détiennent des savoir-faire dans plusieurs classes d’actifs. Elles sont donc en mesure d’aller chercher les bonnes opportunités, au bon moment, dans chacune de ces classes d’actifs. Nous avons des équipes dans sept pays en Europe. Nous nous appuyons donc sur les compétences locales de chacune de ces équipes. Sachant toutefois qu’Europa a vocation à être investie majoritairement hors de France. Une stratégie que nous développons donc depuis le mois de mai dernier.
Un point sur la collecte, la capitalisation, les premiers investissements réalisés…
Kristelle Wauters – Edmond de Rothschild Europa devrait boucler l’année 2024 sur une capitalisation d’environ 20 M€. Et aura déjà investi environ 10 M€ sur deux actifs -des locaux d’activités-, tous deux situés en Hollande.
Votre pays préféré, si j’ai bien compris…
Kristelle Wauters – Exactement. Il s’agit d’actifs loués via des baux de long terme, d’une durée supérieure à 10 ans. Et à des locataires de bonne qualité. D’ici la fin de l’année, deux autres actifs devraient entrer dans le portefeuille d’Europa. Un en Allemagne. Et un en France. Ce qui signifie que nous aurons investi la totalité de la collecte. Et qu’Europa sera investie, comme prévu, à 75% hors de France.
Il y a donc une acquisition en France dans le « pipe » ?
Kristelle Wauters – L’acquisition en France est effectivement « dans le pipe ». Elle devrait être finalisée d’ici la fin de l’année. L’acquisition en Allemagne est quant à elle « sous promesse », ou tout du moins l’équivalent de cet état juridique sur le marché allemand. Ces opérations sont, elles aussi, assorties de baux d’une durée supérieure à 10 ans. Le portefeuille d’Europa devrait donc être composé de 4 actifs d’une taille moyenne d’environ 5 M€, loués pour des périodes supérieures à 10 ans. Quant au taux de distribution…
C’est la question… Les taux de rendement de ces acquisitions sont, je suppose, élevés, puisque vous avez récemment relevé l’objectif de distribution d’Europa de 6% à 8%. Cet objectif sera-t-il effectivement tenu en 2024. Et en 2025 ?
Kristelle Wauters – Quand nous avons lancé Europa, nous annoncions effectivement un taux de 6%, qui reste d’ailleurs le taux cible dans la durée de notre SCPI. Mais nous avons rehaussé cet objectif à 8% pour 2024. Il sera tenu. Et les perspectives positives permettent aujourd’hui d’espérer qu’il sera aussi tenu en 2025. Tout en rappelant que l’objectif cible reste bien 6%…
Ce rehaussement de l’objectif, est-ce pour tenir compte de la forte concurrence sur le marché des SCPI que j’évoquais précédemment ? Autrement dit, pour se distinguer des concurrents sur ce marché encombré ?
Kristelle Wauters – Non. Ce rehaussement est la simple conséquence des acquisitions réalisées à des taux d’entrée favorables. J’ajoute qu’entre conserver du rendement pour l’avenir, ou remercier les premiers porteurs de parts à nous avoir fait confiance, nous avons quelque part plutôt choisi la seconde option. Nous tenions à faire profiter les porteurs de parts des rendements des actifs qu’ils ont achetés. Ou, plus exactement, des actifs que nous avons acheté grâce à eux, à travers eux, et pour eux.
La SCPI EDR Europa a déjà obtenu le label ISR. Mais vous avez choisi l’article 8 et pas l’article 9. Alors que de plus en plus de SCPI tentent l’aventure, si je puis dire, de l’article 9. Pourquoi ce choix ?
Kristelle Wauters – Tout simplement parce que la durabilité est ancrée dans le groupe depuis très, très longtemps. Donc, en effet, nous avons obtenu assez rapidement le label ISR. Ce n’était pas nouveau pour nous, puisque nous avions déjà des fonds ISR. Le choix de l’article 8 s’explique parce que, quand on est article 8, on peut acheter de l’article 8 et de l’article 9. On ne se ferme donc aucune porte. Ce qui veut dire, par exemple, que l’on peut travailler la durabilité des actifs article 8, pour les emmener vers de l’article 9. Mais dans le temps. Et avec professionnalisme…
Propos recueillis le 17 décembre 2024
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A propos d’Edmond de Rothschild REIM(i)
Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management (REIM) est l’activité de gestion immobilière au sein du Groupe Edmond de Rothschild. Edmond de Rothschild REIM offre des solutions d’investissement fondées sur la conviction et réalisées par des experts immobiliers locaux. Nous investissons dans des stratégies sélectionnées qui répondent à différents critères de risques, en nous concentrant délibérément sur les principales économies européennes afin d’être parmi les « best-in-class » et de générer un impact positif sur les actifs et leur environnement.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
