La lecture du marché des SCPI est devenue plus complexe, estime Franck Inghels, directeur de la distribution d’Inter Gestion REIM. Les épargnants doivent donc revenir aux fondamentaux avant d’investir. Et se faire accompagner par les sociétés de gestion capables d’accroître la valeur du patrimoine. Point de vue.
Alors que les Français sont très attachés à la propriété, les SCPI conçues et gérées par les sociétés de gestion permettent à l’épargnant d’accéder à l’immobilier professionnel. Et de construire, ou de diversifier, son patrimoine immobilier. En achetant une part de SCPI, qui représente une fraction de la propriété de ses actifs immobiliers, l’investisseur particulier obtient le statut d’associé. Selon son épargne disponible, chacun peut investir dans ce produit de manière fractionnée. Et programmer librement ses versements.
SCPI : une capacité à distribuer des revenus stables dans la durée
À l’heure où le pouvoir d’achat et les retraites sont au centre des préoccupations de tous, ce qui rend la SCPI singulière, c’est sa capacité à distribuer des revenus stables dans la durée. Chaque mois, une fois les loyers collectés, les associés encaissent des revenus fonciers sous la forme de dividendes. En 2022, les SCPI ont offert un « Taux de Distribution » moyen de 4,52%. S’il est systématiquement utilisé dans les classements, cet indicateur de performance, calculé en divisant les dividendes bruts annuels par le prix de part au 1er janvier de la même année, n’est pas une fin en soi. Qui plus est, la baisse récente de l’immobilier et du prix des parts de quelques SCPI, ainsi que les promesses de taux trop élevés de 8%, ont rendu sa pertinence incertaine. C’est pourquoi revenir aux fondamentaux devient crucial pour établir sa stratégie de placement.
La création de valeur, un facteur de différenciation
Reflet du marché immobilier, la SCPI est avant tout un placement de long terme. La durée moyenne de détention des porteurs est en effet de 22 ans. Pour savoir si une SCPI est un bon investissement, son prix de part doit être inférieur à la valeur réelle du patrimoine au 31 décembre. Soit, inférieure à sa « valeur de reconstitution ». Dans le contexte actuel, sélectionner les sociétés de gestion axées sur la création de valeur se révèle être une décision judicieuse pour l’épargnant à la recherche de leviers de performance. Celles capables d’accroitre la valeur du patrimoine, de la refléter dans le prix de part, tout en offrant un taux de distribution stable, sont à privilégier. Afin de prendre une décision éclairée, l’investisseur doit examiner leur savoir-faire. Leurs convictions de marché. Et leur logique de gestion du risque.
La diversification pour mutualiser les risques
Certaines sociétés de gestion se démarquent par l’efficacité de leur structure. Notamment celles qui intègrent l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière. Au vu de l’actualité, choisir une SCPI ayant une stratégie de diversification en termes de secteurs géographiques, de thématiques et de locataires, est une approche prudente pour réduire les risques. Une SCPI qui investit dans la zone euro peut capter des performances plus élevées ailleurs qu’en France. Avec une qualité équivalente. Et tout en diluant le risque pays.
L’importance des loyers dans la création de valeur
La pandémie, qui a secoué les SCPI de bureaux situés dans les grandes artères et les quartiers prestigieux, a réaffirmé l’importance des loyers dans la création de valeur. La qualité des locataires, leur mode de consommation et leur usage des actifs sont devenus plus importants que l’emplacement. Se diversifier dans l’immobilier essentiel à la vie des personnes (alimentaire, logement, santé, etc.) est également un moyen pertinent de désensibiliser la valeur des actifs des cycles économiques, devenus plus courts et volatils.
Le bon moment pour investir
Aujourd’hui, le succès a changé de camp. Les SCPI les plus sûres ne sont plus les SCPI mastodontes de bureaux de 2 milliards d’euros et plus. Mais les jeunes fonds en collectes rapides et les SCPI diversifiées de 500 millions à 1,5 milliard d’euros, qui offrent une plus grande agilité de gestion immobilière. La perspective d’une baisse des taux en zone euro, synonyme de hausse future de la valeur des actifs, rend le moment opportun pour investir dans les SCPI avec l’accompagnement des sociétés de gestion. Celles qui ont acheté des actifs pendant la période de baisses des prix bénéficieront d’un potentiel important de valorisation des parts. Ainsi que d’une performance supplémentaire…
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A propos d’Inter Gestion REIM(i)
À la tête de plusieurs entités reconnues pour leur expertise dans le secteur de l’investissement, le Groupe Inter Gestion développe des SCPI depuis plus de 30 ans à travers sa filiale Inter Gestion REIM. La Société de gestion met aujourd’hui à disposition des investisseurs une gamme complète de fonds de rendement. Inter Gestion REIM s’est toujours démarqué par sa gestion prudente et sa capacité à capter la performance des marchés de niche. Elle commercialise aujourd’hui 2 SCPI, CRISTAL Rente et CRISTAL Life. Et gère un patrimoine de plus de 850 millions d’euros.
- Information extraite d’un document officiel de la société.
