En 2024, près de 25 SCPI affichent des Taux de Distribution supérieurs ou égaux à 6%. Elles n’étaient que 17 en 2023. Focus sur celles qui ont distribué plus de 7% l’an dernier.
Parmi les SCPI qui ont distribué une année complète de dividendes en 2024, 24 ont affiché des Taux de Distribution supérieurs ou égaux à 6%. Six d’entre elles ont dépassé la barre des 7%… Bien au-dessus d’une moyenne de marché estimée, rappelons-le, à 4,72% en 2024.
SCPI Comète (Alderan) : 11,18%
La deuxième SCPI lancée par Alderan, en décembre 2023, boucle son premier exercice complet avec une performance hors norme. Au titre de l’exercice 2024, elle aura versé 4 acomptes trimestriels, pour un total de 26,56 € en montant brut. Soit un Taux de Distribution de 11,18%, selon la méthodologie ASPIM. Ou de 10,62%, selon Alderan[1]. Des résultats obtenus grâce à la conjugaison de plusieurs facteurs : une collecte particulièrement soutenue (plus de 120 M€) ; des fonds très rapidement investis (9 actifs détenus fin 2024, pour un total de 73,8 M€) ; et des conditions de marché attractives[2]. Le tout, évidemment, dans le cadre d’une stratégie multi-sectorielle et diversifiée géographiquement, sécurisante, et qui conduit Alderan à afficher un Taux de Distribution prévisionnel de 7% pour 2025. Comète, qui a obtenu le label ISR en octobre dernier, disposait d’un pipeline d’investissements sécurisés de plus de 34 M€ fin 2024.
SCPI Transitions Europe (Arkéa REIM) : 8,25%
Transitions Europe, la jeune SCPI lancée fin 2022 par Arkéa REIM, avait déjà franchi le cap des 8% de rendement en 2023. Elle réédite sa performance en 2024, avec un TD à 8,25%, légèrement supérieur à celui de l’exercice précédent. Mêmes causes, mêmes effets : comme en 2023, Transitions Europe s’est imposée sur le marché des SCPI avec une collecte nette de plus de 431 M€ (soit plus de 12% de la collecte nette des SCPI en 2024), et a su investir rapidement (deux mois et demi, en moyenne), les fonds drainés. L’an dernier, Transitions Europe a acquis 20 nouveaux actifs, pour un total de 345 M€. Portant à 7,3% le rendement moyen à l’acquisition de son portefeuille comprenant, fin 2024, 29 immeubles, d’une taille unitaire inférieure à 14 M€, et répartis sur 5 pays. Elle vise un TD non garanti de 7% en 2025.
SCPI Upêka (Axipit REP) : 7,96%
La première SCPI lancée par Axipit REP, en septembre 2023, et quatrième véhicule à se positionner sur le créneau « zéro droits d’entrée », annonçait vouloir tirer parti du nouveau cycle immobilier. Pari réussi, avec un premier exercice complet qui lui aura permis de distribuer du 7,96%. En un peu plus d’un an d’existence, Upêka aura séduit près de 900 associés et collecté près de 30 M€. Son patrimoine, fin 2024, comprenait 10 actifs, diversifiés géographiquement -Espagne (51%), Pays-Bas (37%), France (12%)- et sectoriellement – bureaux (37%), commerces (37%), locaux d’activités (26%)-. La jeune SCPI a elle aussi obtenu son label ISR en septembre dernier. Upêka annonce, à l’instar des deux premiers du classement, viser un Taux de Distribution cible -non garanti- de 7% pour 2025.
SCPI Remake Live (Remake AM) : 7,50%
La deuxième SCPI à s’être lancée autour du concept sans droit d’entrée se maintient aux plus hautes marches du podium annuel. Avec un TD de 7,5%, légèrement en retrait par rapport à 2023 (7,79%), où elle se plaçait en deuxième position derrière Transitions Europe, la SCPI gérée par l’équipe de Nicolas Kert et David Segsik fait donc preuve d’une belle régularité dans l’excellence. D’autant que Remake Live ayant également récompensé ses associés par une hausse du prix de part en juin 2023 (+2%), son TD aurait été supérieur en 2024 sans cette progression. Grâce à une collecte toujours soutenue (256 M€), très largement déployée l’an dernier, la SCPI a en outre augmenté le taux de rendement moyen de ses actifs en portefeuille (51 à fin 2024). Très largement diversifiée, moins exposée au secteur bureau qu’en 2023, elle escompte bien dépasser de nouveau son objectif cible (5,5%) en 2025.
SCPI Iroko Zen (Iroko) : 7,32%
Lancée fin 2020, Iroko Zen, autre SCPI sans droit d’entrée, affiche un 4e exercice sans fausse note. Son Taux de Distribution, à 7,32%, progresse encore par rapport aux exercices précédents, déjà tous supérieurs à 7%. La valeur de sa part a gagné 1% en août dernier. Sa collecte reste -très- soutenue (366 M€ de souscriptions nettes l’an dernier, soit près de 10% du marché). Ses investissements aussi : 435 M€ sur l’exercice écoulé[3]. Avec, toujours, un fort effet relutif sur la performance du portefeuille. Les 37 acquisitions menées ont en effet été contractées à un taux de rendement moyen à l’acquisition de 7,76%… Début 2025, près de 200 M€ de promesses d’acquisition étaient déjà sécurisées. Dont une partie négociée à des taux de rendement moyen de l’ordre de 7,7%. 2025 devrait donc, encore une fois, être relutive pour le portefeuille d’Iroko Zen…
SCPI NCap Continent (Norma Capital) : 7,01%
La SCPI européenne lancée par Norma Capital en 2023 se maintient, elle aussi, en tête des classements. A la 5e place en 2023, avec un TD de 6,59%, elle fait encore mieux en 2024 (7,01%). Les 12 M€ collectés l’an dernier ont porté sa capitalisation à 36 M€. Et permis d’acquérir de nouveaux actifs, portant à 12 le nombre d’immeubles détenus. NCap Continent est déjà diversifiée sur plusieurs pays européens. Elle cible actuellement plus particulièrement les marchés espagnol, anglais, polonais et allemand. En termes sectoriels, elle est présente sur quatre typologies d’actifs, avec, pour l’heure, une dominante commerce. Pour 2025, Norma Capital, qui avait aussi placé l’an dernier sa SCPI Vendôme Régions dans le groupe des véhicules ayant distribué plus de 6%, annonce un Taux de Distribution cible pour NCap Continent compris entre 6,80% et 7,20%.
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A propos d’Alderan(i)
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
A propos d’Arkéa REIM(i)
Arkéa Real Estate Investment Management est la société de gestion immobilière du Crédit Mutuel Arkéa. Au sein du modèle multi boutiques d’Arkéa Investment Services, Arkéa REIM réunit l’expérience d’un bancassureur français de premier plan et d’experts reconnus de l’immobilier. Au côté d’Arkéa Real Estate, l’ambition d’Arkéa REIM est d’accompagner les transitions à l’œuvre sur les marchés immobiliers en offrant des produits répondant aux attentes des investisseurs pour un immobilier à la fois durable et performant.
A propos d’Axipit Real Estate Partners(i)
Axipit Real Estate Partners est une société de gestion de fonds d’investissement immobiliers indépendante agréée par l’AMF depuis mars 2021. Et, filiale du Groupe Aquila Asset Management, acteur de premier plan dans la gestion de tout type d’actifs immobiliers pour le compte de tiers. La récente prise de participation du groupe européen Catella, acteur de renommée mondiale en matière d’’investissement immobilier, confère aux équipes une assise solide pour réaliser les perspectives de croissance et accélérer le développement sur le marché européen. Axipit Real Estate Partner se distingue par son savoir-faire unique ainsi que sa capacité d’innovation produit sur l’ensemble de la classe d’actifs immobiliers. La société propose des véhicules d’investissement immobiliers, habituellement réservés à la clientèle institutionnelle, fondés sur des stratégies sur-mesure, inédites, Core ou Value-add, pour un actif sous gestion de 150 millions d’euros à fin septembre 2023.
A propos d’Iroko(i)
Iroko est une société de gestion proposant des solutions d’épargne immobilières innovantes. Elle souhaite rendre l’épargne immobilière claire et transparente. Iroko c’est la fusion de deux univers. Une partie des fondateurs est issue du digital et possède donc une grande expertise dans ce domaine. L’autre partie est issue du monde de l’immobilier. Ils connaissent parfaitement le marché et savent gérer les différentes étapes de vie de la détention d’un immeuble. L’objectif d’Iroko est de concilier ces deux mondes afin d’offrir des solutions d’épargne immobilières innovantes et performantes.
A propos de Norma Capital(i)
Créée en 2015 et agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) depuis 2016, Norma Capital est une Société de Gestion de Portefeuille. Elle répond aux exigences du marché immobilier actuel à travers ses différentes activités : des fonds Grand Public (SCPI) et des solutions d’investissement pour les professionnels (OPPCI, family offices, club deals).
A propos de Remake Asset Management(i)
Remake AM est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF en 2021, au capital social initial d’un 1,2 million d’euros. Nouvel acteur dans les solutions d’investissement en immobilier destinées au grand public, Remake se différencie par sa vision de l’épargne comme un vecteur majeur de la mutation des territoires périurbains, et par son ambition sociale. En conciliant valeur financière et utilité sociale, Remake souhaite devenir un acteur de référence de l’épargne immobilière responsable.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Selon Alderan, la réduction d’honoraires de souscription au cours de la phase sponsor introduit un biais dans le calcul du TRI et du taux de distribution. En effet, l’ASPIM recommande de retenir le prix de souscription au 1er janvier 2024 soit 237,50 euros. Cependant, Alderan estime qu’il faut retenir 250 euros correspondant au prix de souscription sans réduction pour traduire correctement la performance de la SCPI Comète au cours de l’année 2024.
[2] Les actifs acquis par Comète au deuxième semestre 2024 offrent un rendement moyen à l’acquisition de 9,0% AEM, selon la société de gestion.
[3] Grâce à l’effet de levier de la dette. Le ratio d’endettement d’Iroko Zen a toutefois diminué entre fin 2023 (29,2%) et fin 2024 (25,96%).
