Depuis le début de l’année, plusieurs SCPI ont procédé à la revalorisation du prix de leurs parts. Une nouvelle salve a été tirée début juillet. Etat des lieux.
Le « marché » s’attend, on le sait, à ce que plusieurs SCPI annoncent, dans les prochaines semaines, ou dans les prochains mois, une baisse de leurs prix de souscription. Recul de la valeur de leurs patrimoines – et/ou de leurs valeurs de reconstitution[1] – oblige, certaines vont en effet sans doute être obligées de procéder à cette révision (voir « Quelles SCPI pourraient baisser le prix de leurs parts en 2023 ? »).
Plus de 40% des SCPI ont constaté des hausses de leurs valeurs de reconstitution en 2022
Mais toutes les SCPI ne sont pas logées à la même enseigne. Plusieurs véhicules ont, à la différence de la moyenne du marché (-1,54%, selon l’ASPIM), enregistré une variation positive de la valeur de leurs actifs. Et, le plus souvent, de leur valeur de reconstitution (41% d’un échantillon représentatif des SCPI à capital variable). Parmi les hausses les plus significatives, en termes de valeur de reconstitution, on trouve des SCPI plutôt récentes. Comme Epsilon 360° (+7,07%). Ou AEW Diversification Allemagne (+3,24%). On trouve aussi surtout des SCPI « tourisme », qui ont profité du rebond, l’an dernier, de leur secteur d’intervention. Comme Aestiam Cap’Hebergimmo (+4,25%). Ou Atream Hôtels (+3,03%) et Logipierre 3 (+1,05%). On trouve également des SCPI du secteur résidentiel, autre thématique assez résiliente. Comme Grand Paris Résidentiels, chez Inter Gestion (+3,81%). Ou Kyaneos Pierre (+3,03%).
Hausse du prix de souscription pour réduire la décote
Du fait de ces revalorisations, certaines SCPI se sont trouvées en situation de forte décote[2]. Autrement dit, dans la quasi-obligation de revaloriser leur prix de souscription pour revenir dans la fourchette autorisée. Ce fut le cas pour Selectipierre 2, une SCPI de bureaux gérée par Fiducial Gérance, qui a procédé à une augmentation du prix de ses parts en mars dernier. Réduisant ainsi sa décote de -10,49% à -9,55%. Ou, plus récemment, en juin, de Novapierre 1, chez Paref Gestion. Dont la décote est ainsi passée de -10,05% à -9,64%. D’autres SCPI, également en situation de décote, mais dans de moindres proportions, ont aussi choisi de rehausser leur prix de souscription en 2023. En juin dernier, outre Novapierre 1, Paref Gestion décidait ainsi de revaloriser le prix de sa SCPI résidentielle, Novapierre Résidentiel. Comme quasiment tous les ans ces dernières années.
8 SCPI ont revalorisé leur prix de souscription en 2023
Le prix de Novapierre Résidentiel (ex-Pierre 48) progressait alors de +2,59%. Sa décote passait, du même coup, de -7,33% à -4,93%. Chez Remake AM, la toute jeune SCPI Remake Live augmentait de son côté sa valeur de 2%, conduisant à une décote résiduelle de -1,44%. Quatre autres SCPI ont formalisé une hausse du prix de leur part le 1er juillet dernier. Il s’agit d’Aestiam Cap’Herbergimmo, déjà citée. De Fair Invest, chez Norma Capital, autre jeune SCPI. Et de Kyaneos Pierre, la SCPI résidentielle « verte » lancée en 2018. C’est la 4e fois depuis sa création que Kyaneos Pierre revalorise son prix de souscription[3]. Enfin, autre habituée des revalorisations, la SCPI Cœur de Régions, chez Sogenial Immobilier, a elle aussi réhaussé le prix de sa part le 1er juillet dernier.
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Notes
[1] La « valeur de reconstitution » d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles qu’elle détient, plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu’un investisseur devrait débourser pour reconstituer, à l’identique, le patrimoine d’une SCPI, frais de transaction et commission de souscription inclus.
[2] Rappelons que lorsque le prix de souscription d’une SCPI se rapproche de la limite « haute » (110% de la valeur de reconstitution) la SCPI est dite en situation de surcote. Autrement dit, que les nouveaux souscripteurs vont payer leurs parts plus cher que la « juste » valeur de la SCPI. A l’inverse, lorsque le prix de souscription est dans le bas de la fourchette (90% de la valeur de reconstitution), la SCPI est dite en situation de décote. Ceux qui y investissent font alors une « bonne affaire », puisqu’ils achètent leurs parts à un prix inférieur à la valeur de reconstitution.
[3] En 2019, 2020, 2021 et donc, 2023.
