Une SCPI ne se juge pas, cela a été dit et répété ces derniers mois, sur sa seule performance annuelle. Sachant que l’horizon de placement de la plupart des souscripteurs de ce type de véhicule est généralement supérieur à 10 ans, l’indicateur du « TRI » serait-il alors plus adapté pour estimer la capacité d’une SCPI à délivrer durablement de la performance sur le long terme ?
Le TRI prend en compte l’ensemble des flux financiers
Pour mémoire, le TRI (Taux de Rendement Interne) mesure la performance annualisée d’un investissement en prenant en compte l’ensemble des flux financiers sur une période donnée :
- Le prix de souscription initial (frais inclus) ;
- Les dividendes perçus chaque année ;
- Le prix de revente final (ou la valeur actuelle estimée des parts).
Autrement dit, le TRI permet de répondre à la question : « Quelle est la rentabilité annuelle réelle moyenne de mon placement pendant 10, 15 ou 20 ans, en tenant compte des revenus et de la revente éventuelle ? »
Un indicateur qui amortit l’impact des frais et des cycles immobiliers
En complément du Taux de Distribution ou du Rendement Global Immobilier, les deux indicateurs actuellement recommandés par l’ASPIM[1] pour mesurer la performance annuelle d’une SCPI, l’analyse d’un TRI sur une plus longue période offre en outre d’autres avantages :
- Elle permet d’amortir l’impact sur la performance des frais de souscription, lesquels sont loin d’être négligeables pour les SCPI ;
- Elle lisse en partie les effets des cycles immobiliers qui, comme le rappelait récemment Pierre Schoeffler, senior advisor à l’IEIF, interviennent en moyenne tous les 15 ans ;
- Elle permet donc, a priori, de juger plus globalement de la résilience de la stratégie de long terme déployée par une SCPI.
Le TRI n’est pas un indicateur miracle…
Mais il ne s’agit pas non plus d’un indicateur miracle. Comme toute mesure d’une performance passée, le TRI ne garantit pas une performance future. Il ne permet en outre que de comparer des SCPI d’une même ancienneté. Et exclut de l’analyse tous les véhicules trop jeunes pour entrer dans la période couverte. C’est une évidence : regarder les TRI affichés par les SCPI sur 10 ans, ou 15 ans, les deux périodes généralement retenues, c’est en fait redonner leurs chances aux « vieilles » SCPI… Mais c’est aussi replacer le placement SCPI dans une perspective de long terme.
TRI : les meilleures SCPI sur 10 ans et sur 15 ans
Les deux tableaux ci-dessous, reprenant les SCPI affichant les 15 meilleurs TRI sur 10 ans et sur 15 ans, sont donc à relativiser. Ils appellent en outre quelques commentaires :
- Parmi les 15 meilleurs TRI sur 10 ans, 5 SCPI ont abaissé le prix de leurs parts depuis 2023 (Accès Valeur Pierre, PFO, PF Grand Paris, Sofipierre, Epargne Foncière), parfois dans des proportions importantes.
- Parmi les 15 meilleurs TRI sur 15 ans, les SCPI ayant réduit le prix de leurs parts depuis 2023 ne sont plus que 4 (Accès Valeur Pierre, Sofipierre, Epargne Foncière, de nouveau, ainsi qu’Elysées Pierre).
- Même en excluant de l’analyse ces SCPI « baissières», dont le rendement 2024 a pu, pour certaines, être dopé par la baisse du prix de part, on constate que plusieurs véhicules bien classés sur longue période ont affiché l’an dernier des rendements supérieurs à leur performance moyenne sur 10 ans.
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A propos de l’IEIF(i)
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Un nouvel indicateur, destiné à remplacer le RGI, et permettant de juger de la performance globale d’une SCPI sur une année donnée, est actuellement à l’étude.
