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    jeudi 28 novembre
    Vidéo d'expert

    « Nous sommes extrêmement attachés à la notion de performance durable… »

    Par 8 Mins de lecture

    David Seksig, directeur général et co-fondateur de Remake AM, revient sur les deux premières années d’existence de cette jeune – mais plus toute jeune- société de gestion. Une collecte qui ne se dément pas. Des performances, toujours au rendez-vous. Et de l’optimisme pour 2025. Avec, toujours, ce leitmotiv propre à Remake : assurer une performance durable, dans tous les sens du terme. Interview.

    Remake AM ?

    Remake Asset Management est une jeune société de gestion. Enfin, plus si jeune maintenant, puisqu’elle existe depuis 2 ans et demi. C’est un projet que nous avons lancé avec Nicolas Kert, mon associé, et 6 autres associés collaborateurs au sein de cette structure.

    La SCPI Remake Live ?

    Remake Live, c’est aujourd’hui plus de 500 M€ de capitalisation. Notre SCPI va en effet tutoyer les 600 M€ à la fin du mois. Remake Live, c’est 40 actifs sous gestion. 18 collaborateurs. C’est une collecte annuelle, au 30 juin, de 130 M€. Avec l’ambition d’atteindre les 250 M€ sur l’année entière. Un pari que nous allons, je pense, pouvoir tenir. Pour information, 130 M€, c’est environ 8% de la collecte totale du marché. Ce qui montre bien que notre jeune SCPI a trouvé son public en à peine deux ans et demi d’existence. C’est une jolie réussite, pour nous, et pour les associés qui nous ont fait confiance…

    Performance durable ?

    Chez Remake Asset Management, notamment pour le déploiement de la stratégie de Remake Live, nous sommes extrêmement attachés à la notion de performance durable. Cela veut dire que l’on est attaché, dans la construction de la performance financière, au fait que l’on puisse la soutenir dans le temps. Cette durabilité s’obtient au travers de baux longs. Les baux longs protègent la valeur des immeubles. Car il est extrêmement important, me semble-t-il, d’avoir une vraie visibilité sur les flux futurs. C’est-à-dire sur les loyers que va percevoir la SCPI. Pour pouvoir les redistribuer aux clients finaux. Mais cette durabilité, elle s’obtient aussi au travers de l’ISR. C’est-à-dire avec le caractère responsable des investissements. C’est la raison pour laquelle nous déployons une démarche d’investissement socialement responsable dans la SCPI.

    Démarche ISR…

    Nous mettons en place, par exemple, un certain nombre de démarches pour dépolluer les immeubles. Et nous allons, en réalité, plus loin que le seul « ISR ». L’ISR est, je le rappelle, un label. Un label qui est d’ailleurs donné pratiquement à toutes les nouvelles SCPI, car c’est un peu devenu la norme. Nous, nous allons plus loin, puisque nous avons constitué une poche sociale. Poche dans laquelle nous investissons de 5% à 10% des sommes collectées, sur des immeubles, en dehors de toute recherche de rentabilité financière. Cette approche extra-financière a un impact réellement utile sur la société.

    Des acquisitions récentes ?

    En termes d’acquisitions récentes, on peut citer un immeuble pour la poche rendement, et un autre pour la poche sociale. Sur la poche de rendement, on a acheté un immeuble de bureaux à Dundee. Dundee, c’est une ville en Écosse, au nord d’Edimbourg, à 100 km à peu près. Il s’agit d’un immeuble neuf, d’environ 7 000 m², loué pour une durée de 18 ans à British Telecom. Cet immeuble délivre du 7% à l’acquisition. Ce qui va venir soutenir durablement la performance de la SCPI. En tout cas son taux de distribution.

    Et sur la poche sociale ?

    Concernant la poche sociale, nous avons acquis – et nous en sommes assez fiers-, un immeuble haussmannien dans le 15e arrondissement parisien que nous allons restructurer. Il est destiné à héberger Fratries, un opérateur spécialisé dans le coliving inclusif. Qu’est-ce que le coliving inclusif ? Cela consiste à mélanger, au sein d’un même lieu, des jeunes actifs qui souffrent d’un handicap avec d’autres jeunes actifs. Afin de permettre aux premiers de s’insérer plus facilement. Nous sommes très fiers d’avoir pu réaliser ce projet en plein Paris intra-muros. Il va permettre à ces jeunes actifs d’aller travailler sereinement, connaissant les difficultés que l’on a à se loger en plein centre de Paris…

    Remake Live, un bon timing de marché ?

    Remake Live, c’est vrai, a été créée dans un timing de marché assez incroyable. Nous avons lancé la SCPI en février 2022. C’est-à-dire au moment même où la Russie envahissait l’Ukraine. Ce qui, en tant qu’entrepreneur, que chef d’entreprise qui s’apprête à lancer un nouveau produit d’épargne, peut générer quelques sueurs froides. Mais bien nous en a pris. Car nous avons bénéficié d’un timing de marché extraordinaire. Marqué, dans le prolongement de la période post-Covid, de la crise énergétique, par une forte hausse des taux d’intérêt. Et par, donc, une forte correction de l’immobilier commercial européen.

    Cette correction brutale a permis aux nouveaux entrants -dont nous faisions partie- d’acquérir des immeubles à des conditions que l’on n’avait pas vues depuis une dizaine d’années.

    Par exemple…

    On a pu acquérir, par exemple, des immeubles en plein centre de Londres, à la City. Avec des durées de baux extrêmement longs -plus de 10 ans-. Sur la base de prix au mètre carré de 9 500 €… Donc, un momentum de marché extraordinaire. Ce momentum de marché, nous sommes quelques-uns à avoir pu le saisir. Pour en faire bénéficier les associés qui nous ont fait confiance. C’est ce que nous avons fait. Et que nous allons continuer à faire l’année prochaine.

    Quid côté valeur du patrimoine ?

    Il n’y a pas eu d’impact -contrairement à d’autres- sur nos valeurs de reconstitution, nos valeurs d’expertise, qui se maintiennent largement. C’est assez logique puisque notre patrimoine est jeune. Il a été constitué entre 2022 et 2024. Il continue à se constituer. A des moments où l’immobilier avait déjà corrigé. C’est donc extrêmement positif. C’est un soutien à la performance future que d’avoir acheté sur des niveaux de marché extrêmement bas, en relatif, par rapport à ce que l’on a pu connaître sur les 10 dernières années. Ceci explique pourquoi nous sommes confiants pour 2025.

    Particularité du processus d’investissement ?

    On me demande souvent quels sont nos processus d’investissement quand on identifie un immeuble que l’on va effectivement acquérir et loger dans le portefeuille immobilier de la SCPI. Déjà, nous, nous avons une approche un peu particulière. Une approche foncière. C’est-à-dire que l’on identifie un emplacement. On analyse la pertinence de cet emplacement. Et sa possible revalorisation dans le temps. Soit grâce à l’action des pouvoirs publics. Soit par l’arrivée d’un métro. Une fois cette analyse réalisée, on s’intéresse à l’immeuble. Puis à son locataire. Nous préférons cette approche basée sur la valeur foncière, qui nous permet de stabiliser la valeur de l’immeuble dans le temps. Contrairement à d’autres approches, peut-être plus traditionnelles, qui consistent à d’abord regarder l’immeuble, via son bail. Et puis ensuite son emplacement.

    Pourquoi ?

    Car, lorsque l’on privilégie l’analyse du bail, on risque -peut-être- d’être aveuglé par la performance financière de l’immeuble. Et d’en oublier les fondamentaux de l’immobilier. En raisonnant via l’approche foncière, il est possible de construire un portefeuille équilibré. Et de ne pas être ébloui par la « beauté » d’un immeuble. Un vrai gérant immobilier n’a pas d’affect pour ses immeubles. S’il a de l’affect, cela l’empêche de procéder aux arbitrages qui s’imposeraient.

    Remake, en 3 mots…

    Remake en 3 mots, cela serait un immobilier performant, social… et en plus on est sympas…

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    A propos de Remake Asset Management(i)

    Remake AM est une société de gestion indépendante agréée par l’AMF en 2021, au capital social initial d’un 1,2 million d’euros. Nouvel acteur dans les solutions d’investissement en immobilier destinées au grand public, Remake se différencie par sa vision de l’épargne comme un vecteur majeur de la mutation des territoires périurbains, et par son ambition sociale. En conciliant valeur financière et utilité sociale, Remake souhaite devenir un acteur de référence de l’épargne immobilière responsable.

      (i ) Information extraite d’un document officiel de la société.

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