Plusieurs nouvelles réglementations sont venues impacter les SCPI en 2024. La plus marquante est évidemment l’obligation de procéder à l’évaluation de leurs patrimoines sur un rythme désormais semestriel. Mais pas que. Récap…
Le fait marquant en 2024 pour les SCPI, en termes réglementaires, est l’ordonnance publiée le 4 juillet dernier. Ce texte, « portant modernisation des fonds d’investissement alternatifs »[1], vise notamment à adapter ces véhicules au règlement européen dit « ELTIF 2.0 »[2]. Il prend également en compte une partie des mesures préconisées par l’ASPIM[3] pour les fonds immobiliers. L’ordonnance pérennise aussi, en quelque sorte, une demande instaurée « à chaud » par l’AMF mi 2023[4] : l’obligation pour les SCPI de réaliser désormais deux fois par an l’évaluation de leurs patrimoines immobiliers.
Assurer la cohérence entre la valeur des patrimoines et la valeur des parts des SCPI
Cette mesure, on s’en souvient, avait pour objectif, alors même que la valeur des actifs immobiliers s’était fortement contractée sous l’effet de la remontée des taux d’intérêt, d’éviter que les valeurs des parts des SCPI ne soient « en décalage avec celles des patrimoines sous-jacents », comme l’expliquait l’ASPIM en septembre 2023. La mise en place de cette évaluation à mi-année, cohérente avec les principes de transparence et d’égalité des porteurs de parts, avait toutefois précipité le mouvement de révision -à la baisse- des prix de souscription de bon nombre de SCPI. Fin 2023, 23 véhicules avaient diminué -parfois dans des proportions importantes- la valeur de leurs parts. Un mouvement qui s’est poursuivi en 2024, avec 17 nouvelles baisses. Mais qui, avec la stabilisation des marchés immobiliers, devrait, espérons-le, toucher à sa fin en 2025.
L’obligation de valorisation des patrimoines désormais semestrielle
L’article 11 de l’ordonnance du 4 juillet dernier fixe en tout cas un nouveau cadre au processus de validation des valeurs de reconstitution et de réalisation des SCPI[5]. Désormais, ces valeurs seront donc déterminées de manière semestrielle[6]. Un décret[7] devrait venir prochainement préciser la façon dont les valeurs -comptable, réalisation, reconstitution- seront calculées[8]. Et par qui… Jusqu’à présent, les gestionnaires étaient en effet en droit de pratiquer, soit des expertises externes -confiées à des prestataires-, soit des expertises « internes ». L’idée est d’instaurer une règle commune à toutes les sociétés de gestion. Le décret devrait également préciser les délais dans lesquels ces valeurs de la SCPI seront communiquées à leurs associés. Pour simplifier le processus de validation, l’ordonnance du 4 juillet supprime en revanche le recours à l’assemblé générale ou au conseil de surveillance. C’est désormais la société de gestion qui est, a priori, seule juge.
Les SCPI peuvent désormais investir dans les énergies renouvelables
Un des autres points marquant de l’ordonnance est l’élargissement de l’objet social des SCPI. Ces dernières étaient auparavant uniquement autorisées à acquérir des actifs immobiliers. Ou à y faire des travaux. L’article 8 de l’ordonnance leur permet désormais d’acheter des « meubles meublants » et autres biens d’équipement nécessaires au fonctionnement des immeubles qu’elles détiennent. Elle peuvent aussi dorénavant investir dans des sociétés commerciales. Ou dans des SCI de SCI. Surtout, les SCPI sont incitées à participer très directement à l’effort de décarbonation. Elles ont en effet la possibilité d’investir, directement ou indirectement, dans « l’installation, la location ou l’exploitation de tout procédé de production d’énergies renouvelables ». Y compris « la revente de l’électricité produite ». Certaines SCPI, nouvellement créées, ont d’ailleurs déjà annoncé leur intention d’investir de manière systématique dans le domaine des énergies renouvelables. D’autres devraient suivre.
Suppression d’un prix de souscription minimal pour les SCPI
La diversification de la nature des actifs détenus par les SCPI, et donc de leurs sources de revenus, s’accompagne d’une segmentation plus officielle de leurs passifs. L’article 12 de l’ordonnance prévoit en effet la possibilité, pour les SCPI, d’émettre plusieurs catégories de parts. Ce qui leur permettra, par exemple, de fixer des conditions différentes selon la nature de leurs investisseurs. Particuliers ou institutionnels par exemple. Cette mesure s’accompagne de la suppression d’un montant minimum pour la valeur nominale d’une part. Celle-ci étant auparavant fixée à 150 €[9]. Elle peut désormais être fixée à 1 €, si le gestionnaire le décide. On sait que cette mesure a notamment été prise pour faciliter les opérations de révision du prix de souscription de certains opérateurs confrontés à des baisses importantes de la valeur des patrimoines de leurs SCPI.
Révision des critères de classification économique des SCPI
Elle va toutefois conduire à rendre le placement SCPI encore plus accessible. Notamment via les plans d’investissement programmés, qui connaissent un succès croissant. L’ordonnance du 4 juillet introduit enfin d’autres dispositions moins impactantes. Comme par exemple, des précisions quant à la possibilité, pour les SCPI, de distribuer un acompte au cours de leur premier exercice (article 14). Ou la suppression du pouvoir de gestion du conseil de surveillance (article 9). Une autre mesure, émanant cette fois de l’ASPIM, est enfin venue, en fin d’année, amender, à la marge, les catégories des SCPI. Désormais, la classification ne sera plus déclarée par les sociétés de gestion. Mais définie par l’ASPIM, « en fonction de la composition effective du patrimoine immobilier au 31 décembre de chaque année », précise l’association[10]. Une décision qui prendra effet dès le 31 décembre 2024.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2022, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 314 milliards €. Et 4 millions d’épargnants
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
Sources et précisions
[1] Ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 portant modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs.
[2] Voir notamment les motivations du Conseil des ministres du 3 juillet 2024 et le Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2024-662 du 3 juillet 2024 portant modernisation du régime des fonds d’investissement alternatifs.
[3] Voir notamment : « Livre blanc : La modernisation des fonds d’investissement immobiliers non cotés » – Novembre 2022 – ASPIM.
[4] Voir notamment, « Cartographie 2023 des marchés et des risques » – 30 juin 2023 – AMF. Et « Performances et investissements des fonds immobiliers grand public au 1er semestre 2023 » – 7 septembre 2023 – ASPIM.
[5] Et des sociétés d’épargne forestière.
[6] La mesure ne concerne que les SCPI à capital variable, ou les SCPI à capital fixe en situation d’augmentation de capital au cours de l’exercice.
[7] L’ASPIM, dans sa dernière publication, rappelle qu’elle est sur ce sujet en liaison avec la Direction générale du Trésor et l’AMF. Voir « ASPIM Info, n°22, Décembre 2024 », page 7.
[8] L’ASPIM a récemment publié une recommandation visant à améliorer la « lisibilité » du calcul de la valeur de reconstitution. En précisant notamment le contenu des « frais afférents à la reconstitution du patrimoine » d’une SCPI.
[9] Et le prix de souscription supérieur ou égal à 180 €.
[10] La note de l’ASPIM est disponible ici.
