Praemia REIM annonce de nouvelles baisses de prix pour quatre de ses SCPI. Primopierre, dont la valeur avait déjà reculé à trois reprises, accuse dorénavant un repli de près de 45% depuis le début de la crise. Mais le gestionnaire assume… Etat des lieux.
Praemia REIM France est entrée en mode « action »… Depuis l’arrivée de Marc Bertrand à la tête de l’ex-Primonial (REIM France), en septembre dernier, le gestionnaire assume encore plus ouvertement les conséquences de la crise immobilière sur la performance de ses SCPI. Il vient une nouvelle fois de trancher dans le vif, en annonçant quatre nouvelles dépréciations.
Baisse du prix de souscription pour quatre SCPI de Praemia REIM
Sont concernées de nouveau Primopierre, sa SCPI 100% bureaux. Dont le prix avait pourtant déjà été très fortement ajusté en octobre dernier. Mais aussi Primovie, son véhicule dédié au secteur santé, précédemment déprécié en février 2024. Ainsi que Patrimmo Commerce et Patrimmo Croissance Impact. Dont les prix de souscription n’avaient en revanche pas été modifiés depuis le 3e trimestre 2023. Les causes de ces nouveaux reculs sont évidemment la conséquence des résultats des expertises des patrimoines menées fin 2024. Les valeurs retenues constatent de nouvelles baisses par rapport aux expertises du 30 juin dernier. Comprises entre -3,9% (pour le patrimoine de Primopierre) et -0,7% (pour Patrimmo Croissance Impact, la SCPI spécialiste de la nue-propriété d’actifs résidentiels), elles sont toutefois nettement moins importantes que celles enregistrées sur le 1er semestre.
Des valeurs d’expertises en recul, mais moins sensible qu’au 1er semestre
Ce qui permet à Praemia REIM de formuler une lueur d’espoir. Le gestionnaire constate en effet « un sensible ralentissement de la baisse des valeurs au dernier trimestre 2024 ». Ce qui laisse « augurer une stabilisation courant 2025 ». En attendant, tirant les conséquences des reculs annuels de la valeur de reconstitution de ces quatre SCPI (de respectivement -24,89% pour Primopierre, -6,54% pour Primovie, -4,94% pour Patrimmo Commerce, et de -3,91% pour Patrimmo Croissance Impact), Praemia REIM a décidé d’ajuster leur prix de souscription afin de les positionner, comme historiquement chez ce gestionnaire, « au milieu du tunnel réglementaire ». C’est-à-dire proches de leur valeur de reconstitution. D’où les baisses annoncées ce 21 janvier, comprises entre -11,3% (pour Primovie) et -7,7% (pour Patrimmo Croissance Impact).
Primopierre, la SCPI bureaux de Praemia REIM, accuse un recul de près de 45% depuis septembre 2023
Il convient d’ajouter que le prix de souscription de la SCPI Primofamily, le véhicule dédié à l’immobilier résidentiel et à l’hôtellerie, dont la valeur du patrimoine s’est appréciée l’an dernier, reste inchangé. Si Primopierre ne baisse, cette fois-ci, « que » de -8,73%, la SCPI bureaux de Praemia REIM creuse toutefois encore son triste record du plus fort recul du prix de souscription depuis le début de la crise des valorisations. Avec un repli de -44,71% depuis le 15 septembre 2023… Le gestionnaire ne cache pas les difficultés auxquelles son véhicule est confronté. Comme il l’expliquait déjà en octobre dernier, Primopierre souffre en effet de maux spécifiques. Son portefeuille est en effet gorgé d’actifs « de grandes tailles localisés en première couronne parisienne ». C’est-à-dire beaucoup plus difficiles à céder aujourd’hui. Mais aussi à relouer.
Les SCPI Praemia REIM payent aussi les conséquences d’un niveau d’endettement trop élevé
La SCPI paye aussi le prix d’un effet de levier trop important (plus de 37%), qui amplifie la baisse de la valeur du patrimoine sur la valeur de la part. Ainsi que les conséquences d’importants travaux de rénovation sur un certain nombre d’actifs, engagés avant la crise. Et qui se traduisent aujourd’hui par des taux de vacance du patrimoine plus élevés que la moyenne (plus de 25%, pour le taux de vacance physique). Bref, en dépit des actions menées pour céder une partie du patrimoine[1] -notamment pour tenter de résoudre les problèmes de liquidité auxquels cette SCPI[2], comme d’ailleurs d’autres véhicules du groupe, est confrontée-, tous ces éléments impactent aussi désormais sa capacité à produire des revenus. Comme La Française REM en début d’année, Praemia REIM est elle aussi contrainte d’annoncer des révisions à la baisse de ses perspectives de distribution.
Praemia REIM annonce aussi la révision à la baisse des perspectives de distribution
Sur 2024, la cible de distribution de Primopierre est réduite à 6,38 € par part. Contre 7,20 € par part initialement prévus. Pour 2025, la saignée est encore plus sévère. Primopierre ne devrait distribuer que 4,4 € par part. Des sommes issues pour partie des loyers encaissés. Et « complétées par la distribution des réserves au dernier trimestre 2025 ». Pour les associés entrés sur la base du prix de souscription début 2023 (208 €), le Taux de Distribution théorique 2025 tomberait donc à 2,12%… Pour la SCPI Primovie, la distribution 2024 reste en revanche en ligne avec les prévisions de début d’année (8,36€ par part). Mais elle est aussi abaissée pour 2025, à 7,6 € par part. Chez Patrimmo Commerce, le niveau de distribution prévisionnel 2025 (6,1 € par part) sera également inférieur à celui de 2024 (6,60 €).
Quel impact sur l’attractivité des SCPI de Praemia ?
Primofamily fait là encore figure d’exception : elle est la seule[3] à annoncer un dividende prévisionnel en hausse pour 2025. Reste une question : ce nouvel ajustement des valeurs de la gamme des SCPI de Praemia REIM aura-t-il pour conséquence de rendre ces véhicules de nouveau attractifs à l’achat ? Marc Bertrand, sans langue de bois, répond par la négative. Pas pour l’instant, tout du moins. Il faudra encore attendre, au moins, « le second semestre 2025 », estime-t-il. Merci pour l’info…
En savoir plus
La note complète d’information de Praemia REIM France
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A propos de Praemia REIM(i)
Praemia REIM réunit 550 collaborateurs en France, Allemagne, au Luxembourg, en Italie, en Espagne, à Singapour et au Royaume-Uni. La société met ses valeurs de conviction et d’engagement ainsi que ses expertises à l’échelle européenne pour concevoir et gérer des fonds immobiliers au service de ses clients nationaux et internationaux, qu’ils soient particuliers ou institutionnels. Au 31 décembre 2023, Praemia REIM détient 38 milliards d’euros d’encours sous gestion. Son allocation de conviction se décompose en : 48% d’immobilier de santé/éducation, 33% bureaux, 8% résidentiel, 5 % commerce, 5% hôtellerie et 1% de logistique. Sa plateforme paneuropéenne gère 61 fonds et réunit plus de 96 000 clients investisseurs, particuliers et institutionnels. Son patrimoine immobilier est composé de plus de 1 600 immeubles répartis entre les principales catégories d’actifs et localisés dans 10 pays européens.
(i ) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Praemia REIM annonce un nouveau plan de cession de 200 M€ d’actifs pour 2025.
[2] Primopierre affichait un ratio parts en attente de retrait rapportées à sa capitalisation de 8,37% à la fin du 3T 2024.
[3] Patrimmo Croissance Impact capitalise sa performance, elle n’a pas vocation à la distribuer.
