Philippe Delhotel, directeur général délégué d’Altarea IM, dresse le bilan de sa SCPI Alta Convictions. Un an après son lancement, la SCPI tient ses promesses. En termes de rendement, de valorisation, et de collecte. Sans pour autant altérer sa capacité à délivrer de la performance dans la durée… Interview.
Alta Convictions a bouclé son premier exercice l’an dernier avec des résultats plus qu’honorables : un niveau de distribution de 6,5%, un prix de part déjà réévalué, une capitalisation qui dépasse les 70 millions d’euros. Est-ce que l’on peut dire que ce bilan est en phase avec vos objectifs ?
Philippe Delhotel – Si on réécoute notre première interview ensemble – c’était il y a tout juste un an – j’y avais affirmé notre volonté d’être, tout de suite, dans le match collecte/performance. Sans pour autant hypothéquer l’avenir. Le résultat 2024 est en phase avec cet objectif : une distribution de 6,5%, sans puiser dans les réserves, et une première revalorisation de la part, parce que les expertises étaient bien orientées. J’insiste sur le fait que ces résultats ont été obtenus sans puiser dans les réserves. Et sans investir dans le segment des bureaux, avec un focus pour l’instant très « commerce » et très « logistique ». Parce qu’il s’agit des deux secteurs sur lesquels nous sommes les plus confiants.
Projetons-nous en 2025, et au-delà. Aurez-vous les moyens de fabriquer une performance durable comme vous le promettez depuis le lancement de la SCPI ? Même si les marchés immobiliers vous sont moins favorables ?
Philippe Delhotel – Pour délivrer une performance durablement attractive, il faut pouvoir combiner plusieurs ingrédients. Bien sûr, générer une rentabilité immédiate. Mais également constituer -et préserver- un niveau de réserve conséquent. Il faut aussi tenir un niveau de frais raisonnable pour le client. Et, enfin, ne rien céder sur le principe de centralité. C’est ce que nous avons fait. Notre force est d’avoir pu livrer un niveau de distribution de 6,5%, tout en constituant 6 mois de réserves, et tout en conservant 8% de décote sur le prix de la part. Reconnaissez que ce n’est pas courant pour un jeune fonds qui, c’est notre conviction, doit déjà préparer l’avenir. Car la jeunesse ne dure qu’un temps. Et que la mutualisation, par définition, n’existe pas encore sur les jeunes fonds. D’où ces mesures de prudence…
Revenons sur la collecte. Votre objectif était une capitalisation cible d’environ 100 M€ fin 2025. On connaît le contexte de la collecte, la concurrence entre jeunes SCPI – on ne peut même plus parler des anciennes sur ce sujet-. Cet objectif sera-t-il tenu en 2025 ?
Philippe Delhotel – Nous serons au rendez-vous pour franchir ce premier seuil « psychologique ». Je pense même qu’il sera atteint avant la fin du deuxième trimestre 2025. Mais il est vrai que la collecte ne s’attire plus par un simple claquement de doigts…
Il faut convaincre…
Philippe Delhotel – Il faut beaucoup de pédagogie dans un marché où les institutionnels, qui représentaient une part importante des levées de fonds, sont beaucoup moins présents. Le marché est encore « sonné » sur une partie de son stock. Mais c’est surtout un marché paradoxal : avec moins de collecte, globalement (même si ce point est à nuancer), et beaucoup d’offres, avec la création de nouveaux véhicules. En ce qui nous concerne, ce sont déjà de 1 250 à 1 300 associés qui nous ont fait confiance en une douzaine de mois. Ce qui me laisse espérer que le discours que nous tenons depuis le lancement d’Alta Convictions est audible et séduisant : centralité, maîtrise de la collecte, avec la volonté de limiter drastiquement l’exposition aux investisseurs institutionnels.
Cette maîtrise du ratio d’emprise, c’est une règle stricte…
Philippe Delhotel – La règle, c’est que les institutionnels ne représentent jamais une emprise importante sur notre SCPI. L’évolution de leur part relative fera l’objet d’une attention toute particulière, elle sera en outre transparente. L’objectif est bien que cette catégorie d’investisseurs représente toujours une part extrêmement minoritaire dans nos encours.
Vous l’avez indiqué précédemment : Alta Convictions est actuellement essentiellement exposée au secteur commerce. Cette répartition sectorielle a-t-elle vocation à s’élargir ?
Philippe Delhotel – Tout à fait. Nous avions qualifié Alta Convictions de « SCPI diversifiée de convictions ». Nous allons tenir notre promesse. Alta Convictions ne sera jamais une SCPI qui « empile » les classes d’actifs. Mais une SCPI qui fait des paris assumés, au fil du temps. Son premier pilier, c’est effectivement le commerce. Sa part relative va baisser au fil du temps. Nous allons diversifier le patrimoine avec des actifs de logistique et des locaux d’activités. Il s’agit de deux classes d’actifs que nous privilégions aujourd’hui, aux côtés du commerce.
Mais toujours pas de bureaux ?
Philippe Delhotel – Non, toujours pas de bureaux. Les deux critères que nous scrutons en particulier -la valeur des bureaux, et leurs niveaux de loyers- nous conduisent à estimer que, pour un jeune fonds comme le nôtre, le moment n’est pas encore venu d’y déployer des capitaux -et encore moins sur des bureaux situés en périphérie-.
Un mot sur la répartition géographique ?
Philippe Delhotel – Nous visons un patrimoine diversifié à hauteur de 20% environ en Europe. J’attire l’attention sur le fait que, pour investir aussi efficacement qu’en France sur des marchés étrangers, il est nécessaire de disposer d’une véritable « logistique », qui va du sourcing jusqu’à la gestion. En ce qui nous concerne, l’investissement hors de France n’est appréhendé qu’à titre de diversification. L’essentiel de nos actifs seront situés en France. Là où nous disposons d’un maillage territorial de grande qualité.
Propos recueillis le 25 mars 2025[1]
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A propos d’Altarea IM(i)
Altarea Investment Managers est une nouvelle société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP-20230008 spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers. Grâce à une équipe expérimentée, reconnue sur le marché, nous proposons à nos clients des solutions d’épargne immobilières. Altarea IM est adossée au groupe entrepreneurial Altarea, véritable expert de l’immobilier et leader de la transformation urbaine bas carbone.
A propos d’Alta Convictions(i)
Alta Convictions est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement à capital variable. C’est une SCPI agile et conçue pour s’adapter au nouveau cycle immobilier, tant d’un point de vue sectoriel, privilégiant au lancement des commerces, des écoles et de la logistique principalement, que géographique, avec des investissements dans les métropoles françaises et jusqu’à 20% du portefeuille immobilier en Europe. Avant d’investir, considérez votre situation personnelle, votre horizon d’investissement et votre degré d’aversion au risque immobilier.
A propos d’Altarea(i)
Altarea est le leader de la transformation urbaine en France, avec pour vocation d’apporter des réponses aux grandes transformations urbaines en matière écologique et environnementale, sociale et sociétale, modes de vie et nouveaux usages. A la fois développeur et investisseur, le Groupe est présent sur les trois principaux marchés de l’immobilier (Commerce, Logement et Immobilier d’entreprise) lui permettant d’être leader des grands projets mixtes de renouvellement urbain en France. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire pour concevoir, développer, commercialiser et gérer des produits immobiliers sur-mesure. Altarea est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris et fait partie de l’indice SBF 120.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Investir en SCPI présente des risques, notamment de liquidité et de perte en capital ; leur détail est décrit dans le Document d’Informations Clés (DIC) et la note d’information de la SCPI. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est de 9 ans. Rappelons que les investissements et les performances passés ne préjugent pas des investissements et des performances futurs. L’objectif de performance n’est pas garanti ; le taux de distribution et la valeur de part peuvent évoluer dans le temps. Documentation réglementaire disponible sur www.altarea-im.com.
