Les travaux sur les indicateurs de performance des SCPI, menés par l’association des gestionnaires d’actifs immobiliers, prendront effet à compter du 1er janvier 2022. L’ASPIM acte la fin du « TDVM » des SCPI. Elle le remplace par le « taux de distribution ». Et elle instaure un nouvel indicateur annuel de performance : le « rendement global immobilier ». Explications.
Les résultats des travaux engagés, depuis plusieurs mois, par le groupe de travail constitué par l’ASPIM sur le sujet des indicateurs de performance des SCPI sont désormais officiels. L’association des gestionnaires d’actifs immobiliers vient en effet de publier une mise à jour de la note « Modalités de calcul et de publication des données financières par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ». Cette nouvelle édition, qui remplace celle de mai 2019, a été transmise à l’AMF. Elle prendra effet à compter du 1er janvier 2022.
Rendre plus simple la comparaison des SCPI avec les autres produits d’investissement immobilier
L’objectif poursuivi par l’association est « l’amélioration de la transparence et de la qualité de l’information donnée aux investisseurs ». En prenant en compte les récentes « évolutions des produits » et de « leurs modes de commercialisation ». La mise à jour de l’ASPIM modifie donc plus ou moins substantiellement les modalités de calcul des principaux indicateurs (taux d’occupation, taux de distribution,…) qui permettent de jauger la performance de la gestion des SCPI. Ceci afin de faciliter la comparaison entre ces véhicules. Mais aussi, et surtout, de simplifier « la comparaison des SCPI avec les autres produits d’investissement immobilier », souligne l’ASPIM dans l’avant-propos de sa note. Au-delà de ces modifications normatives, l’association formule également des recommandations sur la présentation d’autres indicateurs.
Harmoniser la communication des SCPI
Elle se penche notamment sur la définition du ratio d’endettement. Et préconise plus de transparence dans la présentation des frais supportés par les souscripteurs. L’association demande aussi que les sociétés de gestion s’engagent à harmoniser leurs communications en matière d’investissements indirects. Une pratique[1] qui tend en effet à fortement se développer au sein des SCPI. L’essentiel de la mise à jour de la note de l’ASPIM porte toutefois sur les principaux indicateurs mis en avant par les SCPI pour se distinguer de la concurrence. La définition du taux d’occupation financier, par exemple, est amendée, pour se rapprocher des pratiques en vigueur dans d’autres véhicules immobiliers.
Remplacer le « TDVM » par le rendement
Mais c’est surtout, bien évidemment, le remplacement du complexe « TDVM » par un plus simple « taux de distribution » que retiendront la plupart des observateurs. Le « taux de distribution sur valeur de marché » (TDVM) ne faisait pas l’unanimité. Instauré en 2012[2], il avait pour objectif d’atténuer l’impact d’une forte plus-value sur la performance d’une seule année. Le TDVM intégrait dans son calcul l’évolution de la valeur des parts au cours d’une année civile. Les dividendes (bruts) versés étaient donc comparés au prix moyen de la part (VPM) sur l’année. Et pas à sa valeur au 1er janvier. Ce qui avait pour effet de lisser le rendement sur plusieurs années. Le nouvel indicateur de l’ASPIM – le « taux de distribution » – revient à la pratique commune à tous les placements.
Un « taux de distribution » plus simple à calculer
Le dénominateur de ce taux de distribution – le « prix de référence » – est en effet de nouveau la valeur de la SCPI au 1er janvier[3] de l’exercice considéré. Exemple : une SCPI distribue 40 € de dividendes en 2021. La valeur de sa part était de 1 000 € au 1er janvier 2021. Son prix de souscription a été porté à 1 050 € le 1er juillet (+ 5%). Son prix moyen annuel s’établit donc à 1 025 €[4]. Ce qui aurait conduit à l’annonce d’un « TDVM » 2021 de 4,88% (40 /1 025). Le nouveau « taux de distribution » ressort, lui, à 5% (40 /1 000 ). Un calcul plus simple et, de fait, plus représentatif de l’année écoulée. La refonte de cet indicateur de performance donne également plus de détails sur la façon dont est calculé le revenu.
Communiquer sur un taux « brut de fiscalité étrangère »
Les dividendes bruts à retenir s’entendent en effet désormais « avant prélèvement libératoire et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé ». Une précision d’importance qui vise à harmoniser la présentation des rendements entre les SCPI partiellement ou entièrement investies à l’international. Rappelons que pour ces véhicules, dont une partie des loyers est donc constituée de revenus de source étrangère, une fiscalité spécifique s’applique. Ces revenus de source étrangère sont en effet imposés selon les taux en vigueur dans leur pays d’origine. Leur niveau d’imposition est souvent inférieur à ceux pratiqués dans l’hexagone. En outre, l’impôt payé hors de France donne droit à un crédit d’impôt, qui vient s’imputer sur l’impôt dû par les souscripteurs français de ces véhicules.
Unifier la mesure de la performance des SCPI internationales
Raison pour laquelle certaines SCPI internationales – les plus nombreuses- communiquaient sur un rendement « net de fiscalité étrangère ». D’autres, à l’inverse, préféraient mettre en avant un rendement « brut de fiscalité étrangère », plus avantageux. La mise au point de l’ASPIM, qui impose la référence au rendement brut, va permettre d’y voir plus clair. Elle va d’ailleurs conduire, en pratique, à une revalorisation des taux de distribution de la plupart des SCPI fortement investies hors de France. La note de l’association rappelle aussi l’obligation – pas toujours suivie avec suffisamment de précision- de détailler l’origine des sommes distribuées au titre d’un exercice[5].
Création d’un nouvel indicateur, le « rendement global immobilier »
Enfin, elle instaure un nouvel indicateur de performance annuel : le « rendement global immobilier ». C’est ce rendement « global » qui permettra une meilleure comparaison entre les SCPI et les autres véhicules immobiliers, tels que les OPCI ou les SCI. Ce rendement global est égal à l’addition du taux de distribution et de la variation de la valeur de réalisation de la part de la SCPI au cours de l’exercice. Il donne donc une vision assez complète des gains, en rendement et en capital, réalisés par les souscripteurs de ces véhicules sur une année donnée.
Le TRI reste l’indicateur de performance de référence
La notion de TRI[6], qui permet de mesurer la performance des SCPI sur plus longue période (par tranche de 5 ans), n’est en revanche pas modifiée. Le TRI demeure l’indicateur « nécessairement mentionné de manière préalable à toute autre référence relative à la performance de la SCPI », rappelle l’ASPIM.
Pour en savoir plus : les guides de l’ASPIM
Modalités de calcul et de publication des données financières par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) – Edition 2022
Modalités de calcul et de publication des données financières par les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) – Edition 2019
Lire aussi
Pour comprendre la problématique du TDVM des SCPI
Tous les rendements et performances des SCPI en 2020
A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2020, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 250 milliards d’euros.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] consistant à constituer ou à acquérir les parts d’un véhicule propriétaire d’un ou de plusieurs immeubles, plutôt que d’investir directement dans ces actifs immobiliers[2] L’instauration du TDVM visait à lisser le prix des parts échangées sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe, qui pouvait être soumis à de fortes variations.
[3] La note de l’ASPIM distingue entre les SCPI à capital variable et les SCPI à capital fixe. Pour les premières, le dénominateur du taux de distribution correspond « au prix de souscription au 1er janvier de l’année n ». Pour les SCPI à capital fixe, il faut retenir « le prix de part acquéreur moyen de l’année n-1 ».
[4] (1 000 € + 1 050 €)/2
[5] Il doit être fait obligatoirement mention de la part en pourcentage des revenus non récurrents (recours au report à nouveau, distribution de plus-values) dans le total de la distribution intervenue au cours de l’année n.
[6] Le taux de rendement interne (TRI) est le taux qui est tel que la valeur actuelle nette du placement est nulle (les flux actualisés de décaissement et d’encaissement se compensant).
