Les deux Novapierre Allemagne gérées par Paref Gestion sont fusionnées pour donner naissance à la SCPI Prima. Elle aussi spécialisée sur les actifs commerciaux, elle élargira ses investissements à d’autres pays européens. Une première étape dans la refonte de la gamme Paref Gestion, qui sera précisée prochainement.
Annoncée depuis plusieurs mois, la fusion des deux Novapierre Allemagne gérées par Paref Gestion est désormais actée. Les associés des deux SCPI, convoqués pour la seconde fois en assemblée générale extraordinaire le 10 juin dernier, ont en effet approuvé ce rapprochement à l’unanimité. Il donne naissance à une nouvelle SCPI à l’horizon d’investissement élargi, PAREF Prima.
SCPI PAREF Prima : les commerces « essentiels » en Allemagne, mais pas que…
La nouvelle dénomination donnée par Paref Gestion à sa SCPI historique Novapierre Allemagne[1] (elle a été lancée en 2014) s’accompagne en effet d’un –léger– changement de stratégie. Si PAREF Prima reste concentrée sur la thématique des « commerces essentiels », elle aura en effet désormais la possibilité d’investir dans d’autres pays européens. Jusqu’à 30% de son portefeuille. Et uniquement dans des actifs en phase avec cette thématique. Paref Gestion annonce également vouloir mettre en œuvre une « politique active d’acquisitions et d’arbitrages ». Tout en continuant, comme il l’a effectivement fait dans le passé, de contrôler la collecte de ce véhicule. Rappelons que Novapierre Allemagne, depuis son lancement, s’est en effet fermée aux souscriptions à plusieurs reprises.
SCPI Novapierre Allemagne : l’histoire d’un succès
« Afin de finaliser les acquisitions et en vue de maintenir l’équilibre entre collecte et investissement », expliquait alors Paref Gestion. Peu de gestionnaires seraient en mesure de se payer ce luxe aujourd’hui… La commercialisation de Novapierre Allemagne a même été totalement stoppée en 2019. Ce qui conduira, quelques mois plus tard, à la naissance de Novapierre Allemagne 2… Ce second opus, calqué en termes de stratégie sur le précédent, ne connaîtra pas tout à fait le même succès. En termes de collecte tout du moins. En partie parce que le créneau des SCPI européennes, quasiment vierge lors du lancement de Novapierre Allemagne, est désormais occupé par des concurrents, de plus en plus nombreux. Novapierre Allemagne 2 a néanmoins atteint, en cinq ans d’existence, une capitalisation plus que confortable. Proche des 400 M€ (contre 560 M€ pour Novapierre Allemagne).
Des valeurs de reconstitution en baisse l’an dernier pour les deux SCPI fusionnées
Fin 2023, elle détenait une vingtaine d’actifs. Contre un peu plus d’une soixantaine pour Novapierre Allemagne. Le nouvel ensemble PAREF Prima compte donc environ 82 immeubles en portefeuille, pour une capitalisation estimée par Paref à 940 M€. Ces actifs sont majoritairement décrits par le gestionnaire comme des commerces « essentiels » (68%). 41% étant d’ailleurs dédiés au commerce alimentaire. Evidemment très similaires dans leurs compositions, les deux portefeuilles des ex-Novapierre Allemagne ont subi l’un et l’autre les conséquences de la crise immobilière. Selon les rapports annuels 2023 des deux SCPI, la valeur de reconstitution de Novapierre Allemagne aurait toutefois connu un repli plus important l’an dernier (-10,7%) que celle de Novapierre Allemagne 2 (-7,1%). Un recul que l’on retrouve aussi, dans des proportions similaires, du côté des valeurs de réalisation des deux SCPI (-11% vs -7,8%).
Des SCPI en situation de surcote
Les deux véhicules affichent, par ailleurs, des rendements là encore très proches : 4,80% pour la Novapierre « historique ». 4,79% pour la seconde. Conséquence : les deux SCPI sont en territoire négatif pour le ratio « Rendement Global Immobilier ». Il s’établit à -6,16% pour Novapierre Allemagne. A -2,98% pour Novapierre Allemagne 2. A noter que les deux SCPI sont également en situation de surcote plus ou moins élevée. Le prix de souscription de Novapierre Allemagne (280 €) s’avère en effet supérieur d’environ 5,7% à sa valeur de reconstitution 2023 (264,84 €). Celui de Novapierre Allemagne 2 (260 €), d’environ 3,5% (251,27 €). Ce qui permet néanmoins aux deux SCPI de rester dans le tunnel réglementaire des +/- 10%. Les autres indicateurs opérationnels sont plus favorables.
Une collecte atone chez Paref Gestion
Notamment le Taux d’Occupation Financier, qui s’établit, pour la SCPI fusionnée PAREF Prima, « à plus de 95% », comme le souligne Paref Gestion. Ainsi que la durée résiduelle des baux, supérieure à « plus de 6 ans ». Le gestionnaire, qui annonce un rendement cible non garanti de 5% pour 2024, compte bien, avec cette opération, redynamiser sa gamme de SCPI. Paref Gestion n’a pas, à la différence d’autres acteurs historiques, été contrainte de baisser le prix de part de l’un ou l’autre de ses véhicules ces derniers mois. Mais il subit, néanmoins, comme bon nombre de ses concurrents, le coup d’arrêt d’une collecte dorénavant concentrée sur quelques gestionnaires. Au 1T 2024, les SCPI de rendement gérées par Paref Gestion n’ont collecté qu’un peu plus de 4,5 M€. Une collecte qui aura d’ailleurs essentiellement bénéficié à la seule Novapierre Allemagne 2 (3,8 M€)[2].
Paref Gestion : une refonte de la gamme très prochainement
La fusion entre les deux Novapierre Allemagne n’est d’ailleurs que le prélude à une refonte plus complète de la gamme des SCPI de Paref Gestion. Dont le détail sera précisé le 3 juillet prochain. Mais l’objectif est déjà annoncé. « La gamme de SCPI a été repensée afin d’apporter aux investisseurs des propositions d’investissement immobilier diversifiées, attractives et durables, en adéquation avec le nouveau paradigme immobilier », explique Paref Gestion. A suivre.
Lire aussi
- La SCPI Novapierre Allemagne 2 fait coup double outre-Rhin
- SCPI : celles qui ont augmenté le prix de leurs parts en 2023
- Paref : chiffre d’affaires et résultats en hausse, dividende en baisse
- Paref Gestion annonce un montant record d’acquisitions en 2022
A propos du groupe Paref(i)
Paref est un acteur européen de référence dans la gestion immobilière, actif depuis plus de 30 ans. Et ayant pour objectif de devenir un des leaders de la place en gestion immobilière en s’appuyant sur un savoir-faire reconnu. Aujourd’hui, le Groupe opère en France, en Allemagne, en Italie et en Suisse. Il intervient sur toute la chaine de valeur des métiers de l’investissement immobilier : investissement, gestion de fonds, gestion de projets de rénovation et de développement, gestion d’actifs, gestion locative. Cette couverture à 360° lui permet de proposer des services intégrés et sur-mesure aux investisseurs institutionnels et particuliers.
Au 31 décembre 2023, le Groupe Paref gère près de 3 milliards d’euros d’actifs. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Juridiquement, dans l’opération de fusion-absorption entre les SCPI Novapierre Allemagne et Novapierre Allemagne 2, c’est Novapierre Allemagne l’absorbante. C’est donc elle qui change de nom et devient Paref Prima.
[2] Interpierre Europe Centrale, une autre SCPI gérée par Paref Gestion, affiche elle aussi une collecte nette positive, avec près de 750 000 € de souscriptions nettes.
