Mansour Khalifé, président de MNK Partners, vient de lancer sa première SCPI, « Reason ». Il revient, face à Guy Marty, sur les caractéristiques de cette « révolution par la data » que propose ce nouveau véhicule. Questions, réponses.
Mansour, tu as créé MNK Partners en 2017. Avec un leitmotiv : le private equity immobilier. Tout le private equity immobilier. Rien que le private equity immobilier. Et, tout d’un coup, tu lances une SCPI ? J’ai d’ailleurs envie de dire : encore une ?
Mansour Khalifé – Effectivement, MNK Partners lance « Reason », la révolution en SCPI par la data. Reason, c’est la première d’une toute nouvelle génération de SCPI. Elle est en effet basée sur un modèle quantitatif de données. Lequel nous permet de lire, de comprendre et donc d’anticiper les cycles immobiliers. Ce modèle, nous l’avons développé il y a plus de 4 ans maintenant. Il agrège des millions de points de données. Pas loin de 20 millions de points de données actuellement. Il intègre 15 ans d’historique. Et 17 critères économiques, démographiques, immobiliers. Ce qui nous permet, sur 360 villes aux États-Unis et en Europe, de tirer des corrélations par classe d’actifs, par secteur, et en fonction de la « météo » économique. Donc, ce modèle nous permet de « lire le cycle ».
Avec donc, grâce à l’appui de cette data, normalement, de meilleures performances immobilières à la sortie ?
Mansour Khalifé – Avant tout, ce modèle est un instrument de navigation. J’ai envie de faire une analogie avec l’aéronautique. Il y a une centaine d’années, les pilotes naviguaient à vue. Ils décollaient, et ils repéraient des balises visuelles : l’église du village, la forêt, le rond-point… Et ils naviguaient en fonction de ces repères. Mais, dès que la météo était contrariante, ils avaient un problème. Soit ils ne décollaient pas. Soit ils étaient obligés d’atterrir. Aujourd’hui, l’aéronautique dispose d’instruments qui permettent, quelle que soit la météo, de naviguer en toute sérénité. L’immobilier, et surtout l’immobilier non coté, a besoin, aujourd’hui, de ce type d’instrument. Les cycles immobiliers deviennent de plus en plus courts. Un outil de pilotage peut donc permettre de naviguer plus sereinement. Surtout quand on veut générer du rendement. Et donc déterminer le bon cycle d’achat. Et, surtout, quand on veut aller à l’international.
C’est donc une rupture technologique ?
Mansour Khalifé – C’est une réelle rupture. Par rapport aux modes de gestion classiques que l’on trouve aujourd’hui sur le marché des SCPI. Mais aussi sur le marché de l’immobilier non coté.
Des meilleurs outils pour investir, donc. Dans le cadre d’une SCPI. Cette SCPI, tu la définis comment, en quelques mots ?
Mansour Khalifé – C’est la révolution SCPI, par la data. C’est une SCPI de nouvelle génération. Qui marque une vraie rupture sur ce marché. Elle est moins marquée « produit ». Même si nous avons conçu un véhicule très simple, très accessible. Et qui, autre preuve de l’agilité de notre société, est d’ailleurs le premier à bénéficier de la nouvelle ordonnance du 3 juillet 2024.
Rappelle-nous le contenu de cette ordonnance…
Mansour Khalifé – C’est une ordonnance sur la modernisation de ce que l’on appelle les fonds d’investissement alternatif, dont les SCPI font partie. Elle permet dorénavant aux SCPI, par exemple, d’investir dans les énergies renouvelables. Au moment où nous déposions le visa de Reason auprès de l’AMF, nous avons donc fait évoluer son code génétique pour y intégrer la possibilité d’investir dans des énergies renouvelables.
C’est-à-dire, concrètement ?
Mansour Khalifé – C’est une diversification, à la limite de l’immobilier et de l’infrastructure, qui nous permet d’investir dans toutes les énergies renouvelables. Que ce soit en lien avec les actifs que nous achetons. Lesquels seront, par exemple, « upgradés » avec du photovoltaïque sur le toit. Ce qui signifie que la SCPI pourra investir dans cette infrastructure. Elle pourra aussi acheter des terrains, pour y construire des parcs photovoltaïques. Ou acheter directement un parc photovoltaïque. L’énergie produite pourra être vendue, via des contrats très longs, à des prestataires d’énergie.
Donc la SCPI va distribuer des revenus issus …du vent ?
Mansour Khalifé – Du soleil, du vent, de l’eau. Ce sont les trois sources principales d’énergie renouvelable.
Mais que deviennent les convictions d’investissement ? Normalement, un professionnel de l’immobilier a des convictions. Sur tel type de marché investir, sur tel type d’actif, etc.
Mansour Khalifé – Notre métier, c’est de générer de la performance via du rendement, donc du loyer. Ce qui nous permet, effectivement, de renvoyer vers l’investisseur un certain dividende. Donc, à la base ,nos convictions évoluent avec les cycles de marché. Elles ne sont pas statiques.
Reason, c’est donc une SCPI pour laquelle le contrat avec l’investisseur sera un contrat de confiance, disons pour le gestionnaire et son utilisation des datas. Et pas du tout un contrat pour tel secteur d’activité, telle thématique, ou tel type d’investissement…
Mansour Khalifé – C’est une SCPI qui est basée, effectivement, d’abord sur la gestion. Donc, pas de thématique. Et une très forte diversification. Reason peut investir dans tous les pays de l’OCDE. Sans à priori, donc. Mais, derrière, avec un pilotage en fonction des cycles de marché. Et c’est pour cela que nous avons lancé Reason. Parce qu’elle est basée sur un modèle qui nous permet, quelle que soit la météo, quel que soit le cycle, d’aller chercher le bon moment d’entrée. Et le bon moment de sortie. Donc, oui, c’est une SCPI qui va être agile. Parce qu’elle est construite autour de ce que l’on appelle chez MNK, depuis des années, une gestion active. Et une gestion qui est avant tout très agnostique.
Et l’associé, lui, comment va-t-il « vivre » cette SCPI ?
Mansour Khalifé – C’est une SCPI à capital variable mais qu’on a voulu dans tous les cas sans contrainte, en tout cas avec très peu de contraintes.
Il y a pourtant des contraintes dans les SCPI…
Mansour Khalifé – Il y en a. Nous les avons étudiées ces 14 derniers mois. Pour les identifier, et les traiter. Reason est donc fait pour un investisseur « moderne ». Un investisseur qui n’achète pas forcément un produit immobilier. Mais qui achète avant tout un mode de gestion. Je donne un exemple. Quand Elon Musk a lancé Tesla, ce n’était pas forcément pour « tuer », ou concurrencer, Ford ou les autres constructeurs automobiles. C’était pour apporter un nouveau mode de conduite. Avec Reason, notre ambition est aussi d’apporter à l’investisseur un nouveau mode de gestion de son épargne immobilière.
Des services associés à cette SCPI ?
Mansour Khalifé – Bien entendu. Tels que des dividendes mensuels. Des plans d’investissements programmés à partir d’un euro. Ou le réinvestissement du dividende….
J’ai bien entendu, un euro ?
Mansour Khalifé – Oui, un euro. La valeur de la part.
Un euro… je crois que personne n’avait encore osé faire cela…
Mansour Khalifé – L’objectif était avant tout d’offrir de la flexibilité. Et une accessibilité au plus grand nombre possible d’investisseurs. Donc, ce n’est pas un élément marketing…
Avec un euro, dès le départ, on peut donc devenir souscripteur…
Mansour Khalifé – Au début, il faut acheter 200 parts. Cela fait 200 euros. Mais, ensuite, on peut effectivement mettre un euro par mois. On en a discuté avec nos partenaires. Car, je le précise, Reason est une SCPI qui va être distribuée quasi exclusivement en B to B.
C’est-à-dire uniquement par des banques, des assureurs, des CGP…
Mansour Khalifé – Pas d’assureur. En tout cas, la SCPI ne sera pas éligible à l’assurance-vie française.
C’est une décision ?
Mansour Khalifé – Oui. Car nous avons fait le choix de préserver la liquidité de l’investisseur. Elle passe avant les intérêts de la société de gestion. En outre, la SCPI n’est pas un produit institutionnel. C’est un produit grand public. Nous voulons rester concentrés sur notre clientèle, qui est la clientèle grand public. Donc, pas d’assurance-vie. Je le répète : notre métier, c’est de faire de la gestion. Ce n’est pas de conseiller le client final, parce que nous n’avons pas de visibilité sur son patrimoine. Et que ce n’est pas notre métier. On estime que l’investissement en immobilier doit être fait avec beaucoup de sérieux. Raison pour laquelle nous incitons les investisseurs à passer par des intermédiaires. Qu’ils soient CIF, CGP, family office, ou banque privée. C’est un choix…
Alors, dernière question, qui va nous faire sortir de la SCPI ? Mais tant pis. Est-ce que ces datas vont aussi être utilisées par MNK Partners pour les autres fonds de private equity ?
Mansour Khalifé – Nos fonds de private equity en bénéficient depuis maintenant 2 ans. Le modèle a 4 ans. Donc, pour être totalement transparents, le plus ancien de nos fonds, MNK One, n’en a pas bénéficié. Mais ce modèle, nous l’avons développé, nous l’avons éprouvé. Et c’est parce que nous avons cet outil que nous avons pu envisager le lancement de notre SCPI. Une SCPI, je le rappelle, est un fonds ouvert sur du très long terme. Elle mérite donc un outil qui lui permette de naviguer quelle que soit la météo et quel que soit le cycle immobilier.
Ce modèle permet-il d’avoir plus confiance dans le futur ?
Mansour Khalifé – On a confiance dans le futur. Il ne nous fait pas peur. Le présent ne nous fait pas peur. On prend les choses avec beaucoup de recul. En effectuant beaucoup d’études. Cela nous permet de répondre à d’éventuelles contrariétés. La vie n’est pas un long fleuve tranquille. Mais l’expérience nous apprend qu’il faut toujours avoir cette volonté d’aller chercher et donner le meilleur de soi-même. C’est l’ADN de MNK. C’est l’ADN que je partage avec mes équipes. C’est donc une équipe experte qui affronte le futur. Une équipe qui a vécu des cycles. Qui a su naviguer. Et éviter les excès. Le futur nous anime. Cela nous excite de voir toutes ces variations. Et ce que l’on peut en faire.
Qu’il s’agisse d’immobilier coté ou non coté ?
Mansour Khalifé – L’immobilier non coté, à la différence de l’immobilier coté, présente des latences et des inerties plus longues. Quand on voit la volatilité, les rapides revirements de cycles qui caractérisent le marché des foncières, l’immobilier coté peut sembler plus tranquille. Mais c’est là où il faut aller chercher les vrais signaux, ce qui est intellectuellement très positif. Pour pouvoir offrir aux clients le meilleur de ce que l’on sait faire…
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A propos de MNK Partners(i)
MNK Partners est une société de gestion indépendante, agréée par l’AMF depuis 2019, avec des bureaux à Paris et au Luxembourg. Rattachée au Groupe MNK, acteur incontournable des investissements immobiliers depuis 2017, la société s’appuie sur une équipe de 30 collaborateurs répartis dans 7 bureaux en Europe et en Afrique. Les encours sont de 500 millions d’euros , dont 400 millions sous gestion. MNK Partners se distingue en tant que référence dans le secteur des fonds immobiliers internationaux et multisectoriels, s’adressant aussi bien aux investisseurs professionnels qu’aux particuliers. La société privilégie une approche boutique, indépendante et spécialisée à travers deux piliers : la gestion collective, avec des fonds professionnels commercialisés en France, au Luxembourg et en Belgique, ainsi qu’une SCPI dédiée aux investisseurs retail, et une offre de services de gestion sous mandat.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
