ActivImmo, la SCPI dédiée au secteur logistique, poursuit sa marche en avant. La nouvelle configuration des marchés immobiliers valide sa stratégie de diversification européenne. Etat des lieux.
Rémy Bourgeon, le président d’Alderan, l’avait annoncé en janvier dernier. «L’Europe est désormais le terrain de jeu d’ActivImmo », promettait-il dans un entretien accordé à pierrepapier.fr. Promesse tenue. La SCPI dédiée au secteur logistique, toujours dopée par une collecte soutenue -de l’ordre de 110 à 120 M€ sur le 1er trimestre 2023-, a accentué son déploiement européen ces derniers mois. Sur les quelque 140 M€ investis depuis le début de l’année, près de 60 l’ont en effet été hors de France.
ActivImmo : 60 M€ investis en Espagne et en Italie au 1T 2023
ActivImmo a renforcé ses implantations en Espagne, où elle avait pris pied au 4T 2022 via 3 opérations[1]. Ses cibles ont été des actifs mixtes, industriel et activités, ou stockage et distribution. La SCPI s’est notamment portée acquéreur, pour un montant d’environ 17 M€, d’un actif logistique situé dans la région de Murcie, au sud d’Alicante. Ce dernier est entièrement loué à un groupe international du secteur cosmétique (beauté et coiffure), Tahe. Conformément à ce qu’elle annonçait en début d’année, la SCPI a également bouclé une première opération en Italie. Elle porte sur un « très bel entrepôt de classe A », situé dans la région de Milan. Prix d’acquisition, pour cette opération de sale & lease-back : une trentaine de millions d’euros. Le nom du vendeur -et donc locataire – reste pour l’instant confidentiel.
Un « pipe » d’investissements sécurisés de 300 M€
D’autres opérations ont été menées dans l’Hexagone. Pour un total, donc, d’environ 80 M€. Parmi les acquisitions emblématiques, celle réalisée sur un entrepôt situé en région parisienne (à Cergy). Acquis pour environ 15 M€, et entièrement loué à Louis Vuitton Malletier (groupe LVMH), cet actif génère un rendement net à l’acquisition « à deux chiffres », avoue Rémy Bourgeon. Comme à son habitude, ActivImmo reste dotée d’un important flux d’acquisitions potentielles. Le « pipe » sécurisé est « de l’ordre de 300 M€ », estime Pauline Collet, directrice du développement et du marketing d’Alderan. Il devrait permettre de matérialiser « entre 150 et 180 M€ d’investissements » sur le deuxième trimestre. Majoritairement orientés, cette fois, sur le marché français (80% des volumes, environ). En raison, explique Rémy Bourgeon, de l’acquisition prévue d’un « très gros portefeuille ».
Un « très gros portefeuille » en France, une première opération en Slovaquie en ligne de mire
Ce dernier, négocié off-market, l’aurait en outre été à d’excellentes conditions financières. Sa structuration locative actuelle permettrait également de mener des actions d’optimisation « fortement relutives » sur les rendements. L’international n’est pas oublié, loin s’en faut. D’autres opérations sont prévues en Espagne et en Italie. Le Portugal, zone étudiée par ActivImmo depuis l’an dernier, reste d’actualité. La SCPI élargit d’ailleurs encore son champ d’investigation. Qui intègre désormais la Slovaquie. Une acquisition devrait y être finalisée « d’ici la fin du 1er semestre », précise Rémy Bourgeon. Pour ce spécialiste du secteur logistique – mais pas que…- la baisse des prix de l’immobilier, et donc la hausse des taux de capitalisation, sont toujours clairement à l’ordre du jour. Sur le segment de marché visé par ActivImmo, en France, des taux de rendements à l’acquisition supérieurs à 6%, voire 7%, « sont de retour », constate Rémy Bourgeon.
ActivImmo capitalise sur le différentiel de rendements en Europe
La correction des valeurs y est toutefois, pour l’heure, moins forte que dans d’autres pays européens. D’où l’intérêt de se positionner à l’international. « Le différentiel de rendement avec le marché français est actuellement de l’ordre de 50 points de base », estime Remy Bourgeon. Qui voit un autre avantage aux opérations transfrontalières : le délai d’exécution. Les lourdeurs administratives françaises étirent, de fait, les temps d’acquisition. « L’opération menée en Espagne, actée le 31 mars, a été initiée le 15 février dernier. Un mois et demi, seulement, pour la mener à terme. En France, une opération identique aurait pris au moins cinq mois », estime le président d’Alderan. Acheter aujourd’hui à l’étranger, c’est donc en quelque sorte le double effet Kiss Cool : des rendements plus élevés ; et dont bénéficient plus rapidement les porteurs de parts de la SCPI…
Mais aussi sur le potentiel de hausse des loyers sur le marché français
Le marché français, jugé encore « un peu cher » par Alderan, devrait donc continuer à se corriger au cours des prochains mois. Il présente toutefois encore un attrait spécifique : les loyers y sont moins élevés que dans la majorité des autres pays européens. Ce potentiel de hausse, auquel s’ajoute le moteur de l’indexation désormais boosté par l’inflation, est donc un gisement de valeur important. Sur lequel ActivImmo entend bien aussi continuer à capitaliser… Si la SCPI profite donc des nouvelles conditions du marché, grâce à un ratio collecte/capitalisation encore favorable, elle en subit néanmoins aussi quelque peu les conséquences. Via l’ajustement de la valeur de son patrimoine… Les acquisitions réalisées avant 2022 l’ont été à des conditions plus attractives que celles du marché actuel. Cette fraction du patrimoine d’ActivImmo reste donc au-dessus des valorisations établies à fin 2022.
ActivImmo : légère baisse des valeurs d’expertise
Ce qui n’est pas nécessairement le cas pour les actifs acquis l’an dernier, tout du moins au cours des 6 premiers mois. Certains se retrouvent donc en situation de moins-value potentielle… « Les valeurs d’expertise d’ActivImmo à fin 2022 constatent un repli de l’ordre de 2% par rapport à fin 2021 », reconnaît Pauline Collet. La Valeur de Reconstitution de la SCPI, à 612 € fin 2022 (vs 626,46 € à fin 2021), reste néanmoins encore supérieure au prix de souscription (de +0,33%). Au milieu donc de la fourchette autorisée. Ce qui exclut toute modification de la valeur la part de la SCPI en 2023. « Cette pression sur les valeurs d’expertise, nous l’avions anticipée. C’est la raison pour laquelle nous avions jugé l’an dernier qu’il n’était pas judicieux ni opportun de relever le prix de souscription. Nous nous en félicitons aujourd’hui », commente Rémy Bourgeon.
Objectif de rendement maintenu sur 2023
Côté rendement, la SCPI maintient son objectif, d’au moins 5,5%. Un objectif atteint, rappelons-le, en 2022, avec un Taux de Distribution de 5,5% précisément. Et dépassé lors des deux précédents exercices (6,02% en 2021, 6,05% en 2020). Pour 2023, on est peut-être toutefois en droit d’espérer que l’effet relutif des nouvelles acquisitions se traduise par un bonus sur le rendement cible…
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A propos d’Alderan(i)
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Respectivement à San Sebastian, Madrid et Bilbao. Au total, fin 2022, la surface détenue par ActivImmo en Espagne représentait 48 000 m², pour un prix d’acquisition de 38,6 M€ hors droits.
