Jérôme Moitry est le directeur général de Patrimonia Capital. Le gestionnaire a lancé sa première SCPI fin 2024. Son crédo : les actifs immobiliers situés en périphérie urbaine. Un segment de marché qui attire de nouveau les investisseurs. Mais dont la gestion ne s’improvise pas… Interview.
A la différence d’autres SCPI créées ces derniers mois, Patrimonia Capital et Rendement disposait déjà d’un patrimoine de plus 15 M€ lors de son lancement. On aurait donc pu considérer qu’elle profiterait moins que d’autres de ce momentum favorable aux acquéreurs, qui marque la période récente…
Jérôme Moitry – La revalorisation de son portefeuille en l’espace de 6 mois (+3,5%) atteste du contraire… Patrimonia Capital et Rendement a effectivement été constituée de manière originale. Puisque son principal membre fondateur, le groupe Patrimonia, lui a apporté un patrimoine d’une valeur d’environ 16 M€. Je précise que cet apport ne représentait que 2% de la valeur des actifs détenus par Patrimonia, spécialiste de l’investissement en immobilier de périphérie depuis plus de 30 ans ; que ces actifs ont fait l’objet d’une double expertise immobilière ; et que la valeur retenue pour l’apport, en juillet dernier, a été encadrée par deux commissaires aux apports. Les nouvelles expertises menées au 31 décembre démontrent que le patrimoine de la SCPI s’est déjà apprécié. Preuve que la valeur d’apport était bien une valeur de marché. Et que ce patrimoine recèle encore un potentiel de revalorisation…
Ceci explique pourquoi vous avez procédé à la revalorisation du prix de la part de votre SCPI, moins de six mois après son lancement ?
Jérôme Moitry – Le prix de la part de Patrimonia Capital et Rendement a effectivement été revalorisé de 5% le 16 mars dernier. Nous avons pu procéder à cette revalorisation grâce au gain en valeur enregistré par les actifs en portefeuille. Mais aussi, et surtout, grâce à la contribution économique exceptionnelle de l’apport réalisé par le groupe. Le portefeuille a en effet été transféré dans des conditions très avantageuses pour les associés de la SCPI : des droits de mutation réduits, pas de commission, et un délai de jouissance immédiat pour les biens déjà loués. Cette hausse conséquente, qui récompense en quelque sorte nos premiers associés hors groupe, laisse néanmoins le nouveau prix de souscription (210 €) en situation de forte décote (8%) par rapport à la valeur de reconstitution au 31 décembre 2024 (227,30 €).
Patrimonia Capital et Rendement a déjà distribué des dividendes l’an dernier. Comment avez-vous géré ce premier exercice, compte tenu du contexte très concurrentiel en termes de rendement ? Et quel objectif sur 2025 ?
Jérôme Moitry – Je précise de suite que l’objectif de long terme de Patrimonia Capital et Rendement est de 6%. Et son TRI de 6,5%. Pour ce qui concerne l’exercice écoulé, la SCPI a distribué un acompte au titre du 4e trimestre. Nous l’avons en définitive fixé à un niveau supérieur à ce qui était préalablement prévu, afin de rester « audible » dans cette course au rendement que vous évoquez. Malgré cela, notre « réserve de rendement » reste importante, notamment compte tenu du délai de jouissance.
Quid, donc, sur 2025 ?
Jérôme Moitry – La SCPI dispose de 66 jours de report à nouveau, ce qui nous permet d’afficher un objectif de Taux de Distribution 2025 de 8,5%. Mais, encore une fois, ce niveau de rendement reste exceptionnel. Notre stratégie d’investissement s’attache plus à la robustesse et à la régularité des performances. J’ajoute que notre classe d’actifs de prédilection ne permet pas, actuellement, d’envisager des taux de rendement à l’acquisition supérieurs à 7%, 7,5%, voire 8%, dans le cadre d’une prise de risque raisonnable.
Vos actifs cible privilégiés -des commerces et locaux d’activités situés en périphérie d’agglomérations- , qui n’avaient plus la cote avant la crise sanitaire, sont aujourd’hui de nouveau très prisés des investisseurs. Quelles qualités faut-il pour gérer efficacement cette classe d’actifs ?
Jérôme Moitry – Effectivement, lorsque nous avons commencé à travailler sur le lancement d’une SCPI, en 2019, notre positionnement n’était pas spécifiquement porteur. Ce n’est plus le cas aujourd’hui. Parce que le concept du retail park a montré sa résilience durant la crise sanitaire. Et que certains investisseurs commencent à comprendre que ces actifs vont prendre de la valeur au fil du temps… Le groupe Patrimonia est présent sur ce segment de marché depuis une trentaine d’années. Cette expertise ne s’improvise pas. Elle suppose notamment l’internalisation de toute la chaîne de valeur immobilière, de l’acquisition à la cession, en passant par l’asset management mais aussi la gestion technique des bâtiments. La maîtrise de l’ensemble de ces compétences nous permet de détecter des « signaux faibles ». Et donc de réagir rapidement, si besoin. Elle nous permet également d’anticiper les risques potentiels liés à un emplacement spécifique. Et donc de ne pas y investir…
Rappelez-nous votre clientèle cible, et vos objectifs de collecte sur 2025 ?
Jérôme Moitry – Nous avons structuré notre SCPI pour répondre spécifiquement aux attentes des conseillers en gestion de patrimoine indépendants. Le conseil de surveillance de Patrimonia Capital et Rendement est d’ailleurs majoritairement composé de représentants de cette profession. Afin de veiller, précisément, à ce que notre positionnement soit toujours en phase avec leurs objectifs patrimoniaux et ceux de leurs clients. Des conventions de distribution ont déjà été signées avec une soixantaine de cabinets. La capitalisation de la SCPI frôlait les 14 M€ fin décembre. Mais le rythme des souscriptions s’est intensifié ces dernières semaines, marquées par la fin de la période sponsor. Nous avons donc bon espoir d’atteindre notre objectif de collecte 2025.
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A propos de Patrimonia Capital(i)
Patrimonia Capital est la société de gestion du groupe Patrimonia depuis 2019, agrée par l’AMF sous le numéro GP – 19000008 pour la gestion de fonds immobiliers professionnels et grand public, ainsi que pour l’investissement hôtelier. Fondé par Jean-Hubert Moitry il y a plus de 25 ans, Patrimonia est un groupe indépendant spécialisé dans le secteur de l’immobilier d’entreprise et de l’hôtellerie, avec près de 1 Mds € d’actifs sous gestion.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
