Philippe Delhotel, directeur général d’Altarea IM, après avoir évoqué l’état des marchés immobiliers et celui des SCPI, revient sur la stratégie mise en œuvre par la filiale d’Altarea. Et sur les premiers investissements réalisés par Alta Convictions. « Acteurs de la pierre-papier », suite…
Dans le contexte immobilier que vous avez précédemment décrit – plutôt morose-, Altarea Investment Managers -et, donc, Altarea- a choisi de se lancer sur le marché des véhicules immobiliers grand public. Et notamment sur celui des SCPI. Pourquoi ?
Philippe Delhotel – Ce choix s’explique à la fois pour des raisons conjoncturelles et structurelles. Conjoncturelles car, sans faire de preuve de cynisme, on sait que les crises sont souvent riches d’opportunités. Et des opportunités existent aujourd’hui. Les prix des actifs immobiliers ont été remis à plat. Si l’on prend un peu de recul, il suffit juste de rappeler que l’on vient sans doute d’assister à l’effacement de dix à douze ans de hausses de prix dans l’immobilier. Pas dans tous les secteurs, et pas systématiquement dans les mêmes proportions, certes. Mais effacement quand même… Donc, oui, il s’agit d’une période propice au lancement de nouveaux fonds, lesquels, par définition, n’embarquent pas de risques historiques sur la valeur…
Et la raison « structurelle » ?
Philippe Delhotel – Vous me posez la question en lien avec le groupe Altarea. Or, le seul secteur que ce grand acteur immobilier ne « couvrait » pas est celui de la gestion de véhicules d’épargne, de produits collectifs destinés notamment au grand public. D’ailleurs, jamais un groupe immobilier de la taille d’Altarea ne s’était encore lancé sur le segment des SCPI. Voilà qui est fait…
Vous avez donc créé Alta Convictions en septembre dernier. Pouvez-vous nous rappeler, rapidement, son positionnement. Et les moyens dont elle dispose ?
Philippe Delhotel – Je veux surtout rappeler que le retournement de marché que j’évoquais précédemment bat son plein actuellement. Nous obtenons des prix incroyablement plus attractifs que ceux qui se pratiquaient auparavant. Donc, notre stratégie est claire : lancer des fonds avec l’obsession d’ouvrir ce nouveau cycle de performance. Mais, surtout, de tenir cet objectif de performance dans la durée. Notre ambition n’est pas de « faire un coup », sur une période de 6 à 12 mois. Notre cible de distribution -6%- a été fixé par nos projections budgétaires. Elle sera assurée par le travail de nos équipes. Et l’engagement de nos premiers investissements. Les SCPI dites « thématique » ont eu beaucoup de succès ces dernières années. A juste titre. Et le concept a toujours de l’avenir. A condition d’ajouter un « s » à thématique(s)…
SCPI multi-thématiques ?
Philippe Delhotel – Autrement dit, ne pas être uniquement assis sur une seule stratégie, trop étroite. Et disposer d’une grande réactivité, pour être capable de capter les opportunités du marché. De passer d’un marché porteur à un autre marché porteur…
En parlant d’opportunité, justement, Alta Convictions a déjà procédé à deux acquisitions. S’agit-il effectivement de « bonnes affaires » ?
Philippe Delhotel – Ma réponse sera évidemment très subjective. Et évidemment positive. Nous avons engagé environ 30 M€ sur, effectivement, plusieurs investissements. Il s’agit exclusivement d’actifs du secteur commerce. Un secteur que nous privilégions aujourd’hui. Car, comme je l’expliquais précédemment, celui-ci a déjà passé la première vague de la normalisation des marchés immobiliers. Les actifs dans lesquels nous avons investi sont bien sûr « compatibles » avec notre objectif de distribution -6% net pour les souscripteurs-. J’en profite pour préciser que cet objectif, nous l’avons révisé à deux reprises. Et à la hausse, bien sûr. Tout simplement pour s’ajuster à la réalité de la rentabilité des opérations en phase de finalisation. Je reviens sur la première acquisition. Il s’agit d’un actif commercial, situé en plein cœur de Paris. Négocié à un prix que nous n’aurions jamais espéré il y a seulement 18 ou 24 mois…
Le taux de rendement est bien supérieur, c’est cela ?
Philippe Delhotel – Exactement. Le taux obtenu est incroyable. Et sans avoir eu besoin de recourir à l’effet « stéroïde » du levier de la dette… Il permet de conforter la SCPI dans son objectif de distribution. Tout en détenant un actif de commerce alimentaire situé en plein cœur de Paris. Un actif qui coche donc toutes les cases…
Quel est précisément le taux de rendement à l’acquisition de cet actif ?
Philippe Delhotel – Supérieur à 6%. La prochaine acquisition, qui sera dévoilée dans quelques semaines, porte elle aussi sur un actif de commerce, situé dans une grande métropole française. Son taux de rendement à l’acquisition sera quant à lui un peu supérieur à 7%.
Plusieurs véhicules se sont lancés ces derniers mois. Avec le même crédo « opportuniste ». Qu’est-ce qui vous différencie de ces concurrents ? En termes de stratégie, de cible, de positionnement, de communication, peut-être ?
Philippe Delhotel – J’espère que ce n’est pas que la communication… Même si cet aspect est évidemment très important. Non, je pense qu’Altarea AM cumule au moins trois qualité. D’abord, elle gère effectivement un nouveau véhicule. Nous avons vu que c’était aujourd’hui un atout indéniable. Ensuite, elle a mis en place un nouveau style de gestion. Les marchés immobiliers ont changé. Personne ne comprendrait que l’on continue à « fabriquer » ou à gérer les fonds immobiliers comme on le faisait précédemment. Et puis, enfin, Altarea IM dispose d’un avantage comparatif qu’elle est la seule à détenir. Elle est adossée à un très grand groupe immobilier. Les 2 000 personnes qui travaillent dans le groupe Altarea ne travaillent que sur des sujets immobiliers.
C’est-à-dire ?
Philippe Delhotel – C’est-à-dire que toutes les problématiques, les thématiques que nous allons explorer et exploiter chez Altarea IM, et donc dans Alta Convictions, ils les connaissent sur le bout des doigts. L’immobilier de commerce, par exemple. Mais pas que. L’immobilier résidentiel, aussi. C’est d’ailleurs l’une des grandes marques de fabrique du groupe. Mais aussi le résidentiel géré. Les data centers. Le photovoltaïque. Et jusqu’à, évidemment, le bureau. Car, évidemment, un jour le bureau redeviendra attractif…
Si je vous entends bien, Altarea est donc un « éclaireur de tendance ». Dernière question : vous avez évoqué une gamme de produits immobiliers grand public. A quand le lancement d’un autre véhicule ?
Philippe Delhotel – Nous allons lancer une gamme de SCPI. Mais aussi une série d’offres dédiées à l’assurance-vie. En tenant compte, non seulement du nouveau cycle immobilier. Mais aussi des nouvelles conditions que les assureurs vont exiger pour revenir sur le sujet des fonds immobiliers…
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A propos d’Altarea IM(i)
Altarea Investment Managers est une nouvelle société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le n° GP-20230008 spécialisée dans la gestion de fonds immobiliers. Grâce à une équipe expérimentée, reconnue sur le marché, nous proposons à nos clients des solutions d’épargne immobilières. Altarea IM est adossée au groupe entrepreneurial Altarea, véritable expert de l’immobilier et leader de la transformation urbaine bas carbone.
A propos d’Alta Convictions(i)
Alta Convictions est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) de rendement à capital variable. C’est une SCPI agile et conçue pour s’adapter au nouveau cycle immobilier, tant d’un point de vue sectoriel, privilégiant au lancement des commerces, des écoles et de la logistique principalement, que géographique, avec des investissements dans les métropoles françaises et jusqu’à 20% du portefeuille immobilier en Europe. Avant d’investir, considérez votre situation personnelle, votre horizon d’investissement et votre degré d’aversion au risque immobilier.
A propos d’Altarea(i)
Altarea est le leader de la transformation urbaine en France, avec pour vocation d’apporter des réponses aux grandes transformations urbaines en matière écologique et environnementale, sociale et sociétale, modes de vie et nouveaux usages. A la fois développeur et investisseur, le Groupe est présent sur les trois principaux marchés de l’immobilier (Commerce, Logement et Immobilier d’entreprise) lui permettant d’être leader des grands projets mixtes de renouvellement urbain en France. Le Groupe dispose pour chacune de ses activités de l’ensemble des savoir-faire pour concevoir, développer, commercialiser et gérer des produits immobiliers sur-mesure. Altarea est coté sur le compartiment A d’Euronext Paris et fait partie de l’indice SBF 120.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
