Les retours de l’ensemble des sociétés de gestion d’actifs immobiliers ont permis d’affiner l’origine et le niveau des dividendes bruts des SCPI en 2021. Le Taux de Distribution moyen s’établit finalement à 4,49%. Contre 4,45% initialement. Explications.
Les nouveaux indicateurs de performance des SCPI recommandés par l’ASPIM se mettent progressivement en place. Plus progressivement, sans doute, que prévu. D’abord, parce que toutes les sociétés de gestion d’actifs immobiliers n’avaient visiblement pas, en février dernier, « mis en application effective » l’ensemble des dispositifs permettant de calculer ces nouveaux indicateurs. Ensuite, parce que l’un d’entre eux, le Rendement Global Immobilier[1], imposait de toute façon un certain délai : celui nécessaire à l’expertise des patrimoines des SCPI, et à la validation de leur valeur.
Les trois composantes du dividende brut des SCPI
L’ASPIM a donc dû relancer les gestionnaires afin d’obtenir certaines informations complémentaires. Notamment plus de détails sur l’origine des distributions effectuées par les SCPI l’an dernier. Le Taux de Distribution[2], l’indicateur qui est venu se substituer au Taux de Distribution sur Valeur de Marché (TDVM), se calcule en effet à partir du dividende « brut ». Celui-ci comprend bien sûr les dividendes issus du résultat courant. Mais également ceux résultant de revenus « non récurrents » ou « exceptionnels ». Ces derniers peuvent provenir soit des réserves constituées via le report à nouveau (RAN). Soit des réserves constituées à partir des plus-values de cessions. Enfin, le dividende brut inclut également les « prélèvements libératoires et autre fiscalité payée par le fonds pour le compte de l’associé ». Une mesure prise, on le sait, pour mettre sur un pied d’égalité toutes les SCPI investies, partiellement ou totalement, hors de France[3].
L’origine des distributions précisée
Les retours des sociétés de gestion, plus précis sur la décomposition de ce dividende brut, ont donc conduit l’ASPIM à réviser le Taux de Distribution moyen de 2021. « Le taux publié de 4,45 % est corrigé à 4,49 %, après la mise en application effective des nouvelles modalités de calcul par l’ensemble des sociétés de gestion », précise l’association dans son communiqué. Celui-ci détaille l’origine des distributions. L’essentiel (3,97%) provient des résultats courants. Une très faible part (0,19%) correspond à la fiscalité payée par les SCPI pour le compte de leurs associés. Logique, sachant que le patrimoine des SCPI, malgré leur internationalisation croissante, est encore majoritairement investi en France. Enfin, la partie non récurrente des dividendes versés s’établit à 0,33%. Sur ce pourcentage, 0,25% provient des plus-values de cessions. Et 0,08%, seulement, d’une ponction sur les reports à nouveau.
Plus de détails aussi sur les taux d’occupation financier…
En 2021, les SCPI auront donc très peu pioché dans leurs réserves pour maintenir leurs dividendes. Contrairement à 2020 où elles avaient, on le sait, distribué un peu plus que ce qu’elles avaient gagné… Les données recueillies par l’ASPIM lui permettent également de détailler le taux d’occupation des SCPI. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) moyen 2021 s’établit à 93,1%. « Dont 3,3 % de locaux occupés sous franchise de loyers ; 0,3% de locaux sous promesse de vente ; et 0,6 % de locaux en restructuration lourde ou environnementale », précise l’ASPIM.
… et le niveau d’endettement des SCPI
Le ratio « dettes et autres engagements » des SCPI, que l’on sait en progression depuis plusieurs années, ressort, lui, à 16,7%[4]. Ce sont les véhicules spécialisés sur les secteurs de l’hôtellerie et du tourisme qui affichent le taux d’endettement le plus élevé : 19,3%. Les mieux disants en la matière sont les SCPI de commerce, avec un ratio de seulement 12,3%.
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A propos de l’ASPIM(i)
L’Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) représente et défend les intérêts de ses adhérents, les gestionnaires de fonds d’investissement alternatif (FIA) en immobilier (SCPI, OPCI et autres FIA « par objet »). Créée en 1975, l’ASPIM est une association à but non lucratif qui réunit tous les acteurs du métier de la gestion des fonds immobiliers non cotés. En France, au 31 décembre 2021, les FIA en immobilier représentaient une capitalisation totale de 280,5 Md€.
A propos de l’IEIF(i)
Créé en 1986, l’IEIF est un centre d’études, de recherche et de prospective indépendant spécialisé en immobilier. Son objectif est de soutenir les acteurs de l’immobilier et de l’investissement dans leur activité et leur réflexion stratégique, en leur proposant des études, notes d’analyses, synthèses et clubs de réflexion.
L’approche de l’IEIF intègre l’immobilier à la fois dans l’économie et dans l’allocation d’actifs. Elle est transversale, l’IEIF suivant à la fois les marchés (immobilier d’entreprise, logement), les fonds immobiliers (cotés : SIIC, REIT ; non cotés : SCPI, OPCI, FIA) et le financement.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le Rendement Global Immobilier est égal à l’addition du Taux de Distribution de la SCPI de l’année N et de la variation de la valeur de réalisation de la part de la SCPI entre l’année N et l’année N-1.[2] Le Taux de Distribution, conforme aux nouvelles recommandations de l’ASPIM, est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence.
[3] Rappelons que pour ces véhicules, dont une partie des loyers est donc constituée de revenus de source étrangère, une fiscalité spécifique s’applique. Les revenus de source étrangère sont en effet imposés selon les taux en vigueur dans leur pays d’origine. Leur niveau d’imposition est souvent inférieur à ceux pratiqués dans l’Hexagone. En outre, l’impôt payé hors de France donne droit à un crédit d’impôt, qui vient s’imputer sur l’impôt dû par les souscripteurs français de ces véhicules. Raison pour laquelle certaines SCPI internationales – les plus nombreuses- communiquaient sur un rendement « net de fiscalité étrangère ».D’autres, à l’inverse, préféraient mettre en avant un rendement « brut de fiscalité étrangère », plus avantageux.
[4] Rapporté à l’actif brut des SCPI.
