La SCPI Laffitte Pierre, gérée par AEW, a annoncé une baisse de 8,5% de la valeur de son prix de souscription le 1er mars dernier. Le gestionnaire explique aujourd’hui les raisons de cette décision.
L’information était en ligne sur le site d’AEW Patrimoine le 1er mars dernier. Le gestionnaire y annonçait sa décision de baisser le prix de souscription de la part de Laffitte Pierre. Ce dernier passait alors, à cette même date, de 450 € à 412 €. Soit un repli de 8,44%. Sans autre explication, dans un premier temps… Ce n’est qu’au cours de la seconde semaine d’avril qu’AEW Patrimoine a donné quelques éléments de réponses. Via un nouveau post sur son site internet.
Laffitte Pierre : une baisse de 8,44% du prix de souscription
On connaît de fait les raisons qui conduisent les gestionnaires de SCPI à modifier -à la baisse, ou à la hausse- le prix de souscription d’un véhicule. La principale est d’ordre réglementaire. La société de gestion est en effet tenue de maintenir un écart maximum de 10% entre le prix de souscription d’une SCPI et sa valeur de reconstitution[1]. A la hausse. Comme à la baisse. C’est précisément cette obligation juridique qu’AEW Patrimoine met en avant. « Nous avons constaté une baisse de la valorisation de certains actifs de la SCPI lors des expertises indépendantes au 31/12/2022 », explique-t-il. S’ajoutent à ce « constat », des anticipations négatives sur l’évolution des marchés immobiliers « dans les mois à venir ».
Une SCPI majoritairement exposée au secteur des bureaux
Le gestionnaire évoque notamment l’accélération de tendances sociétales, depuis la crise sanitaire, qui impactent dorénavant le patrimoine de Laffitte Pierre. Ce dernier est composé, rappelle le gestionnaire, « majoritairement d’actifs de bureaux ». Ils représentent en effet 73% de l’actif net de la SCPI. Et 51% de ces bureaux sont situés en région parisienne. L’une des plus touchées, on le sait, par le désamour pour les bureaux et la montée en puissance du télétravail… AEW Patrimoine affirme que ses gérants « mènent de multiples actions pour faire face à cet impact ». Et « améliorer la situation économique des actifs concernés ». La SCPI Laffitte Pierre est également confrontée à un autre phénomène : la « défiance des investisseurs pour les actifs de commerce ». Et « plus particulièrement les centres commerciaux », soumis à la concurrence croissance du e-commerce.
La SCPI a mis en œuvre les actions nécessaires au redressement de la situation
Laffitte Pierre est aussi présente sur ce créneau, à hauteur de 20%. Dont 11% de centres commerciaux. Leur valeur d’expertise, depuis 2020, est globalement en baisse. Là encore, la société de gestion a entrepris des travaux de « rénovation, transformation, dynamisation ». Qui devraient, à terme, améliorer la situation économique de ces actifs. AEW Patrimoine compte aussi sur « le retour progressif des investisseurs sur cette classe d’actifs ». Lesquels, effectivement, en 2022, et au 1er trimestre 2023, semblent de nouveau s’intéresser aux actifs de commerces et notamment aux centres commerciaux, dont les rendements ont progressé à l’inverse de leur valorisation. Enfin, AEW Patrimoine met en avant « la remontée brutale des taux, dans un contexte inflationniste ». Qui joue en défaveur de la prime de risque de l’immobilier. Toutes ces raisons ont donc poussé le gestionnaire à réviser à la baisse le prix de souscription de Laffitte Pierre.
Laffitte Pierre : une décision prise « au moment le plus opportun »
Son maintien à son niveau antérieur aurait été « défavorable à l’ensemble des associés investis sur le long terme », estime AEW Patrimoine. Car cette décision a pour effet de proposer un prix « juste » aux futurs souscripteurs. Et de ne pas offrir « une surprime aux sortants ». Pour le gestionnaire, cette décision a été prise « au moment qui nous semblait le plus opportun pour nos associés ». AEW Patrimoine pense d’ailleurs que « le marché » -autrement dit, les autres gestionnaires de SCPI- devra « probablement faire face à cette problématique très prochainement ». Dont acte. On aurait toutefois aimé disposer d’une information supplémentaire, que le gestionnaire n’a pas encore divulguée : la valeur d’expertise. Ou, à tout le moins, la valeur de reconstitution de la SCPI à fin 2022.
Une valeur de reconstitution en baisse depuis 2019
Il faudra vraisemblablement attendre la publication du rapport annuel de la SCPI pour la connaître. Notons que cette valeur de reconstitution par part a déjà baissé au cours des trois précédents exercices. Fin 2021, elle s’établissait à 438,29 €. Contre 441,16 € fin 2020. Et 462,03 € fin 2019. Soit une baisse cumulée, sur trois ans, d’un peu plus de 5%. Notons également qu’avant la baisse du prix de souscription, et sur la base de la valeur de reconstitution fin 2021, Laffitte Pierre était en situation de surcote. Autrement dit, son prix de souscription était supérieur à sa valeur de reconstitution. De 2,7%. Il l’était également en 2020 (de +2%). Mais pas en 2019. A l’époque, son prix de souscription venait d’être révisé à la hausse[2]. Passant de 430 € à 440 €. Tout en maintenant la SCPI en situation de décote (-4,77%).
Laffitte Pierre : un prix de souscription « proche de sa valeur de reconstitution »
Son positionnement actuel serait neutre. Selon AEW Patrimoine, la baisse décidée positionne en effet « le prix de la part proche de sa valeur de reconstitution au 31/12/2022 ». Ce qui laisserait donc penser que cette dernière serait proche de 412 €. Et signifierait une baisse de 6% par rapport à son niveau de 2021 (438,29 €). Ce « reset », comme le rappelle AEW Patrimoine, ne doit toutefois pas faire oublier les atouts dont dispose toujours la SCPI Laffitte Pierre. La baisse de la valeur de la part conduit en outre mécaniquement à une hausse du rendement futur. Et ce d’autant plus que cette dernière devrait distribuer en 2023 un dividende en hausse de 8,83%. AEW Patrimoine annonce en effet une distribution par part prévisionnelle de 18 €. Contre 17,60 € en 2022[3].
Distribution prévisionnelle en hausse pour 2023, et des fondamentaux « solides »
La SCPI dispose par ailleurs de fondamentaux « solides ». Une capitalisation supérieure au milliard d’euros. Un taux d’endettement mesuré (8,65%). Une diversification européenne en cours. Un taux d’occupation financier proche de 90%. Et, rappelle AEW Patrimoine, une labélisation ISR obtenue en janvier dernier. Une « trajectoire verte » qui, estime le gestionnaire, sera à terme un gage de qualité complémentaire. Et un avantage concurrentiel pour cette SCPI. Rappelons enfin, qu’historiquement, la quasi-totalité des véhicules qui avaient baissé le prix de leurs parts sous l’effet d’une dévalorisation de leurs actifs, ont retrouvé, quelques années plus tard, leur valeur d’origine. Comme le rappelle d’ailleurs AEW Patrimoine dans son communiqué. « L’investissement en parts de SCPI doit être envisagé sur le long terme », explique le gestionnaire. Précisément « pour absorber les fluctuations des cycles immobiliers et des cycles économiques »…
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A propos d’AEW(i)
AEW est l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers avec 87,7 Mds€ d’actifs sous gestion au 30 juin 2022. AEW compte plus de 800 collaborateurs avec des bureaux notamment à Boston, Londres, Paris et Hong Kong. AEW offre à ses clients une large gamme de produits d’investissement immobiliers incluant des fonds sectoriels, des mandats, des valeurs immobilières cotées au travers d’une vaste palette de stratégies d’investissement. AEW représente la plateforme d’asset management immobilier de Natixis Investment Managers, l’un des leaders de la gestion d’actifs dans le monde. Au 30 juin 2022, AEW gérait en Europe 39,7 Mds€ d’actifs immobiliers pour le compte de nombreux fonds et mandats.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] La « valeur de reconstitution » d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles qu’elle détient plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu’un investisseur devrait débourser pour reconstituer à l’identique le patrimoine d’une SCPI.
[2] Le 1er mai 2019.
[3] Le Taux de Distribution 2022 de la SCPI Laffitte Pierre était de 4%.
