La SCPI gérée par Swiss Life AM France devrait afficher un Taux de Distribution 2022 dans l’épure de l’exercice 2021. Elle accentue son virage ESG en ajoutant de nouvelles thématiques à son champ d’investissement. Focus.
ESG Pierre Capitale est une nouvelle fois en ligne avec son objectif. Celui « d’offrir aux porteurs de parts un taux de distribution sur valeur de marché proche de 4,5% pour l’exercice 2022 », comme l’estime Julien Guillemet, son gérant, dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI.
Pierre Capitale : un Taux de Distribution 2022 au moins égal à celui de 2021 ?
Depuis le début de l’année, la SCPI a déjà distribué trois acomptes sur dividende. Correspondant à des rendements annualisés bruts compris entre 1,12% et 1,46%. Il lui suffit donc de faire presque aussi bien au titre du 4e trimestre (avec un acompte supérieur à 1% annualisé) pour afficher un Taux de Distribution[1] 2022 au moins égal à celui de 2021. L’an dernier, la SCPI lancée en 2017 par Swiss Life AM France avait distribué du 4,84%. Soit, en équivalent TDVM[2], du 4,60%. Mieux, donc, qu’en 2020, année marquée par la pandémie. Au terme de laquelle ESG Pierre Capitale avait dû, pour la première fois depuis sa création, réduire le rendement servi à ses souscripteurs[3]. Mais les causes de ce repli – annulation de loyers et libération de surfaces- sont désormais effacées.
Un taux d’occupation physique à 100%
Grâce à un intense travail d’asset management, et bien avant la fin de l’exercice 2021, la plupart des surfaces libres depuis la crise sanitaire avaient pu être relouées. Qui plus est, « sur la base de valeurs locatives en hausse », précise le dernier rapport annuel de ESG Pierre Capitale. Le taux d’occupation physique de la SCPI remontait en conséquence à 98,81 % au 31 décembre 2021. Contre 95,90% au 31 décembre 2020. La situation s’est encore améliorée en 2022. A la fin du 3T, son taux d’occupation physique passait à 100%. Son taux d’occupation financier, à 99,76%. Ce qui explique l’optimisme affiché par le gestionnaire sur la capacité de la SCPI à servir le rendement annoncé. En 2022, mais pas que… Car ESG Pierre Capitale « se tourne vers l’avenir », explique son gérant. En faisant évoluer sa stratégie d’investissement.
Trois nouvelles thématiques d’investissement pour ESG Pierre Capitale
La SCPI a déjà résolument pris le virage de l’immobilier durable. Labellisée ISR en janvier 2021, elle compte toutefois encore davantage s’adapter aux « enjeux sociétaux de demain ». Et privilégier désormais trois nouvelles thématiques. Le « smart office », en premier lieu. C’est-à-dire des bureaux « modulables, offrant des services ». Mais aussi « des nouveaux espaces de travail et une accessibilité optimale ». Pierre Capitale s’intéressera également au concept de la « smart city ». En investissant dans des actifs de logistique urbaine, « permettant d’assurer in fine une livraison de proximité éco-responsable ». Enfin, la SCPI misera sur le « smart travel ». Autrement dit, l’hôtellerie de loisirs adaptée à un tourisme local et international. « Avec un exploitant engagé dans le développement durable », précise Swiss Life AM.
Un premier investissement dans l’hôtellerie de plein air
ESG Pierre Capitale a déjà réalisé une première opération dans ce secteur. Au cours du 2e trimestre 2022, elle s’est en effet portée acquéreur des murs d’un camping 4 étoiles. Situé en Vendée, fort de 240 emplacements, cet actif est exploité « par un opérateur ambitieux en déploiement sur l’ensemble de la France ainsi qu’en Europe », précise le gestionnaire. L’actif est en outre loué dans le cadre d’un bail de 12 ans ferme. Et devrait générer un taux de rendement « cible » de 7%… La SCPI poursuit donc sa diversification, déjà importante tant sur le plan sectoriel que géographique. Rappelons que ESG Pierre Capitale a construit son patrimoine autour d’un socle d’actifs de bureaux « prime ». Ces derniers ne représentaient toutefois plus que 38% de son portefeuille fin septembre.
Nouvelle progression des valeurs d’expertise
La SCPI est en effet désormais aussi présente sur le secteur de l’éducation (15%). Du commerce (9%). Mais aussi, donc, sur celui de l’hôtellerie et du bien-être (38%). En termes géographiques, 30% de son patrimoine sont déjà investis hors de France (en Allemagne, essentiellement). Rappelons par ailleurs que les souscripteurs de ESG Pierre Capitale avaient en outre pu bénéficier, l’an dernier, d’une revalorisation de leurs parts. Le prix de souscription de la SCPI progressait en effet de 1,5% le 1er décembre 2021. Passant alors de 200 € à 203 €. Une hausse rendue possible par la progression de la valeur du patrimoine de la SCPI. En 2020, c’étaient essentiellement les actifs de bureaux (qui représentaient à l’époque 45% du portefeuille de la SCPI) qui avaient tiré les valeurs[4]. En 2021, la hausse est aussi au rendez-vous. Les valeurs d’expertise progressent certes moins : +2,48% à périmètre constant. Mais concernent cette fois l’ensemble du patrimoine de la SCPI.
Une décote de 6,18% du prix de souscription
Il est à noter que cette revalorisation conduit également à une appréciation de la valeur de reconstitution de la SCPI. Celle-ci passe de 209,60 € à 215,54 € par part (+2,83%). Cette nouvelle estimation renforce logiquement la décote du prix de souscription sur la valeur de réalisation. Cette décote était de 3,25% fin 2021[5]. Elle s’établit dorénavant à 6,18%. De quoi amortir, le cas échéant, les révisions à la baisse du prix des actifs immobiliers qui pourraient intervenir dans les prochains mois.
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A propos de Swiss Life Asset Managers(i)
Swiss Life Asset Managers dispose de plus de 165 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’ assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principaux objectifs d’investir dans le cadre d’une approche responsable des risques et d ‘agir chaque jour dans l ‘intérêt de ses clients. Swiss Life Asset Managers propose également cette approche éprouvée à des clients tiers en Suisse, en France, en Allemagne, au Luxembourg, au Royaume-Uni et dans les pays nordiques. Au 31 décembre 2021, Swiss Life Asset Managers gérait 266,3 Md€ d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 99,1 Md€ d’actifs sous gestion pour le compte de clients tiers. Swiss Life Asset Managers est un gestionnaire immobilier leader en Europe. Sur les 266,3 Md€ d’actifs sous gestion, 84 Md€ sont investis dans l’immobilier. Par ailleurs, Swiss Life Asset Managers administre 27,8 Md€ de biens immobiliers conjointement avec Livit. Au 31 décembre 2021, Swiss Life Asset Managers gérait ainsi 111,8 Md€ de biens immobiliers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le Taux de Distribution, conforme aux nouvelles recommandations de l’ASPIM, est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence.
[2] Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché, ancien indicateur de rendement des SCPI, correspond à la division du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année N par le prix moyen acheteur de l’année N.
[3] Avec un TDVM abaissé à 4,05%. Contre 4,50% en 2019 et 2018. Et 4,25% en 2017.
[4] De +6% pour les actifs de bureaux.
[5] Post-revalorisation du prix de souscription, à 203 €.
