Comète, la nouvelle SCPI d’Alderan -le gestionnaire d’ActivImmo –, prend officiellement son envol. Ce véhicule, diversifié et exclusivement international, vise un rendement cible de 6%. Son credo : acheter vite, acheter mieux. Focus.
Elle était annoncée dès janvier 2023… Comète, la nouvelle SCPI d’Alderan, s’ouvre enfin aux souscriptions. Elle sera en effet officiellement commercialisée à compter du lundi 18 décembre. Son credo : « capter les meilleures opérations. Dans les meilleurs marchés. Au meilleur moment », peut-on lire dans sa brochure commerciale.
Comète, une SCPI diversifiée sectoriellement, et exclusivement internationale
Comète, comme le dévoilait déjà Rémy Bourgeon, le président d’Alderan, dans les colonnes de pierrepapier.fr en début d’année, est donc bien une SCPI diversifiée. Et exclusivement internationale. Elle a vocation à investir prioritairement dans tous les secteurs immobiliers en zone euro[1]. Hors France, donc. Et hors secteur logistique. « La logistique en zone euro reste dans le pré-carré d’Activimmo », confirme Rémy Bourgeon. Comète pourra toutefois aussi investir ailleurs en Europe, et dans le monde entier. Elle aura donc bien aussi la possibilité d’acquérir des actifs logistiques. Mais exclusivement, dans ce cas, au-delà des frontières « euro ». Son champ d’intervention sera « sans doute cantonné aux actifs logistiques situés dans l’espace anglo-saxon. Autrement dit, essentiellement Commonwealth et Amérique du Nord. Nous travaillons déjà avec des opérateurs locaux au Canada, pays où les besoins en actifs logistiques sont importants », précisait le président d’Alderan il y a quelques mois.
Comète : les atouts d’une diversification géographique
Qui se donne ainsi la possibilité d’accompagner les ambitions internationales du portefeuille de locataires d’ActivImmo… Comète devra toutefois avoir atteint, avant de sortir de la zone euro, un certain encours[2]. « L’intérêt d’acheter hors de France est double, voire triple », rappelle Rémy Bourgeon. D’abord, « une fiscalité plus attractive sur les revenus ». Grâce aux mécanismes de non double-imposition mis en place dans les conventions fiscales entre la France et les pays étrangers. Ensuite, en raison « de délais d’exécution bien plus courts » que dans l’Hexagone. « Boucler une opération, en Espagne par exemple, peut prendre jusqu’à deux fois moins de temps qu’en France », estime le président d’Alderan. Investir à l’étranger, enfin, permet de « jouer » plus habillement entre les différents momentum des cycles immobiliers. Et de bénéficier de leur décorrélation.
Un pipeline d’acquisitions déjà conséquent pour Comète
Fidèle à sa stratégie d’anticipation de la collecte mise en œuvre sur ActivImmo, Alderan a d’ailleurs bien évidemment déjà plusieurs actifs en ligne de mire pour Comète. Son pipeline s’élèverait aujourd’hui à plus de 40 M€. Dans quels secteurs, et dans quels pays ? Géographiquement, la nouvelle SCPI cible pour l’heure prioritairement les zones où le repricing a été le plus violent. Elle regarde donc du côté de l’Espagne, des Pays-Bas, de l’Irlande. Voire même de l’Italie. « Un dossier bureau nous est proposé à des conditions attractives. Rien n’est donc exclu », précise Remy Bourgeon. Qui reconnaît toutefois que, compte tenu du contexte, les bureaux ne sont pas sa priorité. « Sauf très belle opportunité dans le bureau prime QCA», relativise-t-il. Ses secteurs préférés restent cependant, pour l’heure, ceux du commerce alimentaire. Ou de l’immobilier de « leisure », au sens large.
Des rendements cibles à l’acquisition d’au moins « 7% à 8% »
Comète serait d’ailleurs en négociations avancées pour acquérir un centre de loisirs situé à Barcelone. Auquel pourraient s’adjoindre des commerces… L’hôtellerie stricto sensu est aussi en ligne de mire. Mais, là encore, en fonction des opportunités. D’autres typologies d’actifs pourront donc venir s’ajouter à ses cibles d’investissement. Comme des locaux dédiés à l’éducation. Ou à la santé. Tout sera une question de timing. Et de prix… Comète entend en effet bien profiter de sa capacité à déployer des fonds propres rapidement. Pour saisir, à bon compte, des actifs dont les propriétaires sont contraints de se dessaisir. « Nous visons des rendements à l’acquisition compris, au minimum, entre 7% et 8% », précise Rémy Bourgeon.
Un objectif de collecte de 50 M€ en 2024
Cet objectif suppose toutefois un prérequis : que la collecte soit au rendez-vous. Comète espère lever, via les parts fondateurs et ses sponsors, environ 10 M€ d’ici la fin de l’année. Et son objectif de collecte, sur 2024, est « raisonnable », estime Alderan. En phase avec son pipeline d’acquisitions : 50 M€. En dépit du contexte, on le sait, plus que morose, du marché des SCPI, il a de fortes chances d’être atteint. Voire dépassé. Selon Pauline Collet, la directrice du développement et du marketing d’Alderan, plusieurs grands cabinets de CGP et plateformes de distribution de SCPI ont déjà fait part de leur « vif intérêt ». Et d’autres partenariats seraient en cours de signature. La politique de commercialisation de Comète sera en outre clairement orientée « mass market ».
Comète : un produit d’épargne grand public
Comète est en effet présentée comme un produit d’épargne grand public. « Parce qu’elle affiche une stratégie claire et lisible. Elle est proposée à un prix abordable. Elle permet de bénéficier d’une fiscalité attractive. Et promet d’acheter vite, et d’acheter mieux », martèle Pauline Collet. Pour booster son développement, Comète bénéficie aussi d’une période de souscription « discount ». Jusqu’au 29 février 2024, le prix de vente de sa part (250 €[3]) est ramenée à 237,50 €. Soit un avantage à l’entrée de 5%. Comme ActivImmo, Comète fonctionne en mode « décimalisation ». Ce qui lui permettra d’être commercialisée sous diverses modalités : en pleine propriété, en démembrement, via des plans d’investissement programmés… Son processus de souscription sera en outre totalement dématérialisé, grâce à la mise en place d’un nouvel outil opérationnel dès le 1er trimestre 2024.
Comète vise 6%, ActivImmo 5,50%
« Ce qui facilitera grandement le travail administratif de nos distributeurs », promet Pauline Collet. La promesse de Comète, quant à elle, est de délivrer à ses souscripteurs un TRI, sur 10 ans, de 6,5%. Et un rendement annuel d’au moins 6%[4]. Sans avoir recours, tout du moins dans un premier temps, à l’effet de levier du crédit. Une performance en phase avec celle délivrée par ActivImmo les années suivant son lancement, en septembre 2019[5]. La SCPI dédiée au secteur logistique devrait encore offrir en 2023 un niveau de dividende dans l’épure de l’an dernier (5,50%). Côté collecte, ActivImmo résiste. Dans un marché marqué, depuis 6 mois, par l’effondrement des souscriptions, la SCPI a encore drainé un peu plus de 66 M€ au troisième trimestre.
ActivImmo résiste côté collecte
Ce qui permettait d’ailleurs à Alderan de se hisser à la quatrième place des gestionnaires les plus collecteurs. Elle fera moins bien au 4e trimestre. Mais sans doute mieux, encore une fois, que l’ensemble du marché. Pauline Collet estime la collecte d’ActivImmo du 4T 2023 à « une cinquantaine de millions d’euros ». Un bon score par les temps qui courent. Mais qui reste éloigné des grandes périodes des trimestres précédents. Au cours desquelles ActivImmo a pu drainer jusqu’à 50 M€ par… mois. Ce qui n’empêche pas la SCPI de boucler une année exceptionnelle, avec quelque 400 M€ de « collecte investie ». Dont environ 300 M€ en France. Plaçant ainsi Alderan « au premier rang des investisseurs en logistique dans l’Hexagone », souligne Rémy Bourgeon.
Pas de baisse du prix de la part de la SCPI confirmée
Côté valorisation, la SCPI -qui a dépassé le cap du milliard de capitalisation- rassure une nouvelle fois ses souscripteurs. Pas de baisse du prix des parts en vue. Car « les premiers retours d’expertise de fin d’année attestent que le prix de souscription d’ActivImmo reste bien dans l’épure de sa valeur de reconstitution », précise Rémy Bourgeon. Dont acte…
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A propos d’Alderan(i)
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Hors secteur résidentiel.
[2] Que l’AMF a fixé à 25 M€.
[3] Avec un minimum, pour une première souscription, de 20 parts, soit 5 000 €.
[4] Brut de fiscalité étrangère, non garanti.
[5] 6,05% en 2020, 6,02% en 2021
