Quel potentiel de développement pour Pierval Santé, l’historique SCPI dédiée au secteur de l’immobilier de santé ? Celui-ci sera-t-il aussi résilient en 2023 ? Quels sont les autres projets d’Euryale sur l’exercice en cours ? Les réponses de Thierry Scheur, directeur général opérationnel d’Euryale Services. Il est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ».
Euryale, dont vous gérez donc la distribution des solutions d’investissement, est connue notamment pour Pierval Santé. L’une des premières SCPI à s’être spécialisées sur le segment de l’immobilier de santé. Alors, parlons tout de suite chiffres. Quel bilan, en termes de collecte et d’acquisitions, pour Pierval Santé en 2022 ?
Thierry Scheur – Je rappelle qu’effectivement Pierval Santé s’est aujourd’hui imposée comme l’un des leaders, des vaisseaux amiraux, de la santé. Ce vecteur de croissance fonctionne très bien. Parce que nous nous sommes spécialisés très tôt sur ce secteur. Celui de la santé. De toute la santé, et rien que la santé. La collecte de ce véhicule 100% santé va dépasser, en 2022, les 660 M€. Ce dont nous nous réjouissons. Tout comme d’avoir conquis, au total, 50 000 associés. Grâce au concours de plus de 400 distributeurs. Nous en sommes très fiers.
Quel est le niveau de capitalisation de Pierval Santé aujourd’hui ?
Thierry Scheur – Le niveau des 2,8 Md€ de capitalisation a été dépassé. Je précise que le patrimoine de Pierval Santé compte aujourd’hui quelque 235 actifs. Son spectre d’intervention est donc extrêmement large et diversifié.
En réalité, de plus en plus de SCPI se spécialisent sur le secteur de l’immobilier de santé. Votre « co-leader », et de nouvelles venues… Ce qui porte à 8 le nombre de véhicules aujourd’hui dédiés à ce secteur. Et davantage, si l’on y ajoute les unités de compte immobilières qui s’y intéressent également. Vous avez vous-même lancé, fin 2021, la SC Trajectoire Santé. SC et pas SCI, d’ailleurs. Pourquoi ?
Thierry Scheur – La SC Trajectoire Santé -SC, pour société civile- se concentre exclusivement sur le secteur de la santé. Mais pas seulement sur l’immobilier de santé. Si cela avait été le cas, nous aurions ajouté le « I » à sa qualification -SCI, pour société civile immobilière-. Cette SC, donc, est investie dans d’autres SCPI de santé. Mais aussi dans de l’immobilier direct, ou dans des Club Deals. Elle investit également, et c’est son originalité, dans des OPC Santé. Et en private equity. Euryale étant, par nature, en très grande proximité avec les exploitants du secteur santé, elle est légitime à le faire. Point connexe, mais important : Trajectoire Santé n’est accessible qu’au travers de contrats d’assurance-vie. Ou de PER.
Mais le point vraiment original, vous l’avez dit, c’est qu’elle peut prendre des participations au capital d’opérateurs de santé…
Thierry Scheur – Exactement. Comme je le disais, nous sommes en réelle proximité avec les exploitants. Nous ne nous contentons pas d’être propriétaires des murs de leurs établissements. Nous nous intéressons aussi à leur activité. Examinons la manière dont ils conduisent leur développement. Le pas à franchir est donc assez naturel. Celui de l’accompagnement. Ces prises de participations au capital des exploitants ont toutefois vocation à rester marginales. Elles ne représenteront qu’une part infime du patrimoine de Trajectoire Santé. Mais c’est une nouvelle pierre angulaire extrêmement intéressante.
Qui renforce donc la « relation de confiance » entre gestionnaire et opérateur. Mais n’est-ce pas aller un peu trop loin dans cette relation ? Autrement dit, n’y a-t-il pas un risque de conflit d’intérêt ?
Thierry Scheur – Conflit d’intérêt ? Non, je ne le pense pas. L’idée est de montrer que le relationnel et la proximité sont essentiels. Travailler avec un exploitant, c’est comprendre ses problématiques d’exploitation. Pour mieux l’accompagner dans son développement sur le foncier. Mais aussi pour s’assurer que sa croissance, endogène ou externe, est possible. Ce point est important. Il intéresse le gestionnaire que nous sommes. Et, par voie de conséquence, les associés qui nous font confiance.
Le sujet des Ehpad, et de leurs dérives éventuelles, est toujours d’actualité. Pierval Santé, on le sait, n’est pas investie dans les murs des exploitants aujourd’hui pointés du doigt. Mais la question se pose, précisément par rapport à cette relation de confiance que vous évoquez. Quelle est en réalité la capacité d’un gestionnaire/propriétaire des murs d’un établissement de santé d’imposer -et de faire respecter- des règles, disons de nature ESG ?
Thierry Scheur – Euryale n’est pas le seul à « pousser » pour le respect de ces règles. Car, comme vous l’avez précisé, nous ne sommes pas exposés aux grands opérateurs français et européens du secteur. Notre crédo, c’est davantage celui d’exploitants non cotés en Bourse, où une véritable relation de proximité peut s’établir…
Plutôt en Allemagne, d’ailleurs, où les règles sont plus strictes…
Thierry Scheur – Exactement. De surcroît à l’étranger où, vous avez raison, les règles sont non seulement plus strictes, mais également assorties de moyens plus conséquents pour les faire respecter. Dans certains pays, des organismes externes, souvent privés, cotent et « scorent » les établissements de santé. Ce qui n’est pas encore le cas en France. Laquelle ne s’est pas encore dotée des moyens suffisants pour mettre en œuvre ce type de contrôle…
Je l’ai dit précédemment : de plus en plus d’investisseurs s’intéressent au secteur de l’immobilier de santé. N’est-il donc pas plus compliqué, pour Euryale, de trouver des actifs -rentables- sur un segment de marché de plus en plus concurrentiel ?
Thierry Scheur – Je ne vais pas prétendre que cela est simple ou évident. Ce qui est clair, c’est qu’Euryale peut faire valoir son expertise. Laquelle est ancienne. Et 100% acquise dans le domaine exclusif de la santé. Euryale est un pure player de l’immobilier de santé. Sur ce créneau spécifique nous sommes, pour le coup, peu nombreux. J’ajoute qu’afin de remplir le contrat avec nos associés -en termes de rendement et de pérennité de ce rendement-, nous n’avons pas hésité à repousser les frontières. Nous sommes aujourd’hui présents dans huit pays. Ce qui nous donne la profondeur de marché suffisante pour répondre efficacement à notre cahier des charges.
Un chiffre, encore : quel sera le taux de rendement 2022 de la SCPI Pierval Santé ?
Thierry Scheur – Le TDVM -l’ancien indicateur des SCPI- sera de 4,7%. Ce qui correspond aux objectifs/promesses faits en début d’exercice. Le Taux de Distribution -nouvel indicateur, donc-, qui permet notamment de réintégrer la fiscalité « prépayée » dans les pays hors France, sera compris entre 5,3% et 5,4%. Contre, je le rappelle, 5,33% en 2021. Ce Taux de Distribution a donc été maintenu en 2022, ce dont nous sommes très fiers. Cette performance a d’ailleurs été possible grâce au renforcement de nos investissements à l’étranger.
Précisément, combien Euryale a-t-elle investi en 2022 ? Et ce montant est-il en phase avec votre collecte ?
Thierry Scheur – Complétement en phase. Et même en avance de phase par rapport à la collecte. Cette dernière est de l’ordre de 660 M€, comme je l’indiquais précédemment. Le montant de nos investissements est supérieur. Car nous avons saisi de belles opportunités. Pas pour couper l’herbe sous le pied à nos concurrents. Mais tout simplement parce que la relation de confiance avec les exploitants nous permet d’accéder à de telles opérations. Souvent négociées hors marché. Avant, donc, les appels d’offres. Il faut dans ce cas -et quand l’offre est intéressante- savoir répondre présent.
L’actualité produit d’Euryale en 2022 a été, notamment, le lancement commercial de Trajectoire Santé. Quels projets en 2023 ?
Thierry Scheur – Déjà, il va falloir tenir la cadence… Maintenir la densité des activités qui ont marqué ces trois dernières années. C’est un beau projet en soi. Il faudra notamment maintenir l’activité en dehors des frontières. En Europe, donc. L’Europe continentale, c’est fait. Le Royaume-Uni, aussi. Nous y sommes très bien implantés. Nous allons poursuivre dans cette voie. Nous en explorons d’autres. Outre-Atlantique, notamment. Puisque nous avons pris pied au Canada. L’objectif est donc toujours le même : repousser les frontières…
Mais pas de nouvelles solutions d’investissement à l’horizon ?
Thierry Scheur – Non, mais un non qui n’est pas catégorique. Dans tous les cas, la stratégie est de rester positionné à 100% sur le secteur santé. Notre objectif est de devenir un acteur vraiment incontournable sur ce segment. De par notre expertise, de par notre expérience… Il y aura donc nécessairement des opportunités à saisir…
Quid de la stratégie ESG ? Un label ISR est-il en cours ?
Thierry Scheur – Cela fait effectivement partie des objectifs. L’ESG est déjà un sujet depuis plusieurs années. Mais qui est tellement important qu’il reste d’actualité. La démarche d’Euryale dans ce domaine est reconnue. Tous nos véhicules sont classés article 8 SFDR. La labélisation ISR est en cours, et devrait intervenir dans les prochains mois. C’est important pour nous, car c’est totalement en phase avec notre ADN.
Un mot peut-être sur vos relations historiques avec l’ICM ?
Thierry Scheur – L’Institut du cerveau est effectivement un partenaire historique. Nous sommes très fiers de ce partenariat. L’Institut est le 2e au monde en matière de recherche sur les maladies neuro-dégénératives. Il est donc extrêmement important de pouvoir les accompagner. Je rappelle, qu’outre le mécanisme de dons automatiques mis en place, nous proposons aussi aux épargnants de contribuer volontairement. En contrepartie, d’ailleurs dans ce cas, d’une réduction d’impôt.
Combien avez-vous reversé à l’Institut du cerveau l’an dernier ?
Thierry Scheur – Depuis le début de notre partenariat, les sommes versées dépassent le million d’euros. Ce n’est pas l’épaisseur d’un trait. Mais nous sommes persuadés que l’on peut faire encore mieux. Ce sera un enjeu important pour Euryale en 2023.
2023, c’est aussi un nouveau paradigme pour les marchés immobiliers. Nous n’allons pas revenir sur les facteurs économiques (inflation, taux, etc.) ou géopolitiques. Mais peut-on dire que l’immobilier de santé résistera mieux dans ce nouveau contexte. Ou pas ?
Thierry Scheur – L’immobilier, en général, a toujours été considéré -et a prouvé- qu’il était une classe d’actifs résiliente. Comparée aux autres classes d’actifs. L’immobilier a donc toute sa place dans une allocation d’actifs aujourd’hui. Et plus encore l’immobilier de santé. Parce qu’il s’agit d’un actif encore plus résilient que l’immobilier au sens large. Parce qu’il s’agit d’un actif essentiel. Crise ou pas crise, le besoin de se soigner -et donc celui d’ établissements dispensant des soins- reste intact…
Mais va-t-il rester un actif rentable ?
Thierry Scheur – C’est la raison pour laquelle nous explorons de nouveaux pays, que nous « repoussons les frontières » comme je l’indiquais précédemment. Pour rester fidèle à notre cahier des charges. Qui prévoit et inclut la rentabilité. La profondeur de marché existe. Elle nous permet de répondre à cet enjeu. Mais pas que… Car la dimension développement durable de nos investissements reste aussi prioritaire…
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A propos d’Euryale(i)
Créé en 2009 par le Groupe Elience, spécialiste de l’ensemble de la chaine des métiers de l’immobilier, Euryale Asset Management (Euryale) est une société́ de gestion de portefeuille qui créé et gère des actifs immobiliers en France et en Europe notamment dans le domaine de la santé. En 2013, Euryale AM lance la SCPI Pierval Santé, devenue la SCPI la plus plébiscitée en 2020 avec plus de 500 millions d’euros de collecte. Pierval Santé est une structure d’investissement dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier essentiellement axé sur le secteur de la santé (EHPAD, cliniques, maisons médicales, laboratoires…) Cette structure regroupe actuellement plus de 30 000 associés.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
