Jean-François Chaury, directeur général d’Advenis REIM, fait le point sur la SCPI Eurovalys, qui vient de franchir le cap du milliard de capitalisation1, et sur l’état des marchés immobiliers allemands. Podcast.
La SCPI Eurovalys, dédiée au marché immobilier allemand, vient de franchir le cap du milliard de capitalisation1. Est-ce une bonne nouvelle pour les souscripteurs de cette SCPI ?
Jean-François Chaury – Oui, c’est une bonne nouvelle, et pour plusieurs raisons. Car la taille, donc la capitalisation[1], est importante sur le marché des SCPI. Elle permet une diversification du risque locatif. Aujourd’hui, suite à notre dernière acquisition, Eurovalys compte plus de 200 locataires. Elle perçoit annuellement environ 60 M€ de loyers[2]. Ce qui lui permet d’amortir le risque éventuel de vacance. La taille permet aussi une diversification en termes d’actifs immobiliers. C’est tout l’intérêt d’une SCPI : permettre la diversification pour minimiser les risques immobiliers et locatifs(2).
Le point important, aujourd’hui, est aussi celui de la collecte. Eurovalys, visiblement, continue à collecter. Et donc à investir. D’où ces questions : quel est actuellement l’état des marchés immobiliers -et notamment celui du bureau- en Allemagne ? Et y trouve-t-on toujours des opportunités d’investissement ?
Jean-François Chaury – Ce n’est un secret pour personne : les marchés immobiliers ont fortement ralenti en termes de transactions. En raison, essentiellement, de la remontée des taux d’intérêt, qui s’est avérée fort brutale l’an dernier. C’est le cas pour le marché immobilier français. Pour d’autres marchés européens. Et donc pour le marché allemand. Les volumes de transactions y ont baissé. Pour autant, il y a toujours des opérations. Certes moins nombreuses, ce qui implique d’être encore plus sélectif. Mais des opérations quand même, qui peuvent s’avérer d’excellentes opportunités. Les rendements des actifs s’étant appréciés, nous achetons de fait aujourd’hui dans de meilleures conditions que l’an dernier. C’est le cas pour notre dernière acquisition, qui date de quelques jours. Ce que nous constatons également, c’est qu’une forme d’équilibre est en train de se reformer entre acheteurs et vendeurs.
C’est-à-dire ?
Jean-François Chaury – Les acheteurs intègrent le fait que les taux de rendement vont se maintenir à des niveaux assez élevés. Et les vendeurs…
Acceptent la baisse des prix ?
Jean-François Chaury – Les vendeurs commencent à accepter une certaine baisse. Mais les acheteurs acceptent, eux aussi, de réviser leurs prétentions. Et acceptent de rehausser leurs offres. Parce qu’ils pensent que cette période d’opportunités ne va peut-être plus durer, et qu’il est temps d’investir…
Donc, le marché est peut-être en train de se débloquer… Toutefois, le pendant de la hausse des rendements, c’est la baisse de la valeur des actifs immobiliers. Comment ont évolué les valeurs d’expertise d’Eurovalys en 2022 ? Et quelle trajectoire estimée sur 2023 ?
Jean-François Chaury – La baisse des valeurs d’expertise du parc immobilier d’Eurovalys, en 2022, est de l’ordre de 3,5%. Contre une baisse comprise entre 6,5% et 7% pour l’ensemble du marché allemand. Les marchés anglo-saxons ont tendance à évoluer de manière différente du marché français. Les baisses y sont plus rapides, les rebonds aussi. Sur le marché allemand, il y aura sans doute encore des corrections en 2023. Encore qu’une reprise économique est attendue pour le second semestre. Pas de boule de cristal, donc, pour estimer l’ampleur de la baisse potentielle… Mais j’ajoute que ces baisses sont « normales ». Les marchés immobiliers européens se sont fortement valorisés ces dernières années. Il est donc logique qu’une correction intervienne, à un moment ou à un autre…
Dernière question : Eurovalys est-elle encore aujourd’hui en situation de décote ?
Jean-François Chaury – Sa valeur de reconstitution[3] est effectivement toujours supérieure à son prix de souscription. De l’ordre de 2% ou 3%. Nous sommes relativement sereins sur le sujet des valorisations. Notamment parce que nous avons acheté récemment. Il s’agit donc d’actifs également récents ou réhabilités. Notre label ISR nous a en outre conduits à travailler l’aspect énergétique de nos immeubles. Or, s’il y a encore des décotes à venir, elles toucheront en effet prioritairement les bâtiments les plus énergivores. Et les plus mal positionnés en termes d’emplacement. C’est-à-dire loin des nœuds de communication. Ces deux aspects – emplacement et qualité environnementale – vont encore davantage entrer en ligne de compte pour les locataires. Et donc segmenter davantage le marché en termes de valorisation.
Lire aussi
Advenis REIM, toujours plus européen
La SCPI Elialys boucle sa 6e acquisition espagnole
Jean-François Chaury, Advenis REIM : « La qualité des actifs devient un facteur essentiel…»
Nouvelle acquisition pour Eurovalys en Allemagne
Eurovalys a investi plus de 200 M€ en Allemagne
A propos de la SCPI Eurovalys
Eurovalys est une SCPI d’entreprise à capital variable labellisée ISR le 23 février 2022 par AFNOR Certification (validité jusqu’au 22/02/2025) et classée article 8 au sens du Règlement Disclosure, 52 rue de Bassano – 75008 Paris. RCS Paris n°810 135 632. Visa AMF n°18-24 du 24/07/2018. Notice publiée au BALO le 03/08/2018. Les documents règlementaires de la SCPI Eurovalys et notamment sa note d’information sont disponibles sur le site internet d’Advenis REIM, rubrique SCPI documentation[4].
A propos d’Advenis REIM
Advenis REIM, société de gestion de portefeuille du groupe Advenis, conçoit et gère une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA). Elle étoffe sa gamme de SCPI d’année en année et conforte son ambition européenne. En effet, elle se démarque depuis quatre ans par sa stratégie de diversification européenne avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Europe du Sud). En juillet 2021, Advenis REIM a également annoncé le lancement de la SC Advenis Immo Capital, une solution paneuropéenne d’investissement immobilier multisupports et multi-classes d’actifs disponible uniquement en assurance vie sous forme d’unité de compte. Au 31 mars 2023, pour l’ensemble de ses fonds gérés, Advenis REIM capitalise plus de 1,2 Md€[5] et près de 95% des encours sous gestion sont investis en Allemagne et en Espagne. Elle détient par le biais de ses fonds 84 immeubles et accompagne quotidiennement 522 locataires.
Advenis Real Estate Investment Management – Société par actions simplifiée – Capital social 3 561 000 € – 52 rue de Bassano 75008 PARIS France – RCS PARIS 833 409 899 – n° TVA Intracommunautaire FR01833409899 – Société de gestion de FIA immobiliers agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) pour la gestion immobilière (agrément GP 18000011) depuis le 29 juin 2018. Activité de gestion de FIA immobiliers et de conseil en investissements dans les limites de l’agrément de l’AMF.
Notes
[1] La capitalisation est calculée en multipliant le nombre de parts par le prix de souscription du fonds au 1er janvier de l’année N. Les chiffres peuvent être arrondis.
[2] Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les revenus ne sont pas garantis et dépendent de l’évolution du marché immobilier et de la fiscalité applicable. La liquidité du placement est limitée et le capital investi n’est pas garanti. Risque de perte en capital.
[3] Valeur de reconstitution : c’est la valeur de réalisation augmentée des frais afférents à une reconstitution du patrimoine (frais et droits sur acquisition et commission de la société de gestion).
[4] La SCPI comporte un risque de perte en capital et le montant du capital investi n’est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. La liquidité est limitée. Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée par la société de gestion est de 9 ans.
[5] Chiffre arrondi. La capitalisation correspond ici au cumul des capitalisations des fonds calculées en multipliant le nombre de parts par le prix des souscriptions. Risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
