La SCPI la plus imposante du marché par la taille bénéficie en outre d’une forte reprise de sa collecte. Elle réussit néanmoins à maintenir un niveau de rentabilité supérieur à la moyenne du marché. La Française REM, son gestionnaire, se montre confiant sur l’exercice en cours. Focus.
« 2021 aura été une année remarquable dans l’histoire d’Epargne Foncière », peut-on lire dans son dernier rapport annuel. L’exercice écoulé aura effectivement permis à ce véhicule historique – il a été lancé en 1968 – de devenir la plus imposante SCPI par la taille. Suite à son rapprochement avec trois autres véhicules, la capitalisation d’Epargne Foncière a en effet franchi d’un coup la barre des 4 milliards d’euros l’an dernier. A la fin du dernier trimestre 2022, elle pesait encore plus : 4,8 Md€.
Une collecte en forte hausse au 1er trimestre pour Epargne Foncière
Le cap des 5 Md€ pourrait d’ailleurs lui aussi rapidement être atteint. En 2021, Epargne Foncière avait en effet collecté 220 M€. Sur le seul 1er trimestre 2022, elle a déjà pratiquement enregistré le même score : 191,4 M€. La confirmation de cette « forte collecte », comme la qualifie La Française REM dans le dernier bulletin trimestriel de la SCPI, a en outre permis à Epargne Foncière de poursuivre son programme d’investissements. L’an dernier, elle avait déjà réalisé 8 opérations. Pour un montant total de 211,6 M€ H.T., actes en main, précise le dernier rapport annuel. Dont 15,4 M€ investis en direct. Et 196,2 M€ via des SCI. Ces acquisitions avaient notamment permis à la SCPI de diversifier encore plus largement son patrimoine. Et de le recentrer sur des actifs de nouvelle génération.
Près de 212 M€ d’investissements en 2021
Epargne Foncière s’est en effet dessaisie en 2021 de « 12 actifs vacants ou considérés comme vieillissants ». Pour un total de 52 M€. Ces opérations ont d’ailleurs permis de matérialiser « d’importantes plus-values ». Parmi les acquisitions de l’an dernier, un immeuble de bureaux situé aux Pays-Bas, pour un peu plus de 15 M€. Un immeuble d’enseignement supérieur, à Lyon, pour près de 11 M€. Ou bien encore un autre actif de bureau, neuf, situé cette fois à Issy-les-Moulineaux. La SCPI a participé à hauteur de 47 M€ à cette opération d’un coût total de 632,8 M€. Depuis le début de l’année 2022, une seule acquisition en direct a été finalisée. Il s’agit d’un actif de commerce de 861 m² situé à Bordeaux, cours de l’Intendance. Sur une artère commerciale « prime » donc, et loué à l’enseigne Tommy Hilfiger. Prix de la transaction : près de 11 M€.
« Bilan commercial négatif » au 1er trimestre
Epargne Foncière a également poursuivi son programme de restructuration. En cédant 9 immeubles « non stratégiques ». Surtout, elle a bénéficié de la livraison de plusieurs actifs acquis lors d’exercices précédents. Il s’agit par exemple de l’immeuble Watt, à Courbevoie (92). Construit en 1985, étendu et fortement restructuré depuis lors, il développe désormais une surface utile de bureaux de près de 11 000 m². Il est en outre certifié HQE Bâtiment Durable niveau Excellent et BREEAM NC 2016 niveau Excellent. Ainsi que Well Core & Shell niveau Gold. Autres livraisons du trimestre : le Basalt à Lyon (9 500 m2 de bureaux). Et l’extension d’un entrepôt à Cestas (33). Seul ce dernier est déjà entièrement loué. L’arrivée de ces nouvelles surfaces vacantes impacte donc négativement le taux d’occupation de la SCPI. Cette dernière reconnaît d’ailleurs, sur le 1er trimestre, un « bilan commercial négatif de 6 000 m² ».
Rendement maintenu en 2021
Il se traduit par un recul du taux d’occupation physique, à 90,8% (vs 92,2% au 4T 2021). Le taux d’occupation financier (TOF) remonte en revanche légèrement : 93,9%, vs 93,4%. Ce repli ponctuel ne doit pas masquer l’important travail d’accompagnement des locataires mené par les équipes de La Française REM. Qui auront réussi à afficher un taux d’encaissement des loyers de 95% en 2021. D’autant que tous les autres indicateurs de gestion d’Epargne Foncière sont au vert. L’an dernier, la SCPI a maintenu un TDVM[1] de 4,40%, identique à celui de 2020. Certes, les 36,36 € distribués en 2021 intègrent une quote-part de plus-values de 1,98 € par part. Mais cette distribution ne s’est pas faite aux dépens du report à nouveau. Qui représentait plus de 8 mois de distribution fin 2021.
Des indicateurs financiers dans le haut de la fourchette pour Epargne Foncière
Le Taux de Distribution (TD)[2] 2021, le nouvel indicateur de l’ASPIM, s’élève quant à lui à 4,57%. Soit un niveau supérieur à la moyenne du marché l’an dernier (4,49%). Les valeurs d’expertises d’Epargne Foncière ont en outre progressé. A périmètre constant, elles gagnent +2,38% entre 2020 et 2021. La valeur de réalisation de la SCPI s’apprécie de 1,10%. Ce qui permet à Epargne Foncière d’afficher un Rendement Global Immobilier[3] de 5,67% en 2021. Cette revalorisation du patrimoine aura aussi permis à la SCPI de procéder, en mars dernier, à une révision à la hausse du prix de ses parts. A 835 €, leur valeur gagne + 0,97%. Notons qu’à ce prix, elles demeurent très largement en dessous de la valeur de reconstitution[4] (917,82 € fin 2021).
Diversification sectorielle et verdissement du patrimoine en 2022
Le prix de souscription d’Epargne Foncière bénéficie de fait encore d’une décote proche de 10% (9,92%). Dans le bas de la fourchette autorisée donc. Ce qui pourrait appeler à une nouvelle revalorisation l’an prochain… L’année 2022 commence donc sous les meilleurs auspices pour Epargne Foncière. Son gestionnaire se montre en tout cas très confiant. La Française REM prévoit le maintient d’un niveau de distribution identique à celui de 2021. Tout en conservant un report à nouveau « supérieur à 7 mois de distribution à fin 2022 ». Le plan d’investissement est également ambitieux. La SCPI prévoit d’investir 350 M€ sur l’ensemble de l’exercice. Celui-ci sera marqué « par une accélération de la diversification sectorielle ». Epargne Foncière devrait notamment se renforcer sur les secteurs de la santé et des résidences services. Tout en recentrant son patrimoine sur des actifs « plus durables et moins émetteurs de CO2 »…
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A propos de La Française(i)
Les changements majeurs liés aux défis environnementaux et sociétaux sont autant d’opportunités de reconsidérer l’avenir. Les nouveaux leviers identifiés constitueront la croissance et la performance financière de demain. C’est dans cet esprit que La Française, groupe de gestion, forge ses convictions d’investissement et conçoit sa mission. Organisé autour de 2 piliers que sont les « actifs financiers » et les « actifs immobiliers », La Française déploie un modèle multi-boutiques auprès d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale en France et à l’international. Convaincu des profondes transformations inhérentes à un monde plus digitalisé et connecté, le Groupe a créé une plateforme d’innovation qui vient fédérer les nouvelles activités identifiées comme des business clés pour demain. La Française gère près de 55 milliards d’euros d’actifs à travers ses implantations à Paris, Francfort, Hambourg, Londres, Luxembourg, Madrid, Milan, Hong Kong et Séoul. (31/12/2021).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] TDVM, pour taux de distribution sur valeur de marché : montant des dividendes annuels divisé par le prix moyen de la part sur l’année.[2] Le taux de distribution, conforme aux nouvelles recommandations de l’ASPIM, est égal au rapport entre le dividende brut versé au titre de l’année écoulée et la valeur des parts au 1er janvier de cette même année de référence.
[3] Le rendement global immobilier est égal à l’addition du taux de distribution et de la variation de la valeur de réalisation de la part de la SCPI au cours de l’exercice.
[4] La valeur de reconstitution d’une SCPI est égale à sa valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine. Comme les valeurs vénale et de réalisation, elle est publiée dans le rapport annuel et approuvée par l’assemblée générale annuelle des associés.
