Daniel Collignon, actuel président de l’APECI, scanne en compagnie de Guy Marty les différents défis auxquels sont aujourd’hui confrontés les SCPI et leurs gestionnaires. Il plaide notamment pour plus de transparence, la mise en place d’un système de notation, et des ajustements plus conséquents pour certaines sociétés de gestion. Tout en estimant que ces véhicules offrent aujourd’hui des opportunités aux investisseurs. Interview croisée…
L’APECI, une association regroupant des distributeurs de produits financiers
Guy Marty – Daniel, nous allons aborder le sujet des SCPI, en mettant en lumière certaines problématiques sensibles. Concernant les SCPI, tu es particulièrement bien placé pour répondre. Tu as été assureur durant de nombreuses années, en tant que directeur général de Spirica. Aujourd’hui, tu es président de l’APECI, l’Association professionnelle des entreprises de conseil en investissement. Avant toute chose, pourrais-tu nous présenter l’APECI ?
Daniel Collignon – L’APECI est une association regroupant des distributeurs de produits financiers. Ces professionnels se sont réunis afin d’échanger sur les défis auxquels ils sont confrontés dans l’exercice de leur métier. Leur objectif est d’améliorer leur fonctionnement. De répondre aux exigences réglementaires. Et de s’exprimer sur des problématiques inhérentes à leur domaine d’activité. Je tiens à préciser que, dans le cadre de cette interview, je m’exprime en mon nom personnel, et non en tant que président de l’APECI.
Situation délicate pour ceux qui ont conseillé l’achat de SCPI ?
Guy Marty – Je m’adresse donc à Daniel Collignon en tant qu’expert, et non en tant que président de l’APECI. Première question : aujourd’hui, certains professionnels ayant conseillé l’acquisition de parts de SCPI à leurs clients se retrouvent dans une situation délicate. De même, certains investisseurs ayant souscrit à ces placements rencontrent des difficultés…
Daniel Collignon – Effectivement, la situation est complexe, mais elle n’est en aucun cas désespérée. Les SCPI s’inscrivent dans une dynamique de long terme, en corrélation avec le marché immobilier, qui a toujours connu des cycles de hausse et de baisse. Il suffit de se remémorer la crise des années 1990, que nous avons tous deux traversée. Ce marché s’est toujours redéveloppé de manière significative. Une crise, bien que problématique, peut également représenter une opportunité.
SCPI : pourquoi toujours des baisses de prix en 2025 ?
Guy Marty – Certaines SCPI ont vu la valeur de leurs parts diminuer en 2023. Mais pourquoi ce phénomène se poursuit-il en 2025 ?
Daniel Collignon – En 2023, l’on pensait être face à un phénomène temporaire. La baisse des prix immobiliers n’a pas été un effondrement, mais elle a été perceptible. Elle n’était pas encore directement liée à la hausse des taux. Beaucoup estimaient que la situation allait se rééquilibrer. L’année 2024 a été une période de transition. Mais les tensions politiques en France et en Allemagne, le retour de Trump aux États-Unis, la poursuite du conflit en Ukraine et la crise au Moyen-Orient ont retardé la reprise attendue du marché immobilier. Ainsi, les SCPI qui avaient maintenu leur valorisation dans la fourchette des +/- 10 % ont dû procéder à des ajustements supplémentaires. Certaines ont préféré opter pour une correction plus significative afin de faciliter un rebond ultérieur.
Pour certaines SCPI, l’emplacement n’est plus un critère déterminant
Guy Marty – Il est compréhensible que les SCPI plus anciennes soient affectées. Toutefois, comment expliquer que certaines SCPI plus récentes affichent des rendements aussi élevés ?
Daniel Collignon – Deux facteurs principaux expliquent cette situation. Tout d’abord, ces nouvelles SCPI ne portent pas le poids du passé. Ensuite, la logique d’investissement a évolué. Autrefois, l’immobilier reposait sur le principe des trois critères incontournables : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Aujourd’hui, certaines SCPI privilégient exclusivement la rentabilité, reléguant l’emplacement au second plan. Elles investissent dans des biens très rentables, parfois situés dans des zones périphériques éloignées ou dans des pays où l’immobilier est moins cher. L’avenir nous dira si cette stratégie est viable sur le long terme.
Guy Marty – Tu formules une critique à l’égard de certaines pratiques de gestion…
Investir dans les SCPI dont les prix ont significativement baissé ?
Daniel Collignon – Ce n’est pas une critique, mais un constat. Certaines SCPI n’intègrent plus l’emplacement comme un critère déterminant. Ce n’est heureusement pas le cas de toutes.
Guy Marty – Nous reviendrons sur la sélection et le choix des actifs. Mais une question majeure demeure : quand redeviendra-t-il intéressant d’acquérir des parts de SCPI ? Pour l’instant, le contexte ne semble pas favorable.
Daniel Collignon – Au contraire, le moment est propice pour investir dans des SCPI dont les prix ont significativement baissé. Je parle ici de celles qui ont procédé à des ajustements conséquents, et non de celles qui restent « accrochées » à une variation de plus ou moins 10 %. Il est certes impossible de garantir que les prix ne baisseront plus, mais cette situation constitue une réelle opportunité. En ce sens, je considère que c’est aujourd’hui le bon moment pour investir.
Faut-il « solder » les parts de SCPI ?
Guy Marty – Pourtant, la collecte ne redémarre pas…
Daniel Collignon – En effet. Peu de SCPI ont réellement ajusté leur prix à un niveau suffisamment attractif.
Guy Marty – En somme, tu préconises une poursuite des baisses de prix. En d’autres termes, il faudrait « solder » les parts de SCPI ?
Daniel Collignon – Absolument. Une SCPI qui se maintient dans la partie haute de la fourchette de valorisation devrait revoir ses prix à la baisse pour redevenir compétitive. Aujourd’hui, acheter une SCPI à mi-chemin de la fourchette revient à payer la valeur d’évaluation, plus 15 % de frais. La véritable opportunité réside dans celles qui se positionnent sous la valeur d’évaluation, aux alentours de -10 %.
Assureurs : sont-ils responsables des problèmes de liquidité des SCPI ?
Guy Marty – Le problème de liquidité ne provient-il pas principalement des assureurs ? Ne pourraient-ils pas jouer un rôle plus actif ?
Daniel Collignon – Le problème de liquidité ne résulte pas directement de l’action des assureurs. En réalité, ces derniers subissent aussi ce manque de liquidité, car ils doivent garantir la sortie de leurs clients en unités de compte. Ils sont eux-mêmes contraints par les conditions du marché. Aujourd’hui, plusieurs solutions s’offrent à eux, mais ils ne sont ni suffisamment proactifs ni réellement préoccupés, ou alors si inquiets qu’ils en restent paralysés. L’une des pratiques courantes des assureurs consiste à inclure un surplus de SCPI dans leurs fonds en euros, une méthode classique. Par ailleurs, sous réserve d’une évolution réglementaire, ils pourraient proposer à certains clients de racheter directement leurs parts de SCPI.
Les assureurs auraient plusieurs solutions à mettre en œuvre
Guy Marty – Peux-tu préciser cette dernière possibilité ?
Daniel Collignon – Cette mesure permettrait aux investisseurs d’acquérir des parts de SCPI à un prix très avantageux, aligné sur la valeur de retrait. Malheureusement, la réglementation actuelle ne le permet pas. Une intervention des pouvoirs publics serait nécessaire pour lever cet obstacle. De plus, les assureurs pourraient innover en développant de nouveaux mécanismes de financement, comme des fonds de « recovery » dédiés à certains actifs détenus par les SCPI. Ou en collaborant avec des acteurs du private equity pour isoler temporairement certains immeubles avant de les réintégrer dans des conditions prédéfinies. Il est indispensable de faire preuve de créativité, tant du côté des assureurs que des gestionnaires d’actifs et des autorités publiques.
Les gestionnaires d’actifs immobiliers ne sont pas encore suffisamment mobilisés
Guy Marty – Si je comprends bien, la collecte est actuellement bloquée et l’initiative doit venir des différents acteurs du marché pour débloquer la situation ?
Daniel Collignon – Exactement. Les gestionnaires d’actifs ne sont pas encore suffisamment mobilisés pour provoquer un changement. Toutefois, il arrivera un moment où les assureurs exigeront des mesures plus drastiques. Il ne faut pas perdre de vue qu’aussi longtemps que le marché reste bloqué, les sociétés de gestion continuent de percevoir des commissions sur les actifs détenus. Elles n’ont donc pas de véritable incitation à accélérer le processus d’ajustement. Une demande légitime des assureurs pourrait être que les gestionnaires partagent une partie de leur marge sur les fonds concernés.
Les assureurs pourraient contraindre les gestionnaires à s’ajuster
Guy Marty – Tu inverses donc l’analyse habituelle : on accuse souvent les assureurs d’être responsables du blocage du marché en raison de leur poids important et des ordres de vente en attente. Or, selon toi, ce sont au contraire les assureurs qui subissent cette situation tandis que les sociétés de gestion manquent de réactivité. J’aimerais maintenant poser une question plus directe. En tant qu’assureur, tu as sélectionné certaines SCPI pour les intégrer dans des unités de compte. Avec le recul, ressens-tu des regrets ou des remords ?
Daniel Collignon – Mon expérience couvre en fait aussi bien les SCPI que les SCI. Prenons l’exemple de Spirica. Fondée en 2007, elle a largement développé son activité en s’appuyant sur les unités de compte immobilières.
Guy Marty – Et ?
L’immobilier a été le socle de la croissance de Spirica
Daniel Collignon – Cette stratégie a porté ses fruits, puisque, avant mon départ, nous enregistrions plus de 2 Md€ de collecte annuelle. Et je pense que les résultats de 2024 sont encore meilleurs. L’immobilier a été le socle de cette croissance. Bien que nous traversions actuellement une période difficile, nous savons que le marché immobilier se redressera et retrouvera sa valorisation. Il convient donc d’adopter une approche patiente tout en mettant en place des mesures transitoires adaptées.
Guy Marty – Je comprends ton point de vue. Toutefois, ma question portait sur la pertinence de tes choix en matière d’investissement dans les différentes SCPI. Estimes-tu avoir fait les bons choix ?
Manque de transparence sur les actifs immobiliers détenus pas les SCPI et la qualité de leurs locataires
Daniel Collignon – C’est une question essentielle, car elle soulève deux aspects fondamentaux. Premièrement, la transparence. Lorsqu’on investit dans un OPCVM, il est relativement aisé d’obtenir des informations sur les entreprises qui le composent, l’évolution des cours, et d’autres indicateurs clés. En revanche, dans une SCPI, il est particulièrement difficile d’accéder aux rapports d’expertise ou aux détails des baux. Il existe un véritable manque de transparence sur la qualité des locataires et des actifs immobiliers. Chez Spirica, conscients de nos limites en matière d’analyse des SCPI, nous avons fait appel à un cabinet indépendant pour évaluer nos investissements. Or, les SCPI les mieux notées par ce cabinet sont aujourd’hui celles qui rencontrent le plus de difficultés…
Guy Marty – C’est une observation préoccupante. Quelle pourrait être la solution ?
Mettre en place un système de notation des SCPI
Daniel Collignon – Je plaide en faveur d’un système de notation des SCPI. Il serait pertinent de créer un ou plusieurs organismes indépendants qui évalueraient les SCPI en toute objectivité. Ces organismes travailleraient en collaboration avec les gestionnaires d’actifs, qui leur fourniraient un accès complet à leurs dossiers. La notation pourrait se décliner sous plusieurs critères : liquidité, qualité du patrimoine immobilier, rendement, profil des locataires, etc. Une telle initiative permettrait aux assureurs et aux investisseurs particuliers d’orienter leurs choix de manière plus éclairée, en fonction de leurs propres critères d’investissement.
Guy Marty – Cette approche est intéressante. Cependant, la mise en place d’un tel système prendrait du temps. Que faire à court terme ?
Daniel Collignon – Contrairement aux apparences, cette réforme pourrait être mise en œuvre rapidement. L’ASPIM y réfléchit déjà, et plusieurs gestionnaires d’actifs se montrent favorables à une expérimentation de notation sur un échantillon limité de SCPI.
Quels actions devraient mener les gestionnaires de SCPI ?
Guy Marty – Ce serait une avancée significative. Mais en attendant, si tu étais à la tête d’une société de gestion de SCPI aujourd’hui, quelles actions mettrais-tu en œuvre ?
Daniel Collignon – Les priorités sont claires : ajustement des prix, rationalisation du portefeuille et diversification des investisseurs. Il existe des fonds de private equity intéressés par des SCPI, à condition que les prix soient décotés d’environ 10 % par rapport à la valeur de réalisation. Ces opportunités existent et doivent être exploitées.
Guy Marty – Donc, tu favoriserais des stratégies visant à accroître la liquidité, quitte à consentir une décote sur certains actifs ?
Daniel Collignon – Absolument. De nombreuses sociétés de gestion travaillent déjà dans ce sens, bien que de manière plus ou moins proactive. Cependant, il est important de rappeler que l’incitation à vendre reste relative, car les gestionnaires continuent de percevoir des commissions sur les actifs en portefeuille.
Quid des investisseurs qui ont acquis des SCPI ces dernières années ?
Guy Marty – Pour résumer, les investisseurs ayant acquis des parts de SCPI ces cinq ou dix dernières années doivent-ils regretter leur choix ?
Daniel Collignon – Tout dépend de leur objectif initial. Certaines entreprises ont utilisé des SCPI comme placement de trésorerie, attirées par un rendement de 4 % annuel lorsque les taux d’intérêt étaient nuls. Lorsqu’elles ont subi une correction de -10 %, elles ont évidemment été déçues. Cependant, pour un investisseur adoptant une perspective à moyen ou long terme, qui a diversifié son portefeuille et s’est adressé à des gestionnaires sérieux, il n’y a pas lieu de regretter son choix.
Guy Marty – Ainsi, même pour les SCPI ayant significativement réduit le prix de leurs parts, tu demeures confiant quant à leur pertinence en tant que placement à long terme ?
Il est plus difficile d’évaluer un gestionnaire d’actifs immobiliers qu’un gestionnaire d’actifs financiers
Daniel Collignon – Absolument, à condition que l’investisseur ait fait appel à un acteur sérieux. C’est pourquoi je souligne l’importance de la notation et de la capacité à évaluer la qualité du travail de l’asset manager. Dans les marchés financiers classiques, il est relativement aisé d’identifier les gestionnaires performants de ceux qui le sont moins. En revanche, dans le domaine immobilier, cette évaluation est bien plus complexe.
Guy Marty – Nous savons que lorsque la Bourse baisse, l’ensemble des OPCVM en pâtit. Toutefois, il existe toujours des gestionnaires plus compétents que d’autres. Selon toi, dans le secteur des SCPI, peut-on estimer que 80 % des gérants sont performants, ce qui limiterait les risques liés à la diversification d’un portefeuille ? Ou bien aurais-tu une vision plus nuancée ?
Des dynamiques différentes selon les secteurs immobiliers
Daniel Collignon – Le marché immobilier est loin d’être homogène. Actuellement, l’attention se porte beaucoup sur les SCPI investies dans les bureaux, mais d’autres catégories se portent très bien. Certaines, comme les SCPI spécialisées dans le commerce, ont déjà surmonté leur crise et amorcent leur reprise. D’autres, notamment celles investies dans la santé ou la logistique, n’ont que peu ou pas été affectées. Ainsi, il existe différentes dynamiques selon le type d’immobilier concerné. Par ailleurs, il y a, comme dans toute profession, des gestionnaires de qualité et d’autres moins performants. Enfin, un facteur supplémentaire joue un rôle, bien que son impact ait été relativement limité durant cette crise : la présence ou non d’un réseau de distribution attaché à l’asset manager.
Guy Marty – Peux-tu préciser en quoi cela fait une différence ?
Des professionnels, globalement, de grande qualité
Daniel Collignon – Lorsqu’un asset manager est adossé à un réseau de distribution, il bénéficie d’une certaine stabilité et évite les reprises ou les arrêts brutaux du rythme de la collecte que l’on observe parfois chez les gestionnaires indépendants. Plusieurs critères permettent donc d’évaluer la solidité d’une SCPI. Pour autant, je considère que le secteur dans son ensemble reste d’une grande qualité. Certes, certains acteurs ont moins bien anticipé les évolutions du marché ou se sont laissé griser par leur succès. Mais, globalement, la profession demeure sérieuse et compétente.
Guy Marty – En d’autres termes, nous traversons une période de réajustement où il devient crucial de bien sélectionner ses SCPI en fonction de critères précis et d’expérience. Que conseillerais-tu à une personne qui hésite aujourd’hui à investir dans des SCPI ?
Savoir faire preuve de patience
Daniel Collignon – Permets-moi une anecdote. On me dit parfois : « Toi qui as de l’expérience » – et non « Toi qui es vieux » – « tu as connu la crise des années 90. Comment cela s’est-il passé ? » Je me souviens que cette crise avait provoqué un effondrement du marché, un assèchement total de la liquidité, allant jusqu’à entraîner la faillite d’un assureur national. Pourtant, les marchés ont fini par rebondir et ont même largement dépassé leurs niveaux initiaux. Il faut donc faire preuve de patience. Comme mentionné précédemment, c’est le moment opportun pour investir, mais il est essentiel de privilégier la transparence afin d’investir sereinement.
Guy Marty – Tout à fait. Et comme on le dit en Bourse, on ne s’enrichit ni en achetant ni en vendant, mais en sachant patienter lorsque les conditions l’exigent.
Mesures à prendre, mais moment propice
Daniel Collignon – Il est trop tard pour vendre, sauf si tu ne peux pas te permettre d’attendre. La vente à ce stade n’est plus une option idéale. Guy, si tu étais à ma place, quelle serait ta réflexion ?
Guy Marty – Sur le fond, je partage ton analyse. Premièrement, il appartient aux assureurs et aux sociétés de gestion de prendre des mesures appropriées. Deuxièmement, le moment est propice compte tenu des turbulences actuelles sur le marché et sur les parts de SCPI. Il convient donc de se préparer à investir. Toutefois, un élément supplémentaire mérite d’être souligné : nous avons souvent tendance à dramatiser les périodes de difficultés. En période de crise, on insiste sur l’horizon long terme, alors qu’en période favorable, cette notion est bien souvent négligée.
Daniel Collignon – La situation actuelle est pourtant préoccupante…
Un principe fondamental : ne pas investir dans une seule SCPI…
Guy Marty – Certes, mais il est important de relativiser. Les crises immobilières ne sont pas un phénomène nouveau. Tu as évoqué celles des années 90, et il y en aura d’autres. De plus, le contexte géoéconomique et géopolitique actuel nous impose d’apprendre à traverser ces périodes difficiles sans remettre systématiquement en cause nos choix d’investissement. C’est pourquoi, malgré la conjoncture, je reste optimiste quant aux SCPI en tant que placement. Comme toi, je pense que certains gérants se démarquent par leurs compétences. Toutefois, il existe un principe fondamental pour limiter les risques : ne pas investir dans une seule SCPI, mais en diversifier plusieurs. Ceux qui ont appliqué cette stratégie ont mieux résisté aux fluctuations récentes du marché. Voilà ma réponse, même si, au final, c’est surtout toi qui as apporté les éléments clés de cette discussion. Et c’était très instructif.
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A propos de l’APECI(i)
L’APECI est un think tank qui réunit des dirigeants d’entreprises de distribution de produits d’investissement, de sociétés de gestion d’actifs et de sociétés d’assurance. Son ambition est d’être un forum de réflexion, d’échange et de partage sur l’actualité et le devenir de la profession.
A propos de Spirica(i)
Spirica, filiale du Crédit Agricole Assurances, est spécialisée dans la conception et la gestion de solutions d’assurance vie et retraite innovantes et sur mesure, distribuées par l’intermédiaire de ses partenaires : plateformes de conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers internet.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
