Abhishek Jha, le président de Greenman Arth, dresse le bilan de la SCPI GMA Essentialis, deux ans après son lancement. Il détaille les opérations qui vont être menées pour améliorer l’empreinte carbone de ses actifs sous gestion. Interview.
Vous gérez la SCPI GMA Essentialis. Pouvez-vous nous rappeler son positionnement, sa capitalisation, la composition de son portefeuille…
Abhishek Jha – Il s’agit de notre première SCPI, lancée en janvier 2022. Elle détient actuellement 12 immeubles, dont 6 en France, et 6 en Allemagne. La valorisation du portefeuille, à date, est comprise entre 48 M€ et 49 M€. Nos actifs sont loués à 3 locataires principaux. Il s’agit de Carrefour, pour les actifs français. Et d’Edeka et de Rewe, pour les actifs allemands.
GMA Essentialis cible un rendement de 4,5% à 5%. La promesse a été tenue en 2022. Mais pas en 2023, où le Taux de Distribution a chuté à 3,01%. Comment expliquez-vous, justifiez-vous cette contre-performance ?
Abhishek Jha – Elle résulte réellement d’un contexte spécifique. Nous avons signé l’acquisition de nos six actifs allemands fin 2022. Tout en commençant à négocier leur financement avec des opérateurs bancaires. Mais ce financement a pris du retard. Conséquence : la SCPI n’a pas eu la jouissance des loyers des actifs allemands au titre d’une grande partie de l’année 2023. Les performances passées ne préjugent pas les performances futures, donc on ne peut pas toujours juste comparer le niveau du rendement chaque année, mais…
Concrètement, cela signifie que la SCPI n’était pas propriétaire des six actifs allemands. Que donc, cette dernière n’en a pas perçu les loyers. Mais quelle était donc la cause de ce retard dans l’obtention du financement ? Était-ce la qualité du dossier qui posait problème ? Ou était-ce lié à d’autres facteurs, comme par exemple la faible visibilité sur l’évolution des taux d’intérêts ?
Abhishek Jha – C’est effectivement la seconde explication. A l’époque, personne n’avait réellement anticipé que la Banque centrale allait augmenter ses taux, et à un tel rythme. Les banques avec lesquelles nous étions en négociation adoraient notre dossier. Elles souhaitaient vraiment financer nos actifs. Mais, comme beaucoup d’opérateurs, elles manquaient de visibilité. Les taux ont d’ailleurs continué à monter. Et les banques ne savaient toujours pas comment se positionner. Nous avons, malgré tout, continué à négocier. Et sommes parvenus, fin décembre 2023, à un accord. C’est donc la bonne nouvelle : les actifs allemands font désormais pleinement partie du portefeuille de GMA Essentialis.
En conséquence, votre SCPI est actuellement endettée à hauteur, je crois, d’environ 40%. C’est un niveau relativement élevé. Et qui n’est plus trop « à la mode » pour les SCPI. Allez-vous néanmoins poursuivre cette stratégie à effet de levier à l’avenir ?
Abhishek Jha – Qui dit dette dit risque… Donc, effectivement, quand il y a de l’endettement, il y a un risque. Toute la question est de savoir comment l’on maîtrise ce risque… Notre taux d’endettement est actuellement juste en dessous de 40%. Mais il faut regarder plus en détail. Quand on étudie un dossier, on regarde la qualité de l’actif. Son emplacement. On regarde aussi la qualité du locataire. Sa solvabilité. C’est en fonction de ces critères que l’on décide, ou pas, d’optimiser la rentabilité de l’investissement en actionnant le levier de la dette. C’est donc du cas par cas. Sur le long terme, notre fourchette cible en termes de taux d’endettement est de 30% à 35%. Avec la poursuite de la collecte, et de son déploiement, le taux d’endettement actuel sera donc amené à se réduire…
Donc, maintien de cette stratégie d’effet de levier, avec un taux cible d’endettement compris entre 30% et 35%. Mais quid de votre développement en 2024 ? Plusieurs dossiers sont à l’étude, avez-vous dit. Une nouvelle acquisition est-elle prévue ces prochains mois ?
Abhishek Jha – Le but est bien de continuer à collecter. Et donc de continuer à déployer. Nous étudions des dossiers en permanence. En tant que spécialiste du secteur de l’immobilier de commerce alimentaire, notre deal flow est important. C’est à la fois une source d’opportunités. Et de renforcement de la qualité de notre vision du marché. Si nous avons une conviction sur un dossier en particulier, nous entamons des dues diligences. C’est normal…
Quel objectif de rendement pour 2024 : entre 4,5% et 5% ?
Abhishek Jha – Notre objectif est bien de se situer dans une fourchette comprise entre 4% et 5%. Mais, encore une fois, nous sommes toujours en phase de constitution du portefeuille. Or, l’immobilier est un investissement de long terme. Il faut donc replacer cet investissement dans la durée. La période de détention conseillée est d’ailleurs souvent comprise entre 8 et 10 ans. C’est aussi notre raisonnement. Sur le long terme. Nos locataires signent, eux aussi, des baux de très long terme. Tout cela pour dire que la performance, ce n’est pas juste une performance annuelle. Il faut l’appréhender dans une perspective de long terme.
J’ai cru comprendre que vous aviez l’intention d’optimiser ce que vous appelez le « taux de vacance structurelle ». Notamment en installant, dans les actifs que vous détenez, des panneaux solaires. Ou des hyper-chargeurs. Ces opérations auront-elles un impact sur votre taux de rendement ?
Abhishek Jha – Ces actions d’optimisation auront un impact positif sur le taux de rendement. Je rappelle que d’autres filiales spécialisées sont présentes au sein du groupe Greenman. Vous avez évoqué les panneaux solaires et les hyper-chargeurs, qui sont fournis par Greenman Energy. Notre objectif est bien d’installer ces dispositifs, afin d’améliorer le mix des charges de nos locataires. Et, par la même occasion, de baisser l’empreinte carbone de nos immeubles. Une autre filiale, Potager Farm, installe et gère quant à elle des « fermes verticales ». Nous allons aussi avoir recours à ses services, afin de réduire la vacance structurelle des bâtiments…
Ce qui pourra en outre faciliter la classification en article 9 de la SCPI GMA Essentialis, ce qui entre, je crois, dans vos objectifs. SCPI qui a par ailleurs, vous ne l’avez pas mentionné, augmenté le prix de sa part en 2023. Mais revenons à cet article 9. Quel horizon pour cette classification ?
Abhishek Jha – Notre objectif est que GMA Essentialis devienne article 9 du règlement SFDR[1] dès cette année. Le groupe Greenman gère déjà un fonds historique, classifié article 9 en 2023. Nous avons donc l’expérience de ce type de classification. J’ajoute que, opérationnellement parlant, la nature assez simple de nos actifs sous gestion rend cet objectif plus facile à atteindre. Et ce d’autant plus que nous raisonnons sur la durée. Ce qui nous permet plus de visibilité dans le déploiement de stratégies visant à améliorer l’empreinte carbone de nos immeubles…
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A propos de Greenman Arth(i)
Greenman Arth (GMA) est une société de gestion française basée à Paris et agréée par l’AMF. GMA est une filiale du Greenman Group qui, en chiffres, représente 1,2 Mds€ d’actifs sous gestion, 9 filiales, 120 salariés dans 6 pays différents.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Le Règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation) est une directive européenne qui instaure des règles communes de reporting extra-financier aux acteurs des marchés financiers. Et notamment une classification des fonds en fonction de la transparence en matière de durabilité.
