Le patrimoine des SCPI est de plus en plus investi à l’étranger. Certains véhicules ont d’ailleurs fait le choix d’être 100% non français. Lesquels ? Quels avantages pour leurs souscripteurs ? Quels risques spécifiques ? Datas et commentaires.
En 2014, il y a 10 ans donc, les SCPI étaient purement franco-françaises. Selon les données IEIF de l’époque, 1,9% seulement de leurs actifs étaient alors investis hors de France. Une part qui doublait dès l’année suivante (3,6%). Et n’a cessé d’augmenter depuis lors. L’an dernier, ce sont en effet 45% des investissements des SCPI qui se sont orientés vers des pays étrangers, Allemagne en tête.
L’internationalisation des SCPI : une première vague en 2014
Cette diversification internationale a été portée par quelques « pionniers ». Tels Sofidy, AEW Ciloger ou Corum qui, bien avant la grande vague de 2014, proposaient déjà des produits en partie ouverts sur l’Europe. Il faudra toutefois attendre cette année charnière pour voir apparaître les premières SCPI 100% investies hors de France. Comme Novapierre Allemagne, chez Paref Gestion, totalement dédiée aux actifs de commerce allemands[1]. Ou LF Europimmo, à La Française REM[2], ouvertes sur plusieurs pays européens. D’autres suivront en 2015. Avec, notamment, le lancement d’Eurovalys, SCPI elle aussi 100% dédiée au marché allemand. Mais, cette fois, dans le secteur des bureaux.
Une petite vingtaine de SCPI sont aujourd’hui quasiment totalement investies hors de France
Ce concept de SCPI 100% internationale a depuis lors fait florès. On compte actuellement une petite vingtaine de produits quasiment totalement investis hors de France. Si l’Europe est leur terrain de jeu naturel, certaines n’hésitent cependant pas à franchir les frontières de la zone euro. C’est le cas notamment des SCPI gérées par Corum. Qui, là encore, fait figure de pionnier. Une tendance que l’on retrouve d’ailleurs aussi chez certains véhicules largement diversifiés sur le plan géographique, quoique toujours en partie investis en France. Comme par exemple Pierval Santé, chez Euryale, déjà implantée sur le territoire nord-américain.
Certaines SCPI internationales sont marquées sectoriellement ou territorialement
Parmi les SCPI purement internationales, on trouve encore beaucoup de produits dédiés à un seul pays ou une seule zone géographique. Ou à une seule thématique sectorielle. C’est le cas par exemple des véhicules déjà cités (Paref PRIMA, Eurovalys), sur les commerces ou les bureaux allemands. D’Elialys, chez Advenis REIM, dédiée initialement quant à elle aux bureaux du sud de l’Europe (et à 100% espagnole actuellement[3]). Ou bien encore de PF Hospitalité Europe, chez Perial AM, focusée sur les actifs de santé et assimilés. Citons également Log In, chez Theoreim, une SCPI 100% internationale dédiée quant à elle au secteur des locaux d’activité et de la logistique. Ou Interpierre Europe Centrale, investie exclusivement, comme son nom l’indique, à l’Est de l’Europe (Pologne, essentiellement).
Les SCPI internationales les plus récentes jouent plutôt aussi la diversification sectorielle
Les produits les plus récents ont en revanche plutôt tendance à jouer la diversification sectorielle. Qu’ils soient, d’ailleurs, purement ou marginalement internationaux. Parmi les SCPI 100% hors de France récemment lancées, on trouve par exemple Comète, chez Alderan. Ce véhicule, qui commence tout juste la constitution de son portefeuille[4], exclut explicitement tout investissement en France. Transitions Europe, la SCPI à succès proposée depuis janvier 2023 par Arkéa REIM, joue, elle aussi, la diversification sectorielle et géographique. Si la France n’est pas pour elle un territoire interdit, elle est pour l’heure uniquement placée en actifs étrangers. De plus en plus diversifiés, d’ailleurs, en termes de secteurs et de pays.
Pourquoi choisir une SCPI 100% investie hors de France ?
Mais pourquoi, en tant qu’épargnant, choisir une SCPI totalement investie hors de France ? Le président de Theoreim, gestionnaire donc de la SCPI précitée, rappelait récemment les atouts des SCPI européennes, au sens large[5]. « Outre une fiscalité favorable, elles permettent également de se prémunir contre la perte d’attractivité d’un seul pays », estime-t-il dans une tribune publiée par pierrepapier.fr. Les SCPI 100% étrangères préservent donc a priori leurs souscripteurs du « risque français ». Devenu, on le sait, de plus en plus prégnant depuis l’annonce de la dissolution et la tenue d’élections législatives anticipées… Elles offrent en outre tous les autres avantages des SCPI diversifiées géographiquement. Une fiscalité effectivement souvent plus attractive. Souvent, aussi, des rendements supérieurs aux SCPI purement hexagonales. Notamment en raison de délais de traitement des acquisitions plus rapides qu’en France. Ou d’investissements réalisés lors de périodes favorables en termes de cycles immobiliers.
SCPI internationales : des risques spécifiques
A contrario, les SCPI internationales exposent leurs souscripteurs à des risques spécifiques. Un risque de taux de change, si elles sont en partie investies hors zone euro. Et, là encore, des risques géopolitiques ou d’évolutions réglementaires défavorables…
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A propos d’Advenis REIM(i)
Advenis Real Estate Investment Management (REIM) est une société de gestion de portefeuille spécialisée dans l’épargne immobilière paneuropéenne depuis 2017. Advenis REIM développe une gamme de Fonds d’Investissement Alternatifs (FIA). Qui se compose de 10 SCPI et d’une SC, construite sur la qualité de sa sélection d’actifs en Europe. Et est destinée à des investisseurs institutionnels et privés. Advenis REIM se démarque par sa stratégie de diversification européenne. Avec les lancements consécutifs des SCPI Eurovalys (Allemagne) et Elialys (Europe du Sud). Et de la SC Advenis Immo Capital, une solution paneuropéenne d’investissement immobilier multisupports et multi-classes d’actifs. Cette dernière est disponible uniquement en assurance vie sous forme d’unité de compte. Bénéficiant d’une expertise et d’un savoir-faire sur le marché de l’immobilier ancien résidentiel et sur le marché tertiaire paneuropéen, ses solutions d’épargne offrent l’opportunité de proposer une allocation immobilière diversifiée à ses associés.
A propos d’AEW(i)
Au 30 septembre 2023, AEW gérait en Europe 38,1 Mds€ d’actifs immobiliers pour le compte de nombreux fonds et mandats, dont 22 SCPI et 2 OPCI grand public en France représentant plus de 10,6 Mds€, qui classent AEW3 parmi les cinq plus grands acteurs4 de l’épargne immobilière intermédiée en France. AEW en Europe compte plus de 495 collaborateurs répartis dans 10 bureaux et détient un long track record dans la mise en œuvre réussie, pour le compte de ses clients, de stratégies d’investissement core, value added et opportuniste. Ces cinq dernières années, le groupe AEW a effectué des opérations immobilières d’acquisition et d’arbitrage pour un volume total de plus de 21,9 Mds€ en Europe
A propos d’Alderan(i)
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
A propos d’Arkéa REIM(i)
Arkéa Real Estate Investment Management est la société de gestion immobilière du Crédit Mutuel Arkéa. Au sein du modèle multi boutiques d’Arkéa Investment Services, Arkéa REIM réunit l’expérience d’un bancassureur français de premier plan et d’experts reconnus de l’immobilier. Au côté d’Arkéa Real Estate, l’ambition d’Arkéa REIM est d’accompagner les transitions à l’œuvre sur les marchés immobiliers en offrant des produits répondant aux attentes des investisseurs pour un immobilier à la fois durable et performant.
A propos d’Atland Voisin(i)
Atland Voisin est aux côtés des épargnants et des professionnels de la gestion de patrimoine depuis plus de 50 ans. L’entreprise combine des savoir-faire immobilier et financier tout en les rendant simples et accessibles. Atland Voisin est un acteur qui porte des valeurs fortes, à l’écoute de ses clients, engagé et conscient de son rôle.
A propos de BNP Paribas REIM(i)
BNP Paribas REIM, une ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, propose aux investisseurs une large gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement, basée sur de fortes convictions. Notre ancrage européen nous confère une connaissance approfondie des marchés locaux. Que nous appréhendons à travers chaque m², chaque rue, chaque quartier, chaque écosystème urbain. Avec nos 330 collaborateurs, nous prenons soin des immeubles que nous gérons comme des êtres vivants. Proposant ainsi notre version du vivre ensemble au bénéfice de nos plus de 200 investisseurs institutionnels. Et plus de 150 000 investisseurs particuliers. Fin 2021, BNP Paribas REIM gérait 29,7 milliards d’euros d’actifs européens immobiliers et vivants pour le compte d’investisseurs institutionnels et particuliers.
A propos de Corum l’Epargne(i)
CORUM L’Épargne, SAS au capital social de 100 000 €, RCS Paris n° 851 245 183, siège social situé 1 rue Euler 75008 Paris, inscrite auprès de l’ORIAS sous le numéro 20002932 (www.orias.fr) en ses qualités de conseiller en investissements financiers, membre de la CNCIF, chambre agréée par l’AMF, de mandataire en opérations de banque et services de paiement, de mandataire d’intermédiaire d’assurance et d’agent général d’assurance sous le contrôle de l’ACPR, 4, place de Budapest CS 92459 75436 Paris Cedex 9.
A propos d’Euryale(i)
Créée en 2009, Euryale est une société de gestion de portefeuille d’actifs immobiliers dans le domaine de la santé, en France, en Europe et à l’international. Notre conviction : donner du sens à la finance à travers une approche stratégique et raisonnée des investissements. Notre ambition : avoir un impact sociétal positif pour un mieux-vivre collectif. À travers l’intégration progressive des enjeux ESG dans nos processus d’investissement et de gestion, la création des premières SCPI et SC à fonds de partage – Pierval Santé et Trajectoire Santé – avec l’institut du Cerveau, nous mettons chaque jour en pratique nos valeurs fondées sur l’audace, le collectif, la confiance et la proximité avec nos partenaires.
A propos de Norma Capital(i)
Créée en 2015, Norma Capital est une Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Composée d’une trentaine de collaborateurs, son activité répond aux exigences des épargnants en matière immobilière en proposant des solutions d’investissement innovantes, à utilité sociale et régionale : des fonds Grand Public avec les SCPI Vendôme Régions, Fair Invest et NCap Continent labellisées ISR Immobilier et des solutions d’investissement pour les professionnels (OPPCI, club deals). Norma Capital gère six fonds pour un encours de plus de 1,2 Md€ La Société de Gestion dispose de près de 943 M€ d’actifs sous gestion pour ses produits Grand Public, qui représentent près de 400 000 m².
A propos du groupe Paref(i)
Paref est un acteur européen de référence dans la gestion immobilière, actif depuis plus de 30 ans. Et ayant pour objectif de devenir un des leaders de la place en gestion immobilière en s’appuyant sur un savoir-faire reconnu. Aujourd’hui, le Groupe opère en France, en Allemagne, en Italie et en Suisse. Il intervient sur toute la chaine de valeur des métiers de l’investissement immobilier : investissement, gestion de fonds, gestion de projets de rénovation et de développement, gestion d’actifs, gestion locative. Cette couverture à 360° lui permet de proposer des services intégrés et sur-mesure aux investisseurs institutionnels et particuliers. Au 31 décembre 2023, le Groupe Paref gère près de 3 milliards d’euros d’actifs. Paref est une société foncière SIIC, cotée sur le compartiment C de Euronext Paris.
A propos de Perial AM(i)
Perial Asset Management gère plus 6,3 milliards d’euros au 31/12/2022, distribue des produits SCPI, OPPCI et SCI par l’intermédiaire des CGP, banques privées, compagnies d’assurance, réseaux nationaux et investisseurs institutionnels. Perial Asset Management gère plus de 500 immeubles, plus de 1 200 entreprises locataires pour le compte de ses plus de 40 000 associés, porteurs de parts de SCPI, OPPCI et SCI.
A propos de Sofidy(i)
Depuis 1987, Sofidy conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SCI, SIIC, OPCVM Immobilier, Fonds dédiés) orientés principalement vers l’immobilier de commerces, et de bureaux. Gestionnaire de référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe, Sofidy est régulièrement distingué pour la qualité et la régularité des performances de ses fonds. Sofidy gère pour le compte de plus de 50 000 épargnants, et un grand nombre d’institutionnels, un patrimoine immobilier d’une valeur de près de 7,6 milliards d’euros. Et constitué de plus de 4 600 actifs commerciaux et de bureaux. Sofidy est une filiale de Tikehau Capital.
A propos de Sogenial Immobilier(i)
Depuis 1981, Sogenial Immobilier propose aux investisseurs et aux épargnants ses services de conseil en investissement et de gestion de fonds immobiliers. Fort de plus de 40 ans d’expérience dans l’investissement et l’asset management immobilier, Sogenial Immobilier est depuis 2012 une société de Gestion de portefeuille agréée par l’AMF spécialisée dans la Gestion de SCPI et d’OPCI. Sogenial Immobilier gère 6 Club Deals, 9 OPPCI, 2 SLP, 1 FPCI, 1 FCPR, 1 SICAV-SIF et 1 RAIF de droits Luxembourgeois, 1 GFI : CœurForest et 4 SCPI : Cœur de Ville, Cœur de Régions, Cœur d’Europe et Cœur d’Avenir, une SCPI liée à l’enfance, aux adolescents et aux étudiants, sous forme de fonds de partage, lancée en septembre 2023
A propos de Theoreim(i)
Theoreim est une société de gestion indépendante spécialisée en immobilier, ayant développé un processus d’investissement spécifique basé sur : des analyses de marché indépendantes pour bâtir et faire évoluer nos stratégies ; une sélection méthodique en architecture ouverte de partenaires immobiliers experts dans leur domaine ; une gouvernance active dans le suivi de ses investissements. Theoreim conçoit des stratégies d’investissement et sélectionne des gérants immobiliers en fonction de la pertinence de leur offre et du savoir-faire de l’équipe de gestion. Nos placements immobiliers sont conçus et gérés sur le principe de l’architecture ouverte, permettant aux investisseurs d’accéder à un large panel de fonds au travers d’une sélection de partenaires ayant démontré un savoir-faire institutionnel.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Novapierre Allemagne a depuis lors absorbé Novapierre Allemagne 2 pour devenir Paref PRIMA, avec effet rétroactif au 1er janvier 2024.
[2] LF Europimmo, créée en juillet 2014, a absorbé en 2019 LF Europimmo Market, une autre SCPI européenne lancée par La Française REM en 2015.
[3] Elialys s’ouvre désormais à d’autres classes d’actifs, comme par exemple ceux du tourisme.
[4] La SCPI Comète a finalisé sa 3e acquisition au début du mois de juillet.
[5] SCPI dont le patrimoine est investi en Europe y compris, ou non, en France.
