Dans le débat « jeunes pousses, vieilles poussives », Victor Piriou, chez Axipit, gestionnaire d’une toute récente SCPI, a évidemment choisi son camp. Avantages donc aux jeunes pousses. Mais pas dans n’importe quelles conditions. Point de vue.
L’environnement a radicalement changé pour les SCPI. La hausse rapide et brutale des taux d’intérêt pèse sur la valeur de leurs actifs. Et ces véhicules sont confrontés à une baisse de leur collecte. Les jeunes SCPI bénéficient néanmoins d’un formidable atout dans le contexte actuel. En ayant la possibilité de constituer un patrimoine à des conditions très attractives. A condition, toutefois, de présenter certaines caractéristiques.
Au-delà des turbulences, les fondamentaux des SCPI demeurent
Le marché des SCPI a été chahuté ces dernières semaines. Suite à la demande de l’AMF d’actualiser la valorisation de leurs actifs, certaines sociétés de gestion ont dû déprécier les valeurs de parts de certains de leurs véhicules. Pour qu’ils s’inscrivent dans la fourchette réglementaire de + ou -10% par rapport à leur valeur de reconstitution. De plus, face à une contraction de la collecte, certaines SCPI rencontrent des difficultés à gérer leur liquidité. Du fait de sorties massives de leur capital de la part d’institutionnels.
Pourtant, les fondamentaux de la SCPI ne sont pas remis en cause.
SCPI, un produit de distribution
Ce véhicule demeure un produit de distribution. Qui permet aux investisseurs de percevoir des revenus complémentaires sur une longue période. La durée moyenne de détention des parts pour un particulier atteint d’ailleurs plus de 20 ans. En bénéficiant, comme tout placement immobilier, de loyers indexés sur l’inflation, les SCPI peuvent accroître leur capacité distributive dans un contexte inflationniste. C’est un sérieux avantage par rapport à d’autres produits de placement, dont la rémunération est aujourd’hui ponctuellement revalorisée.
Des prix immobiliers qui s’ajustent
Grâce aux baisses de prix, le marché recèle actuellement de belles opportunités. Qui portent sur différentes classes d’actifs et localisations. Les SCPI peuvent ainsi constituer un portefeuille diversifié, qui présente l’intérêt de mutualiser les risques en captant différents cycles de marché. Actuellement les opportunités concernent particulièrement le commerce traditionnel et le commerce alternatif (les salles de sport entre autres) en France, en Espagne ou aux Pays-Bas. Quant aux bureaux, certains actifs sont intéressants en Irlande, par exemple. Le marché y bénéficie d’une forte dynamique. Et regroupe des locataires de très grande qualité.
Prime aux SCPI collectrices et sans dette
Les SCPI qui peuvent compter sur leur collecte et acquérir des actifs sans s’endetter sont extrêmement avantagées. En position de force dans la négociation, elles peuvent obtenir des rendements de l’ordre de 7% – 8% pour des actifs de qualité. Par ailleurs, cibler de petits actifs, d’une taille comprise entre 1 et 6 millions d’euros, leur permet de bénéficier d’une moindre concurrence à l’acquisition. Tout en renforçant la granularité de leur portefeuille. Ce qui réduit le risque. Les jeunes SCPI affichent un avantage supplémentaire déterminant. En ne détenant que des actifs récemment acquis, elles sont en mesure d’offrir aux investisseurs des taux de distribution reflétant pleinement les rendements actuels sur le marché immobilier. Sans être pénalisées par un effet de stock, qui aurait un effet dilutif sur les performances.
Jeunes SCPI oui, mais avec une indispensable et solide expertise
Même si le contexte actuel est porteur, le savoir-faire est plus que jamais essentiel dans ce nouvel environnement. L’expérience des gérants de la SCPI et de la société de gestion est un facteur clé de succès. Des professionnels dotés d’une longue expérience, qui ont déjà exercé leurs talents dans un environnement de taux élevés, permettront à la jeune SCPI de s‘adapter au mieux au contexte actuel. Maîtriser l’ensemble de la chaîne de valeur de l’actif immobilier, de son sourcing, en passant par sa gestion opérationnelle, est également un facteur clé de succès. Dans le sourcing, pour saisir les meilleures opportunités et se positionner rapidement sur les actifs en France comme en Europe, l’appartenance à un grand groupe permet de compter sur un solide réseau, maîtrisant parfaitement les spécificités locales.
L’importance, aussi, du travail d’asset manager
Les déboires récents de quelques SCPI soulignent l’attention à porter à la qualité des investissements. Là encore, l’expertise, cette fois dans l’analyse des actifs et de leur marché, sera déterminante pour renforcer la sélectivité. N’oublions pas l’importance du travail d’asset manager. Sans forcément mener de lourds travaux qui pénaliseraient la capacité distributive du fonds, il veille à améliorer le profil de certains actifs. En optimisant, notamment, les consommations énergétiques et le confort des usagers par des services supplémentaires.
Fortes de tous ces savoir-faire, veillant à investir avec mesure et à diversifier leur portefeuille d’actifs, les SCPI nouvellement lancées détiennent assurément tous les atouts pour permettre aux investisseurs de bénéficier de revenus réguliers attractifs !
Achevé de rédiger fin octobre 2023[1]
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A propos d’Axipit Real Estate Partners(i)
Axipit Real Estate Partners est une société de gestion de fonds d’investissement immobiliers indépendante agréée par l’AMF depuis mars 2021. Et, filiale du Groupe Aquila Asset Management, acteur de premier plan dans la gestion de tout type d’actifs immobiliers pour le compte de tiers .La récente prise de participation du groupe européen Catella, acteur de renommée mondiale en matière d’’investissement immobilier, confère aux équipes une assise solide pour réaliser les perspectives de croissance et accélérer le développement sur le marché européen. Axipit Real Estate Partner se distingue par son savoir-faire unique ainsi que sa capacité d’innovation produit sur l’ensemble de la classe d’actifs immobiliers. La société propose des véhicules d’investissement immobiliers, habituellement réservés à la clientèle institutionnelle, fondés sur des stratégies sur-mesure, inédites, Core ou Value-add, pour un actif sous gestion de 150 millions d’euros à fin septembre 2023.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] Les commentaires et analyses reflètent l’opinion de Axipit Real Estate Partners sur les marchés et leur évolution, en fonction des informations connues à ce jour. Les informations contenues dans ce document n’ont aucune valeur contractuelle et n’engagent pas la responsabilité de Axipit Real Estate Partners.
