La Française REM a été contrainte de baisser le prix de souscription de quatre de ses SCPI historiques, principalement investies en bureaux. Le marché des parts d’une cinquième SCPI, LF Europimmo, est suspendu dans l’attente d’une prochaine AGE. Le gestionnaire annonce également la révision -à la baisse- du niveau des distributions attendues…
Comme nous l’écrivions en décembre dernier, le « bal des valorisations » n’est effectivement pas encore totalement achevé. Cette année, il est ouvert par La Française REM. Le gestionnaire a acté, le 1er janvier dernier, la baisse du prix des parts de quatre de ses SCPI historiques. Des baisses conséquentes – comprises entre -14,5% et -19,8%-. Mais qui ont le mérite, cette fois, de clairement positionner les prix de souscription de ces quatre véhicules dans « le bas de la fourchette réglementaire », comme le souligne Philippe Depoux, président de La Française REM, dans une communication adressée à ses distributeurs.
Baisse de valeur pour Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Sélectinvest 1 et Crédit Mutuel Pierre 1
Les 4 SCPI concernées -Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine, Sélectinvest 1 et Crédit Mutuel Pierre 1- subissent, de fait, les conséquences d’un « nouvel atterrissage des valorisations », comme l’écrit le gestionnaire. Les évaluations des portefeuilles menées en fin d’année par les experts indépendants constatent en effet de nouvelles dépréciations des patrimoines détenus par ces quatre véhicules. Lesquels, rappelons-le, sont positionnés à plus de 50% sur des actifs de bureaux. « Entre -2% et -4% » par rapport aux valorisations de la fin du 1er semestre, résume La Française REM. Mais à ces reculs de la valeur des actifs s’ajoute l’effet de « la réintégration de l’effet de levier et de l’entretien des immeubles ». Conséquences : les valeurs de reconstitution des 4 SCPI au 31 décembre 2024 s’affichent en très net recul par rapport à leurs estimations au 30 juin 2024.
… qui plaçaient les SCPI historiques de La Française REM en situation de forte surcote
Jusqu’à -8,24% pour Sélectinvest 1. Ou -5,68% pour Epargne Foncière. Ces replis viennent en outre s’ajouter à ceux déjà constatés sur le 1er semestre. Sur l’ensemble de l’exercice 2024, les baisses sont donc encore plus conséquentes… La valeur de reconstitution de LF Grand Paris Patrimoine recule en effet de 18,57% sur un an glissant. Celle de Crédit Mutuel Pierre 1, de -15,32%. Et celles de Sélectinvest 1 et Epargne Foncière de respectivement -12,83% et -12,20%… Des reculs qui plaçaient la valeur des parts de ces 4 SCPI en situation de très forte surcote. Proche de la limite réglementaire[1] pour LF Grand Paris Patrimoine (7,76%) et Sélectinvest 1 (9,33%). Et même au-delà pour Epargne Foncière (12,37%) et Crédit Mutuel Pierre 1 (12,50%).
Ajustement nécessaire des prix de souscription pour repositionner les quatre véhicules
Du coup, La Française REM, qui ne montre pas un grand optimisme quant à la reprise du secteur des « grands ensembles de bureaux », a décidé de trancher dans le vif. « En responsabilité face au contexte incertain et persistant », écrit le gestionnaire, « nous avons pris la décision de repositionner les prix de part de nos SCPI historiques en bas de fourchette ». Un choix qui conduit donc à des baisses drastiques. Le plus fort recul est enregistré par la SCPI paquebot de La Française REM, Epargne Foncière. Ce véhicule, qui pesait plus de 5,2 Md€ fin 2023, et surfait auparavant sur la thématique du « big is beautiful », avait évité les précédentes dévalorisations menées par le gestionnaire. Son prix de souscription baisse, cette fois, de 19,76%. Celui de LF Grand Paris Patrimoine affiche le recul le moins important : -14,51%.
Les SCPI historiques de La Française REM dorénavant en situation de forte décote
Mais la valeur des parts de ce véhicule dédié aux bureaux franciliens avait déjà été abaissée en septembre 2024. Depuis début 2023, le recul de son prix de souscription ressort donc à -29,68%… Sur la même période, le prix de souscription de Crédit Mutuel Pierre 1 -déjà abaissé de 7% en septembre 2023- recule de -24,56%. Et celui de Sélectinvest 1, de -17,19%. Ces baisses conduisent effectivement à positionner les 4 SCPI dans le bas du tunnel de valorisation autorisé. Leurs prix de souscription sont tous, dorénavant, en situation de forte décote. Jusqu’à 9,83% pour Epargne Foncière. Ou 7,87% pour LF Grand Paris Patrimoine, la moins décotée des quatre. La Française REM rappelle, évidemment, les aspects positifs de ces « repositionnements prudents ». Ils permettront notamment à ses SCPI de bénéficier d’une revalorisation « dès les premiers signes de reprise du marché et de hausse des valeurs immobilières ».
Moins de distribution en 2025 pour les SCPI historiques de La Française
En attendant cette bonne nouvelle, le gestionnaire en annonce d’autres moins positives. D’abord, la poursuite du plan d’arbitrage mené en 2024, afin d’assainir la liquidité de ses véhicules. 400 M€ d’actifs ont été cédés l’an dernier. La Française REM vise un montant similaire pour 2025. Ensuite, « l’adaptation de la structure de distribution » de ses SCPI historiques. Les acomptes de distribution n’intégreront plus, dorénavant, « l’anticipation des plus-values à venir ». « L’environnement de marché actuel et sa faible lisibilité rendent plus incertaines ces anticipations », explique le gestionnaire. Qui a donc décidé, pour 2025, de « corréler les distributions à la réalité des loyers encaissés ». Ce changement ne sera pas sans conséquence sur le niveau des dividendes… La Française REM estime en effet qu’il conduira à « un ajustement de -15 % à -20 % du montant distribué ».
Le marché des parts de la SCPI LF Europimmo suspendu
Toutefois, « cette base pourrait être complétée en fin d’année 2025, en fonction des plus-values effectivement réalisées », ajoute le gestionnaire. Ce dernier rappelle que, contrairement à ses véhicules historiques, ses SCPI thématiques – LF Avenir Santé, LF Opportunité Immo et LF Croissance & Territoires- « ne sont pas impactées par cet environnement ». A l’exception, toutefois, de LF Europimmo. Le marché des parts de cette SCPI européenne lancée en 2014, fusionnée en 2019 avec un autre véhicule lui aussi dédié à l’Europe, est en effet suspendu depuis le 1er janvier dernier. Il ne sera réactivé qu’après une assemblée générale extraordinaire des associés, visant à approuver la réduction du capital social de la SCPI. La première convocation était prévue pour hier, lundi 6 janvier. A suivre.
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(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Le prix de souscription d’une SCPI est réglementairement tenu de se situer dans une fourchette comprise entre +/- 10% de sa valeur de reconstitution.
