Baisse du prix de la part de la SCPI Notapierre

La discrète SCPI Notapierre, gérée par Unofi, vient, tout aussi discrètement, de procéder à la révision de son prix de souscription. Celui-ci a été abaissé de 6,85% le 1^er janvier dernier.

Notapierre, la SCPI gérée par Unofi Gestion d’Actifs – pour Union notariale financière-, fait rarement parler d’elle… Cette relative discrétion n’a pas empêché ce véhicule lancé en 1988 d’atteindre une taille plus que significative. Au 30 septembre dernier, sa capitalisation frôlait en effet les 2,9 Md€. Ce qui la positionnait à la 9^e place des SCPI en termes d’encours…

Notapierre : baisse de 6,85% du prix de souscription au 1^er janvier 2024

La décision d’abaisser le prix de souscription Notapierre de 6,85%, au 1^er janvier 2024, va donc peser sur la capitalisation globale du marché des SCPI. Qui avait déjà perdu l’équivalent de plusieurs milliards d’euros en 2023, suite à la baisse du prix des parts de 23 véhicules l’an dernier. Cette décision « surprise » – elle n’a, à notre connaissance, fait l’objet d’aucune communication publique – est une nouvelle fois la conséquence d’un repli supérieur aux attentes de la valeur du patrimoine de la SCPI. Dans la dernière lettre d’information d’Unofi, « Topos », datée de novembre dernier, le gestionnaire se montrait néanmoins prudent quant à la valorisation à venir de sa SCPI. A la fin d’un éditorial signé par Benoit Renaud, le directeur général du groupe Unofi – et intitulé « C’est dans la durée que l’on bâtit » -, étaient évoqués les résultats des expertises menées à mi-année.

Des expertises de fin d’année plus tendues que prévu

« Les experts sont convenus d’une restriction de la valeur », pouvait-on y lire. « Cependant, cette évolution négative laisse la valeur de reconstitution de la part dans la fourchette de fluctuation légale[1] ». Ce qui « permet, pour l’instant, de maintenir la valeur de souscription de la part à 365 euros », relativisait le gestionnaire. Les expertises de fin d’année en auront donc décidé autrement. Ce qui explique pourquoi le prix de souscription de Notapierre a été ramené de 365 € à 340 €[2]. La SCPI est de fait très exposée au secteur des bureaux. Et essentiellement investie en régions. Cette classe d’actifs représentait en effet 74,4% de son patrimoine[3] au 30 juin 2023. Lequel était, à 70,9%, situé hors de la région parisienne. Une spécialisation, comme on le sait, peu « porteuse » en 2023. Mais de laquelle Notapierre a d’ailleurs décidé de s’affranchir, en partie.

Plusieurs investissements en bureaux régionaux pour Notapierre en 2023

Outre une présence de déjà 16,1% sur le secteur des entrepôts, la SCPI a en effet élargi sa stratégie d’investissement aux murs d’établissements d’enseignement en juin dernier. Une évolution que Notapierre n’a toutefois pas encore mise en pratique. Ses derniers investissements, en 2023, étaient tous dédiés au secteur des bureaux. La SCPI s’est notamment portée acquéreur d’un ensemble de bureaux de près de 7 000 m², à Nantes, en juillet dernier. Ou, plus tôt dans l’année -avril-, de l’immeuble Eko Active, situé à Marseille. Pour 48,8 M€. Côté revenus, Notapierre annonce en revanche, dans son dernier bulletin semestriel, une hausse des acomptes sur dividendes. Leur montant trimestriel est passé de 3,375 € par part à 3,468 € par part, à compter du 3T 2023.

Notapierre révise en revanche à la hausse son Taux de Distribution 2023

Ce qui reviendrait, précise Unofi, à passer d’un Taux de Distribution annualisé de 3,70% pour le 1^er semestre 2023 à un taux de 3,80% (toujours annualisé) pour le second. Notapierre devrait donc, selon les prévisions de son gestionnaire, afficher un Taux de Distribution de 3,75% en 2023. Cette progression du revenu distribué s’explique par une ponction sur le report à nouveau. Qui, selon Unofi, « représentait 4 mois de distribution au 31 décembre 2022 ». Le gestionnaire évoque aussi, pour expliquer cette revalorisation, « une gestion prudente du portefeuille immobilier ». Présentant, notamment, « un excellent taux de recouvrement des loyers ». Pour mémoire, le Taux de Distribution de Notapierre était de 3,626% en 2022. Quasiment au même niveau qu’en 2021 (3,625%). Contre 4% au cours des trois exercices précédents (2018, 2019, 2020). Ce qui ne la situe clairement pas parmi les véhicules les plus rentables du marché…

Une collecte qui a résisté au 1^er semestre 2023

Côté collecte, enfin, la SCPI a plutôt bien résisté. Tout du moins sur le 1^er semestre de l’exercice écoulé. Elle affichait alors une collecte brute de près de 76 M€. Soit 19% de mieux qu’au 2^e semestre 2022. Sa collecte nette, sur le 1S 2023, s’élevait à 40,7 M€. Le 3^e trimestre a été plus tendu. Sa collecte brute a fléchi à 21 M€. Sa collecte nette, quant à elle, s’effondrait à 3 M€. Conduisant à l’apparition d’un poste « parts en attente » d’un peu moins de 2,8 M€. Un niveau qui reste toutefois très raisonnable. Puisqu’il ne représentait que 0,08% de la capitalisation de la SCPI[4]. Avant la baisse de son prix de souscription…

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A propos d’Unofi⁽ⁱ⁾

Le groupe Unofi est organisé autour d’une holding, la SAS Unofi, qui anime les sociétés chargées d’assurer ses différents métiers ainsi que de porter ses moyens opérationnels. Ces quatre sociétés filiales sont : Unofi-Assurances, compagnie d’assurance sur la vie et de capitalisation ; Unofi-Crédit, société de financement ; Unofi-Patrimoine regroupe les seize directions régionales d’Unofi et les services du développement ; Unofi-Gestion d’Actifs qui gère les fonds communs de placement proposés par le groupe et les actifs financiers d’Unofi-Assurances, et la SCPI Notapierre et les investissements immobiliers d’Unofi-Assurances.

(i) Information extraite d’un document officiel de la société

[1] Pour information, la valeur de reconstitution par part de la SCPI Notapierre était de 370,46 € fin 2022. Elle s’affichait alors en hausse de +2,8% par rapport à sa valeur fin 2021.
[2] Pour mémoire, Notapierre avait procédé à une revalorisation du prix de sa part en juillet 2022, le portant de 360 € à 365 €.
[3] En surface.
[4] Calcul sur la base de la capitalisation de Notapierre à fin septembre 2023.