Amundi Immobilier officialise la baisse des prix de souscription d’Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine. Des révisions comprises entre -12,42% et -17,04%…
Après AEW Patrimoine, en mars dernier, le marché s’attendait à ce qu’un autre grand gérant de la place annonce la révision, à la baisse, des prix de souscription de ses SCPI. C’est Amundi Immobilier qui vient de tirer la première salve. Le gestionnaire, qui affichait près de 10 Md€ de capitalisation en SCPI à fin mars[1], vient en effet d’officialiser la révision du prix des parts de ses principaux véhicules sous gestion. L’information, en ligne sur le site d’Amundi Immobilier depuis le 24 juillet, signale « l’ajustement de la valeur », à cette date, des parts d’Edissimmo, Génépierre et Rivoli Avenir Patrimoine.
SCPI Amundi Immobilier : des prix de parts en recul, jusqu’à -17%…
Un « ajustement » très conséquent. Le prix de souscription de Rivoli Avenir Patrimoine passe en effet de 306 € à 268 €. Soit une baisse de -12,42%. Celui d’Edissimmo de 237 € à 204 €. Soit -13,92% de baisse. Quant à celui de Génépierre, passant de 270 € à 224 €, il recule de…-17,04%… Pour expliquer de tels plongeons, Amundi Immobilier a mobilisé son directeur général, Marc Bertrand, qui s’exprime au travers de vidéos dédiées à chacune des SCPI concernées. Les arguments sont identiques. La forte remontée des taux d’intérêt « a eu un impact négatif sur la valeur des actifs immobiliers », commence par rappeler le gestionnaire. Mais une dépréciation que les expertises du patrimoine des SCPI, menées fin 2022, ne prenaient toutefois qu’imparfaitement en compte, poursuit-il.
Décision prise de réexpertiser les patrimoines à fin juin 2023
D’où la -juste- décision prise par les équipes de gestion d’Amundi Immobilier de « faire réévaluer à fin juin 2023 par les experts immobiliers attitrés de nos SCPI l’ensemble des portefeuilles immobiliers détenus. Afin de refléter le mieux possible les prix de marché actuel », précise le gestionnaire. Cette révision a conduit à constater un écart de valorisation très significatif, « d’environ 10% ». Or, l’évolution des valeurs de reconstitution[2] des 3 principales SCPI d’Amundi Immobilier entre fin 2021 et fin 2022 était déjà nettement orientée à baisse. De l’ordre de -4,5% pour celle de Rivoli Avenir Patrimoine. Et jusqu’à -6% pour celle de Génépierre. La révision, au 30 juin 2023, de ces valeurs de reconstitution, a donc conduit à des écarts encore bien plus importants.
Des valeurs de reconstitution en forte baisse pour les SCPI d’Amundi Immobilier
Entre ces deux dates (fin 2021 et fin juin 2023), la valeur de reconstitution d’Edissimmo aura en effet reculé de 13,20%. Celle de Génépierre, de 14,94%. Et celle de RAP, de 14,08%. Conséquence : le niveau de surcote[3] entre ces nouvelles valeurs d’expertise et le prix des parts obligeait, de fait, le gestionnaire à procéder à la révision de la valeur des parts. La surcote d’Edissimmo atteignait 13,90%. Celle de Génépierre, 16,80%. Et celle de RAP, 12,28%. Pour revenir dans la fourchette autorisée (de +/- 10% de la valeur de reconstitution), Amundi Immobilier a choisi le juste milieu. Toutes les baisses annoncées placent en effet le nouveau prix de souscription entre +0,02% (Edissimmo) et +0,28% (Génépierre) au-delà de la valeur de reconstitution à fin juin 2023. Techniquement, les 3 SCPI du gestionnaire sont donc encore en situation de -très légère- surcote…
Faut-il craindre d’autres révisions à la baisse ?
D’où la question – légitime- : faut-il craindre « d’autres baisses à venir ? ». Amundi Immobilier, dans ses vidéos, n’évite pas le sujet. Marc Bertrand s’attend à « un mouvement de reprise progressif ». Mais « très décalé dans le temps ». Tout en restant « confiant sur la qualité des actifs ». Qualité qui, avec l’effet d’indexation des loyers, et les stratégies core/core + menées par les véhicules du groupe, « devrait permettre de contenir les variations de prix ». Le président d’Amundi Immobilier rappelle également que, « sur très longue période », la performance de l’immobilier est issue « principalement des revenus ». Et que, toujours sur le long terme, « les variations de valeurs s’estompent sous l’effet de la régularité des revenus ». Un plaidoyer donc, pour que les souscripteurs des SCPI du groupe conservent leurs parts désormais dévaluées. Mais toujours génératrices de revenus. Et potentiellement réévaluables.
Opération vérité sur le prix des parts des SCPI
Cet argument, nul doute que d’autres gestionnaires vont le décliner dans les semaines à venir. Compte tenu du poids capitalistique des SCPI d’Amundi[4] – et, à priori, des SCPI qui seront bientôt amenées à suivre leur exemple -, l’impact sur le marché, tant en termes de performances globales[5] que de réputation, risque d’être considérable. Mais c’est sans doute le prix à payer pour rétablir une confiance envers le placement SCPI, confiance érodée ces derniers mois. Erodée, bien sûr, en raison du changement de paradigme auquel sont désormais soumis les marchés immobiliers dans lesquels elles investissent. Mais érodée aussi en raison de l’inquiétude -légitime- des souscripteurs -actuels ou potentiels- quant au risque d’une possible révision à la baisse du prix des parts. Une « opération vérité » sur la valeur des SCPI – qu’appelle d’ailleurs de ses vœux le président de l’ASPIM -, qui semble donc s’amorcer, aura le mérite de lever cette ambiguïté…
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A propos d’Amundi Immobilier(i)
Amundi Immobilier, filiale dédiée dans la gestion d’actifs immobiliers d’Amundi, est spécialisée dans le développement, la structuration et la gestion de fonds immobiliers axés sur le marché européen. Avec 42,5 milliards d’euros sous gestion[6], elle est n°1 en France en collecte et en capitalisation pour les SCPI et OPCI grand public[7]. Amundi Immobilier s’appuie sur de nombreux distributeurs pour la commercialisation de ses produits : réseaux bancaires, assureurs, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées, courtiers en ligne. Elle développe également une gamme de produits de diversification patrimoniale (groupements forestiers, groupements viticoles, …).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
Notes
[1] Source : IEIF, au 31 mars 2023 – Capitalisation totale de 9,81 Md€ en SCPI et 7,52 Md€ en OPCI.
[2] La « valeur de reconstitution » d’une SCPI est égale à la valeur de réalisation, c’est-à-dire la valeur vénale des immeubles qu’elle détient plus la valeur nette de ses autres actifs, à laquelle est ajouté l’ensemble des frais et droits nécessaires pour reconstituer le patrimoine immobilier de la SCPI. Autrement dit, la valeur de reconstitution correspond à la somme qu’un investisseur devrait débourser pour reconstituer à l’identique le patrimoine d’une SCPI.
[3] Lorsque le prix de souscription d’une SCPI se rapproche de la limite « haute » (110% de la valeur de reconstitution) la SCPI est dite en situation de surcote. Autrement dit, que les nouveaux souscripteurs vont payer leurs parts plus chers que la « juste » valeur de la SCPI. A l’inverse, lorsque le prix de souscription est dans le bas de la fourchette (90% de la valeur de reconstitution), la SCPI est dite en situation de décote. Ceux qui y investissent font alors une « bonne affaire », puisqu’ils achètent leurs parts à un prix inférieur à la valeur de reconstitution.
[4] La capitalisation des SCPI d’Amundi Immobilier représentait, fin mars 2023, 10,7% de la capitalisation totale du marché des SCPI (91,7 Md€).
[5] La performance globale des SCPI intègre une partie rendement (4,53% en 2022), mais aussi une partie revalorisation, mesurée quant à elle par la variation de la valeur de réalisation, donc de la valeur d’expertise. Cette dernière a déjà reculé, en moyenne, de -1,54% entre fin 2021 et fin 2022.
[6] IPE – Décembre 2021.
[7] IEIF – 31/12/2021.
