La SCPI à dominante bureaux vient de boucler une acquisition en VEFA. « Le Passage », situé dans le quartier d’affaires Terra Nova, à Montreuil, sera livré au second semestre 2024. C’est la deuxième opération depuis le début de l’année pour Allianz Pierre, qui avait déjà investi plus de 120 M€ en 2021. Etat des lieux.
Elle appartient au club des SCPI de bureaux dont la capitalisation dépasse 1,5 milliard d’euros. Allianz Pierre, lancée en… 1984, affichait en effet au 31 mars dernier un encours proche de 1,6 Md€. Ce qui la situait à la 12e place des SCPI de bureaux par la taille.
Allianz Pierre a investi 121 M€ en 2021
Si elle collecte moins que d’autres poids lourds du marché (83 M€ en 2021, contre par exemple 219 M€ pour Epargne Foncière, leader en termes de capitalisation), elle n’en reste pas moins de nouveau active dans la gestion de son patrimoine. L’an dernier, la SCPI gérée par Immovalor Gestion a procédé à 121 M€ d’investissements. Dont plusieurs au cours du 1er trimestre 2021. Tout en poursuivant, en parallèle, sa politique d’arbitrage. Afin d’externaliser les immeubles « identifiés à risque pour le rendement financier du patrimoine », et dans l’objectif de procéder au « verdissement » de ses actifs, Allianz Pierre avait procédé à 43 M€ de cessions en 2019. 16 M€ supplémentaires en 2020. Et environ 30 M€ en 2021. Ces opérations lui ont permis, l’an dernier, de réaliser une plus-value comptable de près de 10 M€.
Des cessions génératrices de fortes plus-values
Les immeubles ont en effet été cédés pour une valeur 66% supérieure à leur prix d’acquisition. Et 31,4% au-delà de leur valeur d’expertise 2020, précise le dernier rapport annuel de la SCPI. La valeur vénale de son patrimoine global a d’ailleurs une nouvelle fois progressé en 2021. Celui-ci était estimé, au 31 décembre dernier, à 1,271 Md€. Soit 7,92% au-delà de sa valeur 2020, après prise en compte des acquisitions et des ventes réalisées dans l’année. Et + 0,32%, à périmètre constant. Cette externalisation régulière de plus-values permet également de doper le résultat distribué aux associés. Sur les 13,62 € par part versés en 2021, 0,69 € était en effet issus de la réserve de plus-values. Le report à nouveau reste néanmoins significatif : 1,71 € par part fin 2021.
Erosion de la rentabilité
Allianz Pierre connaît toutefois une érosion de sa rentabilité ces dernières années. L’an dernier, son Taux de Distribution est passé à 4,01%. Contre 4,04% en 2020. Il était de 4,22% en 2017. Cette baisse s’explique notamment par des taux d’encaissement de loyers et d’occupation financier fluctuants. En 2021, la SCPI avait subi, comme bon nombre d’investisseurs immobiliers, les effets de la crise sanitaire. Le taux d’encaissement de ses loyers était passé sous la barre des 90% en cours d’année. Pour revenir à 92% fin décembre. Son Taux d’Occupation Financier (TOF) était alors de 90,36%. Mais, au 1er trimestre 2022, il a de nouveau chuté, à 87,37%. Comme l’explique Allianz Pierre dans son dernier bulletin trimestriel, cette baisse s’explique principalement « par des départs de locataires ». Elle devrait être résorbée prochainement.
Une stratégie active de rotation des actifs pour Allianz Pierre
Car, précise la SCPI, « le contributeur le plus important à la vacance devrait faire l’objet d’une cession au cours de l’exercice ». On comprend d’autant mieux l’intérêt de la stratégie de rotation des actifs mise en œuvre par Allianz Pierre. Qui aura aussi pour conséquence d’améliorer le taux d’occupation de son patrimoine. Celui-ci sera en effet plus en phase avec les attentes des locataires au fur et à mesure de son rajeunissement. Depuis le début de l’année, cette politique est menée avec toujours autant d’intensité. Au 1er trimestre, deux cessions sont intervenues, pour un total de 7,77 M€. La SCPI s’est également portée acquéreur d’un nouvel actif en début d’année. Prix de cet immeuble de bureaux (le « Sky Sophia »), situé à Biot (06) : 55 M€. Allianz Pierre vient en outre d’annoncer une nouvelle acquisition, le 25 mai dernier.
Un immeuble aux dernières normes environnementales et sociétales pour la SCPI
Il s’agit cette fois d’un actif acquis dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA). L’immeuble « Le Passage » sera en effet livré au second semestre 2024. Situé dans le quartier d’affaires Terra Nova, à Montreuil, il développera une surface de près de 10 000 m². Dont 2 200 m² de plateaux de bureaux « lumineux, avec 3 mètres de hauteur sous plafond », précise Immovalor Gestion dans un communiqué. Signé par l’agence d’architecte Hardel et Le Bihan, il sera construit autour d’une structure en bois. Et équipé d’une installation de géothermie. Ce qui lui permettra de viser plusieurs labels environnementaux et sociétaux. « La très bonne performance environnementale attendue sur cet immeuble correspond parfaitement aux exigences d’Immovalor Gestion et de la SCPI Allianz Pierre en la matière », conclut Christian Cutaya, le nouveau directeur général d’Immovalor Gestion.
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A propos d’Immovalor Gestion(i)
Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 33 000 associés. C’est une filiale à 100% du Groupe Allianz. Elle gère actuellement 5,3 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2021) représentant 1653 appartements résidentiels et 760.651 m2 d’immobilier d’entreprise au travers de : 1 SCPI de bureaux, 1 SCPI résidentielle, 8 SCPI fiscales, 4 SCI (Société Civile Immobilière – dont 2 en Unités de compte), 5 OPPCI (Organisme Professionnel de Placement Collectif Immobilier).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
