Rémy Bourgeon dresse le bilan 2024 d’Alderan. Comète, la jeune SCPI du gestionnaire, signe un premier exercice parfaitement exécuté, tant en termes de collecte que de rendement. ActivImmo a poursuivi son chemin de croissance. Le président d’Alderan livre aussi son analyse des marchés immobiliers internationaux.
Commençons tout de suite par un bilan 2024. Vos deux SCPI, ActivImmo et Comète, se situent l’une comme l’autre parmi les dix SCPI ayant le plus collecté l’an dernier. Comment expliquer cette constance dans la collecte, dans un marché déprimé ? Et quels sont les résultats obtenus par ces deux véhicules en 2024 ?
Rémy Bourgeon – Effectivement, Alderan est dans le top 5 des sociétés de gestion les plus collectrices en 2024. Avec une collecte brute – je parle de collecte brute, parce que c’est cet indicateur qui évalue le travail des équipes-, de respectivement 185 M€ pour ActivImmo et de 110 M€ pour Comète. La capitalisation d’ActivImmo s’affiche de ce fait à 1,3 Md€. Son rendement 2024 annoncé est de 5,5%, rendement cible tenu donc dans un contexte qui n’était pas forcément très facile. Son TRI sur 5 ans est à 3,76 %. J’ajoute que sa valeur de reconstitution est revenue au niveau de la valeur de la part. Elle a en effet gagné 9 € par rapport à l’année dernière. Ce qui est un signe d’amélioration du portefeuille. Celui-ci est composé de 183 immeubles, répartis entre 6 pays. Car ActivImmo, depuis 2022, investit beaucoup à l’étranger.
Et Comète ?
Rémy Bourgeon – Comète, avec donc une collecte de 110 M€ pour son premier exercice, affiche un rendement de 10,62%, par rapport à la valeur pleine de la part. Son TRI, sur les 12 premiers mois, est déjà positif, à 0,62%, ce qui constitue une vraie performance, puisque nous avons en quelque sorte effacé la classique « courbe en J »….
Comète est effectivement à la première place en termes de rendement. Et ce, malgré le fait qu’Alderan ait retenu ce 10,62% que vous venez d’évoquer. En prenant la méthode de calcul de l’ASPIM -qui permet de retenir le prix sponsor-, Comète afficherait pourtant un Taux de Distribution de 11,18%. Pourquoi ce choix ?
Rémy Bourgeon – Tout simplement par transparence totale vis-à-vis des souscripteurs. La phase sponsor, chez nous, n’a duré que deux mois. Or il y a eu 12 mois d’activité, notamment en termes de collecte. Donc, il était logique de s’étalonner par rapport à la valeur de la part à 250 € (prix de souscription statutaire), et non à 237,50 € (prix sponsor), prix je le répète qui n’a été en vigueur que durant deux mois.
Que pensez-vous du débat autour de la communication sur des Taux de Distribution calculés sur des exercices incomplets, notamment des taux annualisés ? Faut-il mettre un peu d’ordre dans le marché ?
Rémy Bourgeon – Ce n’est en tout cas pas à moi de mettre de l’ordre… Chez Alderan, nous essayons de respecter ce qui est conseillé. Que ce soit en termes de contrôle des risques ou de conformité. Nous évitons de faire des annonces trompeuses. Il y a beaucoup de réflexions sur cette thématique actuellement. Et, effectivement, je suis assez surpris que l’on puisse annualiser des taux de distribution lorsque l’on a seulement deux ou trois mois d’existence. Mais chacun fait comme il veut, si j’ose dire. Et c’est à l’AMF de faire le gendarme. Ce qu’elle a fait d’ailleurs, peut-être un peu tardivement. Mais il est vrai que ce début d’année a été un peu compliqué, compte tenu des annonces qui se sont succédé…
Ne polémiquons pas… Et restons sur la SCPI Comète. Elle est, rappelons-le, résolument internationale. Où a-t-elle investi en 2024 ?
Rémy Bourgeon – En un an, nous avons déjà ouvert quatre pays : la Hollande, le Royaume-Uni – donc hors zone euro, ce qui est intéressant, parce qu’il y a un risque de change à couvrir –, l’Italie et l’Espagne. L’Espagne, en particulier, est déjà un pays très « labouré » par nos équipes. Nous avons acheté au total neuf immeubles. Avec une diversification sectorielle assez étonnante. Puisque Comète détient aussi bien des centres de paddle, que des hôtels, des studios d’enregistrement – ceux de la société bien connue du public français, Endemol, à Amsterdam– . Mais aussi des bureaux (à Milan), ou bien encore des commerces (situés en plein cœur de Cardiff, et achetés en décembre dernier).
Belle diversification en termes de classes d’actifs, effectivement. Mais pourquoi dans ces pays en particulier ? Ceux que vous citez reviennent souvent parmi les zones cibles des gestionnaires, que ce soit le Royaume-Uni ou l’Europe du Sud. Cette préférence géographique va-t-elle perdurer au cours des prochains mois ?
Rémy Bourgeon – Oui, c’est une tendance qui va se poursuivre. Parce que les conventions fiscales entre la France et ces pays sont parmi les plus favorables aux souscripteurs. C’est absolument indéniable. C’est en partie la raison pour laquelle les investisseurs privilégient ces marchés. Leurs maturités respectives sont en outre différentes de celle du marché français. Ce qui offre la possibilité de saisir de très belles opportunités. Ceci explique pour partie la qualité du rendement produit par Comète en 2024, qui a également su investir rapidement – moins de deux mois, en moyenne –.
Passons à ActivImmo, votre SCPI « historique ». Elle est quant à elle dédiée au secteur logistique. Ce créneau est-il toujours aussi porteur ?
Rémy Bourgeon – Il est particulièrement porteur, si j’en juge par la performance réalisée par cette classe d’actifs sur le marché français en 2024. Pour la première fois, c’est ce secteur d’activité – la logistique au sens large- qui a attiré prioritairement les investisseurs. Sa part de marché -sur un total de plus de 5 Md€ d’investissements- s’est établie à 27% l’an dernier. Pourquoi un tel engouement ? Parce qu’il s’agit d’une classe d’actifs extrêmement résiliente. Le développement du e-commerce ne se dément pas. Les bâtiments logistique se sophistiquent. Sans pour autant devenir obsolètes en 15 ans, comme pour d’autres classes d’actifs. Ils le seront peut-être un jour, dans 30 ou 40 ans. Mais il possible d’accroître leur durée de vie. Il y a également une raréfaction des nouvelles constructions, du fait de la réglementation française. La logistique est donc clairement un secteur d’avenir.
La logistique attire plus d’investisseurs. Mais les prix ont-ils suivi ? Si les rendements ont augmenté, c’est d’abord parce que les prix ont baissé. Est-ce le cas pour le secteur logistique ?
Rémy Bourgeon – Cela s’est effectivement produit en 2023 et 2024, après l’embellie exceptionnelle que le secteur avait connu en 2022. Les prix ont alors baissé. Mais pas aussi drastiquement que pour d’autres classes d’actifs. Les prix des actifs logistiques français se sont d’ailleurs réorientés à la hausse dès le deuxième semestre 2024. Le marché est en outre devenu très difficile. La compétition est forte. C’est d’ailleurs l’une des raisons pour laquelle nous sommes allés chercher de nouvelles opportunités et de meilleurs rendements hors de France. Et cela explique pourquoi ActivImmo a réussi à maintenir un Taux de Distribution à 5,5%…
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A propos d’Alderan(i)
Alderan est une société de gestion créée en 2015 par Rémy Bourgeon. Elle est issue d’un family office immobilier, Ojirel, spécialisé depuis 20 ans en immobilier professionnel, et en particulier dans le secteur des locaux d’activités et la logistique. Alderan agit de manière indépendante sur l’ensemble du cycle de détention : acquisition, gestion et revente. Sa connaissance du marché et son réseau d’apporteurs d’affaires permettent à Alderan d’avoir accès à des opérations exclusives et « off market ».
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
