La SCPI gérée par BNP Paribas REIM vient, comme prévu, de se rouvrir aux souscriptions. Son capital est désormais variable. Le nouveau prix de souscription est fixé à 840 €. Soit 25% au-delà du dernier prix d’exécution acquéreur. Mais toujours très inférieur à la valeur de reconstitution de la SCPI. Explications.
Le marché de ses parts était suspendu depuis le 13 mai dernier. « Cette suspension intervient dans le cadre du projet de l’opération de conversion de la SCPI en SCPI à capital variable », expliquait alors BNP Paribas REIM France, le gestionnaire d’Accès Valeur Pierre. Une conversion de fait approuvée par les associés lors de l’AGE du 6 juillet dernier. Qui aura donc rendu possibles et la transformation d’Accès Valeur Pierre en SCPI à capital variable. Et sa réouverture aux souscriptions, effective depuis le 12 septembre.
Accès Valeur Pierre : variabiliser pour mieux se développer
L’objectif de cette variabilisation du capital, qui est d’ailleurs devenue la norme[1], est bien connu. BNP Paribas REIM le rappelle dans son communiqué. Il s’agit évidemment de « collecter des fonds supplémentaires ». Pour assurer la « modernisation et la croissance » d’Accès Valeur Pierre. L’augmentation progressive de la taille du patrimoine de la SCPI lui permettra ainsi de « gagner en capacité, en flexibilité et en agilité ». Il sera par exemple possible, détaille le gestionnaire, de « mener plusieurs restructurations d’immeubles ». Une source de création de valeur pour la SCPI. Cette dernière pourra aussi plus aisément se positionner sur des opportunités d’investissement à Paris intra-muros. « Où la valeur unitaire des immeubles peut être très élevée », rappelle BNP Paribas REIM. Ces objectifs n’ont rien de révolutionnaire pour la SCPI. Ils correspondent en effet, peu ou prou, à la stratégie d’investissement qu’elle déploie ces dernières années.
Une stratégie déjà ambitieuse de modernisation patrimoniale
Au cours des trois derniers exercices (2019-2021), Accès Valeur Pierre a déjà consacré 124 M€ aux travaux de rénovation de son patrimoine. Lorsqu’elle procède à une nouvelle acquisition, un programme de rénovation est systématiquement mis en place. Ce fut encore le cas au 1er semestre 2022. Période au cours de laquelle la SCPI a mis la main sur un ensemble immobilier situé dans le 12ème arrondissement. Coût de l’opération : 32 M€. Une somme à laquelle le gestionnaire a déjà prévu d’ajouter une enveloppe conséquente pour mener à bien une « restructuration lourde ». Cette politique ambitieuse de « modernisation patrimoniale » a d’ailleurs été consacrée par l’obtention du label ISR, en juin dernier. Accès Valeur Pierre est donc résolument engagée dans une démarche « best-in-progress ». Avec la volonté de « faire progresser les immeubles d’un point de vue ESG vers un seuil qualifié d’excellence ».
La valeur du patrimoine d’Accès Valeur Pierre en progression constante ces dernières années
Avec le retour d’une collecte plus régulière[2], la mise en pratique de ces divers objectifs sera effectivement plus aisée. Plus la peine d’attendre la cession d’un actif pour entreprendre des travaux. Ou mener à bien de nouvelles acquisitions. Ces dernières viseront, on le sait, prioritairement les actifs parisiens. Lesquels constituent déjà les deux-tiers du patrimoine d’Accès Valeur Pierre. Un positionnement qui a largement profité à la SCPI ces dernières années. Tout du moins en termes de revalorisation. En 2021, la valeur vénale des immeubles détenus par Accès Valeur Pierre[3] a progressé de 6,7%. Après une hausse de déjà 4,2% en 2020. Les valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI ont suivi une trajectoire du même ordre. De +6,7% (2021) et +3,6% (2020) pour la première. Et de +7,6% et +3% pour la seconde.
Un prix de souscription décoté de 9,5% par rapport à la valeur de reconstitution
Ce qui explique l’excellent Rendement Global Immobilier[4] affiché en 2021 par Accès Valeur Pierre : 10,54%. La composante « capital » s’était avérée plus performante que la composante « revenu ». L’an dernier, la SCPI n’avait en effet offert à ses associés qu’un modeste Taux de Distribution de 3,86%[5]. Cet effet revalorisation a une nouvelle fois joué à plein dans la fixation du nouveau prix de souscription d’Accès Valeur Pierre. Celui-ci est fixé, depuis donc le 12 septembre, à 840 €[6]. Soit plus de 25% au-delà du dernier prix d’exécution acquéreur (le 12mai dernier), de 669,78 €. Cette progression exceptionnelle, qui profite donc aux associés historiques, ne conduit pas pour autant à une surcote de la SCPI. Au contraire, le prix de souscription (840 €) affiche encore une décote de 9,5% par rapport à la valeur de reconstitution 2021 (920,17 €)…
Des distributions 2022 en phase avec 2021
Côté revenus, les dividendes distribués au titre des 1er et 2ème trimestres 2022 sont identiques à ceux versés l’an dernier sur la même période. 6 € par trimestre, dans les deux cas. La SCPI, qui avait versé un dividende annuel brut[7] de 24,92 € l’an dernier, annonce une fourchette prévisionnelle comprise entre « 24,50 € et 26,50 € » pour 2022. Pour mémoire, la capitalisation d’Accès Valeur Pierre atteignait 1,57 Md€ le 30 juin dernier.
A lire aussi
Accès Valeur Pierre : un 5ème label ISR pour BNP Paribas REIM
Des labels ISR, aussi, pour les fonds investis en immobilier coté
Nouvelle revalorisation du prix de souscription de la SCPI Opus Real
BNP Paribas REIM proche des 30 Md€ d’actifs sous gestion
Label ISR pour les SCPI Accimmo Pierre et Opus Real de BNP Paribas REIM
BNP Paribas REIM accélère sur l’ESG
Les valeurs des SCPI Accimmo Pierre et d’Opus Real révisées à la hausse
A propos de BNP Paribas REIM(i)
BNP Paribas REIM, une ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, propose aux investisseurs une large gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement, basée sur de fortes convictions. Notre ancrage européen nous confère une connaissance approfondie des marchés locaux, que nous appréhendons à travers chaque m², chaque rue, chaque quartier, chaque écosystème urbain. Avec nos 330 collaborateurs, nous prenons soin des immeubles que nous gérons comme des êtres vivants, proposant ainsi notre version du vivre ensemble au bénéfice de nos plus de 200 investisseurs institutionnels et plus de 150 000 investisseurs particuliers. Fin 2021, BNP Paribas REIM gérait 29,7 milliards d’euros d’actifs européens immobiliers et vivants pour le compte d’investisseurs institutionnels et particuliers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Au 30 juin dernier, seules 20 SCPI sur les 108 SCPI d’entreprise ou résidentielles non fiscales étaient à capital fixe
[2] Pour mémoire, Accès Valeur Pierre n’a procédé à aucune augmentation de capital ces dernières années
[3] A périmètre constant
[4] Le Rendement Global Immobilier se définit comme la somme du Taux De Distribution de l’année et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année
[5] Ou un TDVM de 4,16%
[6] Dont 229 € de valeur nominale et 611 € de prime d’émission
[7] Avant impôt
