Accès Valeur Pierre, la SCPI au capital désormais variable gérée par BNP Paribas REIM, vient de boucler une importante transaction à Paris intra-muros. Ses perspectives de distribution 2023 ont été revues à la hausse. Etat des lieux.
Pour assurer sa « modernisation et sa croissance », selon les termes alors choisis par son gestionnaire, Accès Valeur Pierre est devenue une SCPI à capital variable en septembre 2022. En adoptant cette forme juridique, devenue aujourd’hui la norme[1], le véhicule géré par BNP Paribas REIM visait de fait plusieurs objectifs. Dont celui, rendu possible par le retour espéré de la collecte, de pouvoir se positionner sur des opportunités d’investissement à Paris intra-muros. « Où la valeur unitaire des immeubles peut être très élevée », rappelait BNP Paribas REIM lors du changement de statut de la SCPI.
Accès Valeur Pierre : une acquisition estimée à 80 M€
L’opération que vient de mener le gestionnaire pour le compte d’Accès Valeur Pierre l’atteste. Cette dernière a en effet confirmé l’acquisition d’un immeuble de bureaux de 4 700 m². Situé au 70 boulevard de Courcelles, dans le 17e arrondissement parisien. Un « emplacement exceptionnel », qui justifie un prix exceptionnel. Le montant de la transaction n’a pas encore été révélé. Selon certaines sources, il avoisinerait les 80 M€. « Soit 18 000 €/m² », estime le site CFNews Immo. Une somme à laquelle BNP Paribas REIM prévoit d’ajouter une enveloppe complémentaire de travaux. « Pour continuer à améliorer la performance énergétique et environnementale de l’immeuble », précise le gestionnaire. Le bâtiment, construit dans les années 1830, a déjà fait l’objet d’importantes rénovations. En 2015 et en 2020. Les travaux à venir visent à obtenir la certification BREEAM in-Use Very Good.
Un patrimoine concentré sur les actifs prestigieux à Paris intra-muros
Ce nouvel immeuble est donc venu s’ajouter au patrimoine d’Accès Valeur Pierre en avril dernier. Qui, fin mars, comprenait déjà plus de 70 actifs, très majoritairement (environ 70%) situés dans Paris intra-muros. L’acquisition entre de fait pleinement dans la stratégie de la SCPI. Laquelle vise désormais à se concentrer « sur des biens prestigieux » parisiens. Et « dotés d’un potentiel de création de valeur », comme l’explique Claire Grandin, directrice adjointe des investissements de BNP Paribas REIM. Précisément, la valeur du patrimoine détenu par Accès Valeur Pierre est restée globalement stable l’an dernier. Selon le dernier bulletin de la SCPI, la valeur vénale des immeubles, à périmètre constant, « affiche une légère progression de 0,1%». Un résultat très honorable, compte tenu du contexte global de dépréciation des actifs immobiliers. Mais, de fait, très en deçà des revalorisations enregistrées au cours des exercices précédents.
Accès Valeur Pierre : stabilisation de la valeur du patrimoine en 2022
En 2021, la valeur vénale des immeubles détenus par Accès Valeur Pierre[2] avait progressé de 6,7%. Après une hausse de déjà 4,2% en 2020. Les valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI suivaient alors une trajectoire du même ordre. En 2021, la première s’appréciait de +6,7%. Et la seconde de +7,6%. Rien de tel en 2022. Selon les chiffres du dernier BT, la valeur de réalisation 2022 d’Accès Valeur Pierre s’établit à 743,75 € par part. En léger recul (-0,79%) par rapport à sa valeur 2021. Idem pour la valeur de reconstitution de la SCPI. Passée quant à elle de 920,17 € par part à 900,69 € par part. Soit une baisse d’un peu plus de 2%. Cette « stabilisation » n’a toutefois que peu d’impact sur le ratio prix de souscription/valeur de reconstitution d’Accès Valeur Pierre.
Un prix de souscription toujours très décoté
Rappelons qu’à l’issue de l’opération de variabilisation du capital, et en dépit d’une très forte hausse du prix de référence de la SCPI (plus de +25%), le nouveau prix de souscription (840 €) affichait encore une importante décote. De près de 9% par rapport à la valeur de reconstitution à fin 2021. Sa valeur 2022 réduit quelque peu cette décote. Qui reste toutefois très largement (-6,74%) dans le bas de la fourchette autorisée… Le léger recul de la valeur de réalisation conduit en revanche à un Rendement Global Immobilier (RGI) 2022 en très net retrait (3,66%) par rapport à 2021 (10,54%). Côté rendement, les projections sont quant à elles orientées à la hausse. L’an dernier, Accès Valeur Pierre avait distribué un dividende brut de 26,25 € par part. Correspondant à un Taux de Distribution de 4,45%.
Un objectif de distribution 2023 revu à la hausse pour Accès Valeur Pierre
Un niveau de distribution en hausse par rapport à 2021. Et qui devrait encore augmenter en 2023. BNP Paribas REIM annonce en effet une distribution brute prévisionnelle « comprise entre 29 € et 31 € par part en 2023 ». Un premier acompte de 7,36 €[3] a déjà été versé au titre du 1T 2023. Côté collecte, Accès Valeur Pierre ne semble pas avoir encore totalement « redécollé ». Après un peu plus de 38 M€ de souscriptions nettes en 2022, elle n’a recueilli qu’un peu moins de 7 M€ au 1er trimestre 2023. Très loin encore, donc, de l’autre SCPI « paquebot » du gestionnaire, Accimmo Pierre. Laquelle a engrangé 72 M€ de capitaux supplémentaires sur les 3 premiers mois de l’année…
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A propos de BNP Paribas REIM(i)
BNP Paribas REIM, une ligne de métier de BNP Paribas Real Estate, propose aux investisseurs une large gamme de fonds immobiliers et de solutions d’investissement, basée sur de fortes convictions. Notre ancrage européen nous confère une connaissance approfondie des marchés locaux, que nous appréhendons à travers chaque m², chaque rue, chaque quartier, chaque écosystème urbain. Avec nos 330 collaborateurs, nous prenons soin des immeubles que nous gérons comme des êtres vivants, proposant ainsi notre version du vivre ensemble au bénéfice de nos plus de 200 investisseurs institutionnels et plus de 150 000 investisseurs particuliers. Fin 2021, BNP Paribas REIM gérait 29,7 milliards d’euros d’actifs européens immobiliers et vivants pour le compte d’investisseurs institutionnels et particuliers.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Au 30 juin 2022, seules 20 SCPI sur les 108 SCPI d’entreprise ou résidentielles non fiscales étaient à capital fixe.
[2] A périmètre constant.
[3] Dont 1€ de distribution au titre de plus-values sur cessions d’immeubles, comme au cours des trimestres précédents depuis le changement de statut juridique.
