Selon une étude publiée par AEW, qui s’intéresse plus particulièrement à l’impact des risques hydrologiques sur le rendement des actifs immobiliers, le marché français serait le plus menacé. La perte y serait deux fois plus élevée que la moyenne européenne. Explications…
« Les marchés français se démarquent avec une perte moyenne liée aux inondations estimée à 1,4 point de base[1]»… La dernière étude publiée par AEW[2], dédiée à la mesure de l’impact des risques climatiques sur les marchés immobiliers, n’est guère encourageante pour les métropoles hexagonales. Elle couvre 196 marchés immobiliers dans 50 villes et 20 pays. Et place les villes françaises au premier rang européen en termes de risque de crues fluviales…
La perte estimée pour les marchés immobiliers français est le double de la moyenne européenne
« La perte estimée pour la France représente le double de la moyenne pour les 20 pays européens (0,7 point de base) », écrit AEW. La France comprend également le marché immobilier à la perte moyenne estimée la plus élevée, à 13 points de base. Soit le double du deuxième marché le plus exposé (situé en Espagne), à 6 points de base. Une situation assez inattendue, reconnaît AEW. Et qui pourrait s’expliquer par « l’exposition de nombreux marchés situés en région parisienne au risque d’inondation », avance le conseil immobilier. A l’inverse, des marchés connus pour leurs risques d’inondation, comme les Pays-Bas, se retrouvent en queue de classement. Avec seulement 0,2 point de base de baisse de rendement pour les marchés hollandais.
Lyon, le marché immobilier le plus exposé au risque de crue fluviale
Le marché immobilier français au risque le plus élevé est celui de la ville de Lyon. La perte moyenne y est estimée à 3,6 points de base. Et affecterait essentiellement le secteur résidentiel. L’étude d’AEW relativise toutefois ce risque statistique. Sur les seules zones inondables répertoriées, le risque de perte est certes plus élevé (4,8 points de base). Mais inférieur à celui des zones inondables d’autres métropoles européennes, comme Rome ou Barcelone. AEW précise qu’en réalité, 95% du marché résidentiel lyonnais est situé dans des zones à très faible risque d’inondation. De l’ordre de seulement 1%. Ce risque de crues fluviales, au niveau européen, concerne en tout cas essentiellement le secteur résidentiel.
Le secteur résidentiel, le plus touché par ces risques climatiques
Si l’on ajoute le risque lié à la remontée du niveau de la mer, le résidentiel demeure en pole position. Très proche toutefois du secteur logistique. « Les marchés de la logistique et du résidentiel présentent en moyenne les pertes attendues les plus élevées. De respectivement 1,3 et 1,4 points de base », écrit AEW. En termes géographiques, la zone la plus exposée à ce double risque est la région de la Silésie, en Pologne. Suivie de la métropole lyonnaise, de nouveau. Et de celle de Bordeaux… Au total, sur les 158 marchés exposés, soit à la montée du niveau de la mer, soit aux risques de crues fluviales, soit aux deux simultanément, AEW estime les pertes attendues à 1,1 point de base. En y ajoutant les 38 marchés non exposés, le niveau de perte attendu retombe à 0,8 point.
D’autres risques encore non quantifiables
Cette estimation du risque climatique sur la rentabilité des actifs immobiliers est évidemment incomplète. AEW reconnaît que son étude n’est pour l’heure pas en mesure de quantifier d’autres impacts physiques attendus. Tels que ceux liés au risque de sécheresse, de canicule ou de précipitations. « Par manque de données disponibles », précise AEW. Qui a déjà commencé à compiler des datas relatives à l’impact des îlots de chaleur. « Le risque le plus répandu en Europe », estime-t-il. Ou celles relatives aux conséquences de l’urbanisation et de l’occupation des sols. « Deux facteurs aggravants », rappelle AEW. Etude à suivre…
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A propos d’AEW(i)
AEW est l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers avec 87,7 Mds€ d’actifs sous gestion au 30 juin 2022. AEW compte plus de 800 collaborateurs avec des bureaux notamment à Boston, Londres, Paris et Hong Kong. Il offre à ses clients une large gamme de produits d’investissement immobiliers incluant des fonds sectoriels, des mandats, des valeurs immobilières cotées au travers d’une vaste palette de stratégies d’investissement. AEW représente la plateforme d’asset management immobilier de Natixis Investment Managers, l’un des leaders de la gestion d’actifs dans le monde. Au 30 juin 2022, AEW gérait en Europe 39,7 Mds€ d’actifs immobiliers pour le compte de nombreux fonds et mandats.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] Perte estimée en pourcentage de la valeur vénale prime (ration entre coût de remplacement et valeur vénale prime)
[2] « La nouvelle vague de risques climatiques » – Septembre 2022
