Les niveaux d’inflation qui restent élevés et les politiques monétaires toujours restrictives de la part des banques centrales desservent les marchés immobiliers. Une gestion active et sélective permet toutefois de naviguer dans cet environnement défavorable, estime Mansour Khalifé, fondateur et président de MNK Partners. Point de vue.
Depuis plusieurs mois, le marché immobilier est attentiste. Pris en étau entre, d’un côté, des vendeurs qui refusent de revoir leurs prétentions à la baisse ou de vendre à perte. Et, de l’autre, des acheteurs qui ne veulent pas surpayer les actifs. Finalement, les volumes de transactions sont donc très faibles.
Le pic d’inflation semble désormais passé
L’évolution de l’inflation, et donc celle des taux d’intérêt, seront décisives pour la reprise de l’activité. Le pic d’inflation semble désormais passé. Et nous commençons à apercevoir le bout du tunnel et un début de normalisation. Avec, toutefois, une situation contrastée entre les États-Unis et l’Europe. Outre-Atlantique, l’inflation, qui est majoritairement générée par les services, est plus rigide. On ne peut par conséquent pas exclure la mise en place d’une spirale inflationniste. D’autant que le marché du travail reste tendu. En Europe, l’inflation est plus volatile. Car davantage liée à l’évolution des prix de l’alimentaire. Le risque d’effet de second tour y semble limité, dans la mesure où la hausse des salaires reste inférieure au niveau de l’inflation. Dans les deux zones, l’activité économique fait finalement preuve de résilience. Elle ouvre la voie à un scénario de « récession technique », plus que de récession globale.
Investir sans attendre la normalisation des marchés immobiliers
Dans ces conditions, la normalisation des politiques monétaires pourrait progressivement se mettre en place à partir du début d’année prochaine. Les taux d’intérêt devant rejoindre tout début 2025, selon les prévisions des marchés, des niveaux de taux « neutres » entre 2 et 3%. Ce qui permettrait d’accélérer la demande sur le marché immobilier.
C’est toutefois maintenant qu’il faut investir, sans attendre la fin de cette normalisation. En effet, certaines classes d’actifs comme le bureau et la logistique ont déjà acté une revalorisation à la baisse. Et certains marchés, comme les Pays-Bas, suivent le même rythme depuis un an. Ce repricing offre des opportunités et des points d’entrée intéressants, positionnant les cycles à des niveaux bas. Il faudra attendre la fin de la baisse des taux d’intérêt pour revoir les valeurs s’apprécier à nouveau. Une renégociation de la dette, à ce moment, permettra d’optimiser les plus-values latentes.
Indispensable de suivre certains préceptes pour investir
Ceci étant, il est indispensable de suivre certains préceptes pour investir. Tout d’abord, en ce qui concerne l’approche. Une gestion active nous paraît obligatoire pour bien identifier les marchés immobiliers bénéficiant d’un momentum favorable, dans la mesure où les cycles se raccourcissent et s’amplifient. Il nous semble également indispensable de diversifier l’allocation entre les actifs immobiliers non cotés et cotés afin de tirer parti de l’ensemble des opportunités. Les premiers apportant du rendement. Et les seconds pour leur performance et liquidité.
Pour ce qui est du type d’actifs à privilégier, les actifs de type Core/Core + (actifs immobiliers stables, situés dans des bonnes localisations et occupés par des locataires de qualité) présentent le double intérêt d’être moins risqués et d’apporter du rendement par l’activité locative.
Gestion active, actifs Core/Core +, secteurs alternatifs, immobilier technologique, ESG…
Toujours dans l’optique de construire des portefeuilles résilients et moins volatiles, il est judicieux de s’intéresser aux secteurs dits « alternatifs ». C’est-à-dire ceux dont l’immobilier est intimement lié aux opérateurs de long terme. Tels que la santé, l’éducation ou encore l’hôtellerie.
Dans la liste des bonnes idées, nous privilégions aussi l’exposition sur l’immobilier technologique (data centers, tours 5G, e-commerce). A travers des foncières spécialisées cotées en Europe et aux Etats-Unis. Les logiques sont en effet similaires. Puisque la valeur des actifs sous-jacents est fortement liée à la qualité des baux long terme signés par les opérateurs technologiques.
Enfin, dernier axe incontournable de notre point de vue : l’ESG. Car l’amélioration de l’empreinte énergétique des bâtiments entraîne une revalorisation des actifs sur le long terme.
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A propos de MNK Group(i)
MNK Group est spécialisé dans l’investissement immobilier paneuropéen à destination d’une clientèle institutionnelle et patrimoniale depuis 2017. Le Groupe compte 30 collaborateurs présents dans 6 bureaux à travers le monde (Luxembourg, Paris, Londres, Varsovie, Casablanca et Abidjan) et intervient sur plus de 500 M€ d’encours, dont plus de 300 M€ sous gestion à travers la société de gestion MNK Partners.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
