La dernière étude d’AEW évalue à 93 Md€ le déficit de financement en immobilier en Europe. Ce déficit pourrait toutefois en partie être compensé par des fonds propres et quasi-fonds propres. Le marché français est le plus exposé…
Les institutionnels financent de moins en moins les actifs immobiliers européens. Une étude réalisée par AEW, l’un des leaders mondiaux de l’investissement en immobilier, estime que le volume total des prêts accordés dans le cadre de nouvelles acquisitions immobilières a baissé de 16% en 2022. L’an dernier, ces prêts s’élevaient à 142 Md€. Contre environ 170 Md€ en 2021. Une tendance qui devrait se poursuivre au cours des prochains mois, et années.
Moins de financements pour l’immobilier en 2023
AEW prévoit déjà une baisse supplémentaire du volume des dettes en 2023, « du fait de volumes d’investissements moins importants ». Et de la poursuite de la réduction des ratios d’endentement (LTV[1]). Passés quant à eux de 50% en 2021, à 47% en 2022. C’est bien sûr la hausse des taux qui a rendu le recours à l’emprunt moins attractif pour les investisseurs en immobilier. Les coûts « all-in » des emprunts ont atteint des niveaux records. Mi-2023, AEW les estime à 5,9%. Ils ont donc plus que doublé au cours des 18 derniers mois… Ces hausses, combinées à la baisse des valeurs des actifs immobiliers et des ratios d’endettement, risquent donc d’engendrer des difficultés de refinancement. Car la contraction des prêts va encore creuser le déficit de financement en immobilier.
Hausse du coût des emprunts et baisse des ratios d’endettement
L’étude d’AEW, actualisée à fin août, l’estime à 93 Md€. Ce déficit représente l’écart entre le montant initial de la dette sécurisée en immobilier contractée sur la période 2018-2021 et le montant disponible au refinancement à l’échéance de ces mêmes prêts sur la période 2023-2026. L’analyse d’AEW couvre les quatre principales classes d’actifs immobilières : bureaux, commerces, résidentiel, industriel. Et englobe six pays européens : France, Allemagne, Italie, Pays-Bas, Espagne et Royaume-Uni. AEW reste néanmoins confiant dans la capacité du marché à amortir le choc. D’abord, parce que le déficit de financement pourrait être en partie compensé par une combinaison entre fonds propres, extension et restructuration de dette senior. Et intégration de dette junior. Ensuite, parce que « les banques européennes ont aujourd’hui des niveaux de fonds propres suffisants pour absorber les niveaux de pertes envisagées dans notre analyse », explique Hans Vrensen, Responsable Recherche & Stratégie Europe.
Le marché français enregistre le plus important déficit de financement
AEW estime en effet que 5,8% du total des prêts immobiliers octroyés entre 2018 et 2021 pourraient être en défaut à l’échéance[2]. Soit des pertes attendues équivalentes à 2,2% du montant initial… Le déficit de financement potentiel n’est toutefois pas de la même ampleur selon les secteurs et les pays. Les bureaux (39 Md€) sont les plus exposés. Suivis des commerces (25 Md€). Du résidentiel (22 Md€). Et de la logistique (7 Md€). Géographiquement, c’est le marché français qui est le plus en risque. Le déficit de financement s’y élève à 19 Md€. Soit 27% de l’ensemble des prêts adossés à de l’immobilier durant la période 2018-2021. Un ratio supérieur à la moyenne européenne (21%), que dépassent également l’Allemagne et les Pays-Bas (22%). « Etonnamment », conclut AEW, « la part de l’Italie est inférieure à la moyenne (18%). Tandis que celle du Royaume-Uni atteint tout juste 16% »…
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A propos d’AEW(i)
Le groupe AEW est l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers avec 80,3 Mds€ d’actifs sous gestion au 30 juin 2023. Le groupe AEW compte plus de 890 collaborateurs avec des bureaux notamment à Boston, Londres, Paris et Singapour. Il offre à ses clients une large gamme de produits d’investissement immobiliers incluant des fonds sectoriels, des mandats, des valeurs immobilières cotées au travers d’une vaste palette de stratégies d’investissement. Le groupe AEW représente la plate-forme d’investment management immobiliers de Natixis Investment Managers, l’un des leaders de la gestion d’actifs dans le monde.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
[1] LTV, Loans To Value.
[2] En supposant un défaut des prêts octroyés présentant un LTV au refinancement supérieur à 75%.
