Guillaume Hilaire, directeur du développement du groupe Magellim, estime que la configuration actuelle des marchés immobiliers laisse toujours place à plusieurs « gisements » d’opportunités. Deux sont notamment aujourd’hui exploités par le gestionnaire : les secteurs de l’immobilier de santé, et le résidentiel. Podcast.
Le groupe Magellim est aujourd’hui présenté comme un « acteur global et intégré en investissement ». Il est notamment présent sur le segment des SCPI, avec Foncière des Praticiens. Sur celui des unités de compte immobilières, avec Via Génération. Et, plus globalement, sur l’investissement en immobilier, notamment en régions, avec Foncière Magellan. Ces marchés immobiliers, on le sait, ont changé de paradigme. Les transactions, et les prix, sont orientés à la baisse. Mais vous considérez qu’il existe toujours des gisements d’opportunités pour les investisseurs. Quels sont ces gisements ?
Guillaume Hilaire – Effectivement, le marché immobilier défraye un peu la chronique aujourd’hui. En témoigne l’une des dernières publications de l’AMF, alertant sur les fonds immobiliers. Pour nous, groupe Magellim, ces marchés immobiliers présentent toujours des gisements d’opportunités. J’en citerais au moins deux. Le premier que vous avons identifié est le secteur de l’immobilier de santé. Le marché immobilier, au sens large, est aujourd’hui fragilisé par un risque de défaut des locataires, en augmentation. Et par le risque d’une augmentation des « capex » que les investisseurs vont devoir injecter dans les bâtiments
Capex, c’est-à-dire travaux, en langage courant…
Guillaume Hilaire – Exactement. Je fais référence au montant des travaux que les investisseurs vont devoir injecter dans les bâtiments. Et notamment les actifs de bureaux qui ont été historiquement plébiscités par les fonds immobiliers grand public.
Et l’on ne retrouve pas ces deux risques dans l’immobilier de santé…
Guillaume Hilaire – Le secteur de l’immobilier de santé est globalement plus « jeune ». On trouve des actifs, notamment en VEFA, qui permettent de rémunérer les fonds propres. C’est un secteur sur lequel nous investissons beaucoup. Tant en termes d’équipes que de développement. Parce que nous pensons que ce secteur économique va bien. Et qu’il va continuer à bien se comporter durant la crise. Notamment parce qu’il répond à des enjeux de long terme. C’est sans doute enfoncer une porte ouverte que de rappeler que la population vieillit. Cela l’est moins de préciser qu’en France la population des seniors vieillit en mauvaise santé… Et qu’il est donc impératif de répondre à cette problématique. Tout comme à celle, d’ailleurs, des urgences, autre enjeu auquel le secteur va devoir faire face.
Conséquences ?
Guillaume Hilaire – Ces deux constats amènent à penser que ce segment de l’immobilier de santé va résister. D’autant plus qu’il est en partie financé par la solidarité nationale. Il devrait donc traverser la crise sans encombre. Parce qu’il sera en mesure de supporter un maintien des loyers. Voire une augmentation des loyers…
Premier « gisement », le secteur de la santé donc. Quels sont les autres segments que vous avez identifiés ? J’ai cru comprendre qu’il s’agissait notamment du secteur résidentiel. Lequel est confronté à un problème particulier, celui des difficultés de financement aujourd’hui rencontrées par les promoteurs. Comment le groupe Magellim se positionne-t-il actuellement sur ce marché du résidentiel ?
Guillaume Hilaire – Le marché du résidentiel est effectivement un marché « grippé ». En dépit des besoins structurels, de long terme donc, auxquels il doit faire face. Nous pensons qu’il est opportun de s’y positionner. En intervenant aux deux extrêmes de sa chaîne de valeur. En amont, notre stratégie consiste à accompagner les promoteurs en achetant le foncier en leur lieu et place. Le temps nécessaire, pour ces acteurs, d’obtenir les autorisations nécessaires -dont les délais d’obtention s’allongent- sans trop consommer de fonds propres. Ce « portage foncier » est rémunéré, à la sortie, par les promoteurs.
Et à l’autre extrémité de la chaîne de valeur ?
Guillaume Hilaire – A l’autre extrémité, le marché est aujourd’hui très doté en « stock ». Il est donc possible de négocier l’achat de blocs auprès des promoteurs, dans de bonnes conditions de rentabilité. Nous allons communiquer en septembre sur une opération de ce type, réalisée en région parisienne. Et sur laquelle nous avons obtenu de grosses décotes… Cet investissement est porté par notre fonds dédié au viager -Via Générations-. Celui-ci peut ensuite vendre le droit d’utiliser les lots acquis, soit en viager, soit en droit d’usage. Ce type d’opération permet de « craquer » le mécanisme classique du viager, historiquement acheteur de nue-propriété, en y ajoutant la vente d’usufruit…
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A propos du groupe Magellim(i)
Le Groupe Magellim a été créé en 2018, à Nantes, par Steven Perron, président-fondateur de Foncière Magellan, société de gestion agréée AMF, spécialiste de l’investissement immobilier en région. Son ambition ? Devenir un acteur global et intégré en immobilier et private equity afin d’apporter à ses clients des projets d’investissements durables, responsables et porteurs de sens pour les territoires. Après plusieurs prises de participation, le Groupe Magellim connait un fort développement en 2021 avec le rapprochement des sociétés Baltis et Proximéa (Crowdfunding), A Plus Finance (société de gestion agréée par l’AMF). En 2022, le Groupe Magellim rachète Turgot Asset Management et vient encore étoffer son offre. Le Groupe Magellim gère aujourd’hui plus de 3,5 milliards d’actifs sous gestion et regroupe plus de 120 collaborateurs mus par une même volonté d’innover et d’agir sur les territoires de demain. Le Groupe Magellim est présent à Paris, Nantes, Strasbourg, Toulouse, Lyon, Marseille et Bordeaux.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
