Béatrice Guedj, Head of Research and Innovation chez Swiss Life AM France, dresse le bilan de 2025 et les perspectives de 2026 du marché hôtelier européen. Elle décrypte la montée en puissance de l’hôtellerie de plein air, devenue un segment à part entière pour les investisseurs institutionnels. Elle revient aussi sur Slow Village, la plateforme déployée avec le Groupe Inspire, qui ambitionne de réunir une trentaine d’établissements à l’horizon 2030. Interview.
Frédéric Tixier – Comment analysez-vous l’évolution récente du marché hôtelier européen et quelles perspectives pour 2026 ?
Hôtellerie européenne : plus de 10% du marché de l’investissement en 2025
Béatrice Guedj – L’hôtellerie européenne a fait preuve d’une remarquable résilience en 2025. Malgré les tensions géopolitiques et les conséquences des mesures protectionnistes américaines, les flux touristiques intra-européens sont restés soutenus. Notamment entre l’Espagne, l’Italie et la France. Le marché de l’investissement a totalisé 225 Md€ de transactions en Europe, dont plus de 23 Md€ en hôtellerie. C’est donc plus de 10 % du volume total. On observe également une transformation des stratégies d’investissement. C’est le stock picking qui domine désormais largement. Il représentait 75 % des transactions en 2025. Et même 90 % au premier trimestre 2026. Pour l’avenir, le principal risque reste géopolitique. Mais, en l’absence d’un choc énergétique durable, le secteur devrait continuer à bénéficier de fondamentaux solides et d’une demande touristique robuste. Et d’un intérêt marqué des investisseurs institutionnels…
Secteur hôtelier : la géographie est devenue un facteur clé de performance
Frédéric Tixier – Quelles sont aujourd’hui les grandes tendances qui se dégagent en matière de secteurs et d’implantations géographiques pour les investisseurs hôteliers ?
Béatrice Guedj – La géographie est devenue un facteur clé de performance. L’Europe du Sud concentre aujourd’hui l’essentiel du potentiel de création de valeur. L’Espagne affiche près de 8 % de rendement en capital en 2025. Et plus de 21 % de progression cumulée depuis le retournement monétaire de 2022. Le Portugal suit avec +4,3 % en 2025. Tandis que l’Italie présente la meilleure performance cumulée depuis 2022. Sur le plan sectoriel, la montée en gamme est la tendance dominante. Les investisseurs privilégient les actifs capables de bénéficier de stratégies de création de valeur. Qu’il s’agisse d’hôtels premium, de resorts ou encore d’hôtellerie de plein air lifestyle.
Le segment de l’hôtellerie de plein air attire de plus en plus d’investisseurs
Béatrice Guedj – A l’inverse, certains marchés plus exposés aux destinations d’affaires, comme l’Allemagne ou la Belgique, restent sous pression et peinent à retrouver leur attractivité d’avant-crise.
Frédéric Tixier – L’hôtellerie de plein air attire de plus en plus d’investisseurs. Pourquoi cet intérêt ? S’agit-il d’une tendance durable ?
Béatrice Guedj – L’hôtellerie de plein air est effectivement prisé par un nombre croissant d’investisseurs. Rétrospectivement, la crise sanitaire et les premiers déconfinements lui ont été particulièrement favorables. Puisque, comparativement à l’hôtellerie traditionnelle, le secteur était par nature moins contraint, car en environnement « ouvert ». Cet « accident historique » aura donc permis à une partie de la population de découvrir le secteur du plein air. Et d’y adhérer dans un contexte de sobriété, de quête de sens et de respect de la nature.
Un secteur contracyclique, et des atouts spécifiques sur le marché français
Béatrice Guedj – Plus fondamentalement, le secteur est aussi apparu comme contracyclique durant l’épisode de la crise de la dette souveraine.
Frédéric Tixier – C’est-à-dire ?
Béatrice Guedj – Le taux d’occupation déclinait alors dans l’hôtellerie traditionnel, en raison de la baisse du pouvoir d’achat des ménages. Le taux d’occupation dans l’hôtellerie de plein air et de pleine nature était, lui, en hausse. Ceci s’explique, bien entendu, par l’effet « value for money » de l’hôtellerie de plein air et de pleine nature dans un contexte de rationalisation des dépenses des ménages. Cet argument explique l’intérêt des investisseurs institutionnels pour un secteur qui peut encaisser les potentiels chocs économiques. Signalons d’ailleurs que le marché français dispose d’atouts spécifiques. C’est le premier marché européen, le second mondial, avec 70% de la clientèle domestique.
Un segment aujourd’hui en phase avec les attentes des investisseurs institutionnels
Béatrice Guedj – Il est donc particulièrement en phase avec le segment institutionnel, dont la philosophie d’investissement est de promouvoir le dynamisme des territoires, de la localité et de la biodiversité.
Frédéric Tixier – Précisément, quelles catégories d’investisseurs sont les plus présentes sur ce marché du plein air ? Des fonds institutionnels, des foncières, des SCPI ?
Béatrice Guedj – Historiquement, ou du moins au cours des 20 dernières années, les investisseurs les plus présents étaient des investisseurs privés. Essentiellement des familles, puis, progressivement, des acteurs du capital-investissement. Le secteur était alors perçu comme une niche car il offrait peu de liquidité. Depuis plus d’une dizaine d’années, c’est-à-dire après la crise de la dette souveraine, le secteur s’est démocratisé. Et a attiré des investisseurs institutionnels, des fonds souverains, des fonds retail.
Les SCPI ont aussi très tôt misé sur l’hôtellerie de plein air
Béatrice Guedj – Les SCPI notamment se sont très tôt positionnées sur le secteur du tourisme. Soit via une approche de spécialistes. Soit en termes de diversification, via des fonds spécialisés générateurs de surperformance. En fait, l’hôtellerie de plein air est apparue comme un nouveau relais de croissance et de diversification de l’hôtellerie traditionnelle. En particulier en Europe du Sud, terre de prédilection de l’activité. J’ajoute que la contrainte d’offre sur l’hôtellerie de plein air est également un élément positivement discriminant dans l’appréciation du secteur.
Frédéric Tixier – Comme dans d’autres segments de l’immobilier, on observe dans celui de l’hôtellerie de plein air une montée en puissance des stratégies combinant achat des murs et des fonds de commerce. Le potentiel de création de valeur y est-il plus élevé que dans d’autres segments de marché ?
Montée en puissance des stratégies murs et fonds
Béatrice Guedj – Cette montée en puissance des stratégies murs et fonds s’inscrit dans un nouveau paradigme depuis la remontée des taux d’intérêt. Il est bien évident que le secteur de l’hôtellerie, dans son ensemble, est le candidat idéal pour déployer une telle stratégie. Car la diversification s’opère par le croisement de critères géographiques et de segmentations tarifaires. L’hôtellerie de plein air a, de ce fait, un avantage comparatif considérable. Notamment lorsque la stratégie consiste à bâtir une plateforme d’actifs réunis sous une marque reconnue. Cette approche favorise les synergies opérationnelles, les économies d’échelle et une meilleure maîtrise de la chaîne de valeur, depuis la détention des murs jusqu’à l’exploitation.
Frédéric Tixier – Swiss Life AM est présent sur ce segment de marché depuis de nombreuses années. Quelles opérations en cours méritent d’être signalées ?
Swiss Life Asset Managers est actif sur le marché de l’hôtellerie de plein air depuis 2018
Béatrice Guedj – Swiss Life Asset Managers est actif sur le marché de l’hôtellerie de plein air depuis 2018, via un premier fonds pur immobilier dédié à la classe d’actifs. Lequel vient d’ailleurs de faire ses premières acquisitions en Espagne, après avoir été franco-français. Depuis 2022, grâce à plusieurs fonds de capital-investissement, nous accompagnons le Groupe Inspire dans la création d’un portefeuille d’hôtels de plein air exploités sous l’enseigne Slow Village. D’abord adressée à une clientèle privée via deux FPCI, l’offre s’est depuis élargie à une clientèle plus institutionnelle. La stratégie vise la constitution d’un parc d’une trentaine d’établissements à horizon 2030, sur l’ensemble du territoire français. Slow Village détient à ce jour 14 actifs en France, notamment à Belle-Ile-en-Mer, sur l’Ile de Ré et dans le Lot pour les acquisitions les plus récentes.
Slow Village : une démarche engagée en matière d’ancrage territorial
Béatrice Guedj – Les fondateurs du Groupe Inspire associent systématiquement des sites exceptionnels, situés à proximité de points touristiques clés, accessibles à pied ou à vélo, proches de ports, de zones naturelles ou de plages. La stratégie de notre plateforme Slow Village privilégie des sites de taille humaine, comprenant entre 100 et 300 emplacements. L’exploitation de ces hôtels de plein air s’inscrit dans une démarche engagée en matière d’ancrage territorial, de transition et de durabilité, Slow Village s’appuyant notamment sur l’Ecolabel européen.
Lire aussi
- Swiss Life AM France lance un nouveau millésime de son FPCI Plein Air Invest
- « Nous croyons à la pertinence de notre stratégie murs et fonds… »
- « L’hôtellerie est une classe d’actifs qui s’affranchit des cycles économiques. »
- Swiss Life AM se positionne sur le créneau des SCPI sans frais d’entrée
- « L’hôtellerie, en France, va rapidement devenir une classe d’actifs « classique » »…
- Sofidy se renforce en actifs hôteliers européens
- Actifs hôteliers : le marché français fait mieux que résister
A propos de Swiss Life Asset Managers(i)
Swiss Life Asset Managers dispose Managers de plus de 165 ans d’expérience dans la gestion des actifs du groupe Swiss Life. Ce lien étroit avec l’ assurance conditionne sa philosophie d’investissement qui a pour principaux objectifs d’investir dans le cadre d’une approche responsable des risques et d ‘agir chaque jour dans l ‘intérêt de ses clients. Au 31 décembre 2025, Swiss Life Asset Managers gérait 309,6 milliards d’euros d’actifs pour le groupe Swiss Life, dont plus de 156,5 milliards d’euros d’actifs sous gestion pour le compte de clients tiers. Swiss Life Asset Managers est un investisseur immobilier institutionnel leader en Europe .
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
