L’indice INREV – qui compile les performances de près de 300 fonds immobiliers non cotés européens – est en recul au 3e trimestre. Une première depuis… 2009. Explications.
La performance du marché immobilier non coté européen est devenue négative… L’indice INREV[1], qui compile les performances de 293 fonds immobiliers non cotés européens[2], accuse une baisse « spectaculaire », estime l’association européenne. De -1,60% au 3e trimestre 2022. Il s’agit, ajoute l’INREV, « de la plus faible performance trimestrielle depuis le 2e trimestre 2009 ».
Un repli de 1,60% de l’immobilier non coté européen
Ce repli, qui fait suite à une hausse encore très conséquente au 2e trimestre dernier (+2,61%), n’est toutefois pas vraiment une surprise. Ce résultat dresse certes « un tableau sombre » de la situation de l’immobilier non coté. Mais attendu « par de nombreux acteurs du secteur depuis plusieurs mois », estime Iryna Pylypchuk, directrice de la recherche et de l’information du marché à l’INREV. Le ralentissement, tout du moins en termes transactionnels, des marchés immobiliers sous-jacents, était effectivement déjà patent. Et il semblait assez paradoxal que la forte baisse des titres immobiliers cotés en Bourse – près de 40% depuis fin 2019, pour les indices de la zone euro-, ne finisse pas par se répercuter, peu ou prou, sur les indices de titres non cotés. L’indice INREV, en dépit de cette baisse trimestrielle, reste d’ailleurs encore en territoire positif (8,74% sur un an glissant).
La correction des prix de l’immobilier commence « tout juste à se cristalliser »
La situation économique et géopolitique, tout comme le sentiment des investisseurs, n’invite toutefois guère à l’optimisme pour les mois à venir. Les prix de l’immobilier ayant moins corrigé que ceux d’autres classes d’actifs, celui-ci peut aujourd’hui sembler « peu attrayant », souligne l’INREV. Cette correction commence « tout juste à se cristalliser », estime l’association. Or, plus elle sera rapide, plus elle remettra l’immobilier sur un pied d’égalité avec les autres classes d’actifs. Et dopera, au moins, la composante capital de sa performance. Cette baisse des valeurs pourrait aussi convaincre les investisseurs à réorienter leurs flux vers l’immobilier. « Plus tard en 2023 », espère l’INREV. Pour l’heure, près de la moitié des investisseurs n’envisagent pas d’augmenter leur pondération sur cette classe d’actifs. Et 82%, interrogés par l’INREV[3], anticipent un nouveau ralentissement de la performance de l’immobilier.
Le différentiel de performance entre les secteurs immobiliers va s’accentuer
Côté revenus – locatifs -, tout dépendra de la stabilisation de la situation géopolitique. Et donc du retour d’une certaine visibilité en termes d’inflation et de taux d’intérêt. Ce qui est clair, c’est que le différentiel de performances entre les secteurs immobiliers va s’accentuer. Principaux critères de différenciation, selon l’INREV : le niveau absolu des loyers, le modèle commercial et l’accessibilité des locataires. La décomposition de la contre-performance de l’indice trimestriel donne déjà certaines indications. C’est en effet le secteur logistique qui accuse le plus fort recul. Sa performance passe de +4,21% au 2T. A -4,06% au 3T. Là encore, ce n’est pas vraiment une surprise « compte tenu des nombreuses années de surperformance » de ce secteur. A l’inverse, le secteur résidentiel a bien résisté. Notamment en France, avec une performance trimestrielle de +0,59%.
Plus forte contre-performance des fonds immobiliers non cotés au Royaume-Uni
En termes géographiques, en revanche, la correction est plus unanimement répartie. A l’exception du Royaume-Uni. La contre-performance de son marché ressort à -4,79%. A comparer, par exemple, avec celle du marché français qui ressort à « seulement » -1,39%. Pour l’INREV, ce plongeon anglais « reflète les ajustements rapides et plus marqués de la politique monétaire au Royaume-Uni ». Ainsi que de cycles immobiliers « plus marqués », en raison d’une fréquence plus rapide des valorisations.
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About INREV(i)
INREV, the European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, was launched in May 2003 as a forum for investors and other participants in the growing non-listed real estate vehicles sector. The association represents and reflects an industry with a total value of €4.1 trillion and INREV members deliver €385 billion of stimulus to the real economy of Europe. INREV has 490 members which include 118 of the largest institutional investors as well as 40 of the 50 largest real estate fund managers, plus banks and advisors across Europe and elsewhere. The non-profit association is focused on increasing the transparency and accessibility of non-listed vehicles, promoting professionalism and best practice, and sharing knowledge. It is based in Amsterdam, the Netherlands.
(i) Information extraite d’un document officiel de la société.
[1] L’INREV est une association européenne regroupant les investisseurs en fonds immobiliers non cotés. Les indices annuels et trimestriels INREV mesurent la performance des fonds immobiliers européens non cotés sur une base annuelle et trimestrielle. Cette performance est mesurée nette de frais et autres coûts, et représente le rendement global de l’investisseur.
[2] Soit une capitalisation globale de 304,4 Md€.
[3] Enquête INREV Sentiment Survey.
