Christian Cutaya, directeur général d’Immovalor Gestion, est l’invité de l’émission « Les acteurs de la pierre-papier ». Il fait le point sur la nouvelle stratégie de la société de gestion, filiale d’Allianz France, dont il a pris la tête en début d’année. Et annonce le lancement prochain d’une nouvelle unité de compte immobilière labellisée ISR. Interview.
Immovalor Gestion est notamment un gestionnaire de SCPI et de SCI. Mais pas que. Pouvez-vous nous rappeler son positionnement, le niveau de ses encours sous gestion, et ses liens avec les réseaux d’Allianz ?
Christian Cutaya – Immovalor Gestion est une société de gestion agréée à l’AMF. Elle est filiale à 100% d’Allianz France et est rattachée à l’activité patrimoniale de la compagnie. C’est son ADN. Elle gère actuellement à peu près 5,3 milliards d’euros d’actifs. Principalement, effectivement, via des SCI et des SCPI. La SCPI Allianz Pierre, notamment, que tout le monde connaît. Et la SCI Allianz Invest Pierre, dont la capitalisation est désormais plus que notable.
Vous êtes à la tête d’Immovalor Gestion depuis quelques mois. Avez-vous mis en place une nouvelle stratégie ? Des changements ont-ils déjà été opérés ? D’autres sont-ils programmés pour les prochains mois ?
Christian Cutaya – En réalité, j’ai rejoint Immovalor Gestion en septembre 2019, alors en tant que directeur général délégué et directeur des investissements. Ce qui m’a permis, déjà, de mettre en place un certain nombre de stratégies. Notamment « value ». Et dont l’on parlera peut-être ensuite. Et j’ai effectivement pris la direction d’Immovalor Gestion en début d’année. Ce qui a changé ? La réorganisation de la société pour créer une chaîne de valeur désormais parfaitement identifiable. Autour d’une direction de l’asset management et d’une direction de la stratégie RSE. Ce qui va changer ? Un rapprochement encore plus prégnant avec nos réseaux.
Vos réseaux, c’est-à-dire ceux d’Allianz… Concrètement, quelles sont leur force de frappe, leurs effectifs ?
Christian Cutaya – Il y a en réalité trois réseaux chez Allianz. Un réseau « courtage », un réseau « agent » et le réseau Allianz Expertise et Conseil, avec lequel nous travaillons. Il compte environ 1 500 collaborateurs salariés. Dont environ entre 50% et 60% commercialisent nos solutions de placement. Il s’agit donc d’une force de frappe absolument incroyable. Dont nous sommes très proches, en raison du caractère patrimonial de nos produits. Mais nous allons encore renforcer cette proximité. Nous y travaillons déjà…
Un recentrage sur les besoins du marché, donc. On en reparlera. Un focus sur votre offre produit. Vous gérez, on l’a dit, des SCI, des SCPI. Dont des SCPI dites fiscales. Dont aucun nouveau millésime n’a été mis sur le marché ces dernières années. Cette activité est-elle définitivement abandonnée ?
Christian Cutaya – Définitivement ? Jamais… En fait, tout dépendra des « remontées de terrain ». Nous sommes, notamment via la direction de la stratégie RSE, connectés au marché. Car notre ADN, notre vocation, c’est de servir nos réseaux.
Donc, si vos réseaux en demandent, vous serez à même de leur proposer de nouveau des SCPI fiscales…
Christian Cutaya – Si les réseaux en demandent. Et si le potentiel de marché est là… Alors, bien évidement, nous reviendrons sur ce type de produits. Ou des produits similaires. Parce que, comme vous le savez, la régulation est changeante dans ce domaine.
Parlons de vos autres SCPI. Parmi elles, Allianz Pierre, que vous évoquiez. Elle a une certaine antériorité. Et se développe sans trop de problème. Mais également Allianz Home, une SCPI plus récente, dédiée au secteur résidentiel. Elle n’a pas connu, quant à elle, une collecte exceptionnelle. Est-ce normal, attendu ? Et que dire de la suite de son développement ?
Christian Cutaya – Il y a plusieurs questions dans votre question… Il y a eu, concernant Allianz Home, des difficultés au décollage, notamment lors de son lancement. Peut-être en raison d’un manque de proximité avec les réseaux. Ou d’un manque d’alignement sur la co-construction de la stratégie. Voici pour les explications possibles, pour le passé. Sa collecte a été relancée en début d’année. Et nous devrions atteindre environ 20 millions de souscriptions nettes sur l’année en cours. Ce qui, personnellement, nous va très bien. Compte tenu du fait qu’il s’agit toujours d’un produit en phase de lancement. Et de la profondeur du marché sur lequel il intervient. Avec une fourchette de l’ordre de 20 à 40 M€, notre collecte représente en effet entre le quart et le tiers de la collecte des SCPI résidentielles. Ce qui est tout à fait honorable.
Rappelez-nous juste le positionnement spécifique d’Allianz Home…
Christian Cutaya – Résidentiel libre, résidentiel géré, résidence service senior, coliving et résidence étudiante… J’ai parlé d’une phase de décollage pour la collecte. Nous sommes aussi en phase de décollage pour le déploiement de capitaux. C’est important, car la construction de son portefeuille va aussi influer sur le succès de cette SCPI.
Il y a déjà des investissements concrétisés ?
Christian Cutaya – Une acquisition a été signée pas plus tard qu’hier. Il s’agit d’une résidence senior, située à Courbevoie. Dotée d’une belle « inertie », qui sera en mesure de tenir l’engagement que l’on a pris envers les réseaux, celui d’un revenu de l’ordre de 3%.
Un mot sur Allianz Pierre. SCPI plutôt orientée bureaux. On en est où côté collecte, capitalisation, rendement ?
Christian Cutaya – Allianz Pierre est notre flagship. L’ADN d’Immovalor Gestion s’est construit autour d’Allianz Pierre. Cette SCPI pèse aujourd’hui environ 1,5 Md€. Sa collecte est saine et raisonnée. Elle bénéficie d’un plan d’investissement – j’allais dire « successfull » -, mais en tout cas lui aussi raisonné. Car il tient compte du contexte de marché actuel. Sur lequel on voit poindre un léger point d’inflexion. Les investissements et réinvestissements d’Allianz Pierre en tiennent compte. Elle cherche à maintenir son inertie de rendement autour de 4%. La caractéristique d’Allianz Pierre, c’est de fait une belle inertie locative. Assortie des plus-values nécessaires pour atteindre ce niveau de rendement cible. Les dernières acquisitions réalisées nous laissent espérer que ce chemin des 4% sera tenu, sans avoir recours à la distribution de plus-values dans les années à venir.
On parlera du marché des bureaux un peu plus tard. Focus pour l’instant sur vos SCI. Vous en gérez deux actuellement. Et comptez en lancer une troisième prochainement ?
Christian Cutaya – Pourquoi une, pourquoi deux, pourquoi trois ? La première SCI s’appelle Allianz Invest Pierre. Elle a été créée en 2015, pour donner aux assurés des contrats en unité de compte un accès à la classe d’actifs immobilière. Et plus largement aux classes d’actifs alternatives. La capitalisation de ce véhicule a dépassé, désormais, le milliard de capitalisation. Cet effet taille est intéressant. Il va nous permettre d’accroître sa diversification. Et de réaliser des acquisitions de taille unitaire plus conséquente. Ce qui nous donnera la possibilité de déployer plus rapidement nos plans d’investissements. Les parts de ce véhicule sont entièrement détenues, juridiquement, par Allianz Vie. Cette précision explique pourquoi nous gérons une seconde SCI, Allianz Value Pierre, dédiée quant à elle au contrat d’assurance-vie Génération Vie. Sa capitalisation est de l’ordre de 200 M€.
Et la SCI en cours de lancement…
Christian Cutaya – La troisième est une offre complémentaire développée pour Allianz Vie. Notamment dans le cadre du contrat Allianz Vie Fidélité. Cette SCI, Allianz Immobilier Durable, a un positionnement très RSE. Elle sera labellisée ISR dès son lancement. Son style de gestion sera de type total return. A la différence de la SCI Allianz Invest Pierre, très income driven.
Et en termes de classes d’actifs sous-jacentes ?
Christian Cutaya – Il s’agit d’un produit diversifié. Mais néanmoins principalement bureaux malgré tout. Il ciblera notamment des actifs à transformer, à Paris ou en régions. Ce qui est très vertueux en termes de développement durable et d’ISR. Ainsi que des VEFA. En blanc, si possible, afin de capter un risque premium, toujours existant sur ces marchés.
Vous restez fidèle donc à la classe d’actifs bureaux. Mais cette classe d’actifs évolue. Compte tenu de ce que vous venez de dire, renouveler la façon d’aborder une classe d’actifs n’est-ce pas au final une forme de diversification ?
Christian Cutaya – Très bonne question… Je vais d’abord revenir sur ce que font certains de nos confrères. Ceux qui cherchent à « thématiser » leurs distributions. Nous avons fait le choix de diversifier nos véhicules existants. Ou de les doter de stratégies complémentaires. L’axe de force d’Allianz Immobilier Durable, c’est notre maîtrise de la classe d’actifs bureaux. C’est ce que nous savons faire de mieux. Ce qui ne nous empêchera pas d’être un peu plus opportunistes, un peu plus value added. C’est d’ailleurs l’une des missions que nous avons confiées à la direction de l’asset management. Ceci constitue donc une forme de diversification. Par ailleurs, nous avons aussi l’intention de nous positionner sur d’autres classes d’actifs. Nous sommes déjà présents dans les secteurs du retail (commerces de pied d’immeuble, centres commerciaux de taille moyenne…). Avec l’idée d’élargir cette cible commerce lorsque nos véhicules auront la taille critique nécessaire.
Diversification, donc, mais toujours bureaux en priorité…
Christian Cutaya – Notre axe de force reste le bureau, oui. Nous allons continuer à le travailler. En nous positionnant toujours sur du prime parisien, ou en 1ère couronne parisienne. Mais aussi dans les grandes métropoles françaises, qui sont extrêmement résilientes.
Il nous reste 30 secondes. Y a-t-il un objectif de collecte global pour 2022 ?
Christian Cutaya – Si on évoque simplement nos deux véhicules phares, la SCPI Allianz Pierre et la SCI Allianz Invest Pierre, la collecte nette devrait se situer autour de 100 M€ pour la première, et entre 100 et 150 M€ pour la seconde.
Propos recueillis le 26 juillet 2022
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A propos d’Immovalor Gestion(i)
Créée en 1983, Immovalor Gestion est une société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des marchés financiers, qui gère des SCPI pour le compte de 33 000 associés. C’est une filiale à 100% du groupe Allianz. Elle gère actuellement 5,3 milliards d’euros actifs (valeur brute estimée au 31/12/2021) représentant 1653 appartements résidentiels et 760 651 m2 d’immobilier d’entreprise. Au travers de 1 SCPI de bureaux, 8 SCPI fiscales, 1 SCPI résidentielle, 4 SCI (société civile immobilière – dont 2 en unités de compte), et 5 OPPCI (organisme professionnel de placement collectif immobilier).
(i) Information extraite d’un document officiel de la société
